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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱

前不久，有人给我们留言说，他看到一则报道说是如今去东京圈买房，至少需要30年才能回本，作为投资越发变得“不划算”了，是真的吗？

先说下，这“30年才能回本”是怎么得出的。

那便是用新建公寓的价格除以年租金收益，计算得出的“公寓市盈率（PER）”

最新的数据显示，东京圈新房PER已达到28.93倍，比去年的26倍上涨，突破历史峰值。换句话说，如果你在日本首都圈范围内购买一套公寓，平均需要29年才能通过租金收回购房成本。

何况，这还仅仅是小巫见大巫。

如果把范围再缩小至东京都心，比如港区的白金高轮站附近的新建公寓，回报时长最久可能要到53年后，房租才能覆盖房价。

看上去，日本买房的投入成本越来越高，对照着的租金回报收益也越来越低，来以此验证日本房产已经不适合投资？

这样子的计算方式，虽然无法说不合理，可确实多少有点耍流氓！

房子，从来都是一项很特殊的金融产品，它既能绑架一个人的衣食住行乃至下一代教育，这点被称之为刚需，同时又游走在消费和投资之间。

租金/房价，这样单纯市盈率的算法，只能作为参考。正如东京都心的房子（PER最高），却最是一房难求。

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而且，更多人买房时是看估值，租金不过是增项。这一点应该最懂的就是中国人了。不然，以国内过去普通一、二线城市300万左右的房产总价，月租徘徊3000左右，年租金也才3.6万为例，真要房租覆盖成本，至少要83年，这样的租售比对比国际长期垫底。

可曾经那十年，偏偏是国内全民买房最鼎盛的时期，只因迷信房价永远会涨，转售回报远比租金回报诱人。

当然，不否认，投资日本尤其是东京的公寓，租金收益的确在逐年“走低”。

不说新建公寓，新房谈租金回报有点失真。

以比较常见的东京23区，1R的单间二手公寓来计算：2017年的租金回报收益平均有6.88%，接近7%；但到了2024年，租金收益率只降到了5%以下。

那是因为，房价一路在涨。

短短8年内，东京23区的单间公寓价格上涨了150%，租金也跟着一路上涨，但收益率却变低了。

就从结果上来看，房价涨，房租涨，收益降低，其实不是件坏事。

说明，日本楼市的资产属性已经回来了。

所以，“以靠30年房租才能回本”的标准，来衡量当下的东京楼市状态，简直成了伪命题。

10年前去日本买房的时候，租金收益回报可观，却被嘲笑说日本房价又涨不动，不值得投资；如今房价终于坐上了高速列车，租金收益走低，又被说不值得投资。

鱼与熊掌是不可兼得的。如果同时听信了这两种说法的人，说明起码错过了日本楼市两次的投资机会。

回到最根本的问题，东京的房产还值不值得入场投资？

每个人可能都会有不同的答案。这关于要看“房产”这一选择，还要不要被算入个人未来的资产配置方向中。

毕竟，国人70%的财产积累来自买房，对房产投资有着天然的执着。而如今想要买房，唯有出海才有可能弯道超车。

还是那句，不想看着名下的房子平白无故蒸发掉价，就得有一个只要“全球一线城市”投资的观念——

把手上那些三、四线城市的房子赶紧进行置换，最差也要换到国内的一线或强二线，或者保持人口净流入的城市，更要视野开阔看到其他国家核心城市的楼市。

另外更古不变的原则是，房产最后的底线是人口。

可少子老龄化几乎是全球各国的共同宿命，连印度生育率都跌破2，不生娃了，那未来十数年内，哪个城市对外国人的虹吸力高？这决定房子的资产价值底盘。

房子背后的买家群体可以有多广泛？是只限本国人、有本地城市户口购买，还是面向所有海外人士？这又决定了房产流动性的上限。

想明白了这几个问题，或许就会发现，百来万就能上车购入的东京公寓，毫不逊色于其他投资。

千亿砸向日本房地产的海外资金，不傻。

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