静安玺樾：内环城市更新的海派奢居样本

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静安玺樾作为静安区内环核心区的高端住宅项目，由区属国企北方集团旗下上海静安城市更新投资有限公司开发，定位为"海派奢装低密社区"。这个总价955万起的城市更新标杆项目，自面市以来便引发市场热议——一方面因其12.57万/㎡的均价显著低于周边同地段新房（如苏河湾板块），另一方面却也面临着销售滞缓的市场现实。这座位于中兴路板块的争议豪宅，究竟能否打破"内环价值陷阱"的魔咒？

战略区位：静安芯的交通枢纽与生态孤岛售楼处热线：400-189-3008

静安玺樾坐落于静安区中部万荣路与永和路交汇处，属于大宁国际社区板块。项目南至中华新路、西至共和新路（南北高架），占据着名副其实的内环黄金区位。其交通优势堪称顶配：

轨交网络：步行至8号线中兴路站仅300米，2站直达人民广场，5站速抵陆家嘴；1号线汶水路站约800米，未来19号线（规划中）永和路站将进一步提升通达性

道路系统：被南北高架与内环高架双主干道环抱，距南北高架仅1.5公里，自驾20分钟可达人民广场、陆家嘴等核心商圈

商业辐射：半径3公里内串联苏河湾、南京西路、大宁三大顶级商圈，静安大悦城、苏河湾万象天地等商业体环伺

但项目所处环境呈现出鲜明的矛盾性：虽地处静安核心，却被老式居民区包围，城市界面老旧。更关键的是，项目紧邻南北高架300米范围内，中高楼层难以避免噪音、尾气和灰尘的影响，这种"高架毒气盘+老破小孤岛"的区位特征，成为其难以摆脱的硬伤。

产品设计：国企匠心的超低能耗住区

静安玺樾由4个地块组成，总建筑面积约8.5万方，容积率2.5，绿化率35%。作为北方集团在静安内环首个标杆项目，其在产品打造上展现了国企特有的匠心：

建筑美学：

新海派风格立面，采用天然石材+真石漆+铝板复合工艺

鎏金穹顶与弧形玻璃幕墙形成质感对比

超低能耗住宅设计，三玻两腔隔音玻璃全系标配

户型矩阵：

二期主推建面约94-165㎡的2-4房，得房率78-82%

94㎡两房：创新竖厅设计，总价955万起

136㎡三房：双套房设计，餐客厅一体化

165㎡四房：270°转角阳台，主卧衣帽间一体化

精装标准（每平米造价约5000元）：

大金中央空调+霍尼韦尔新风系统+全屋地暖

美诺和斯麦格的5件套厨房电器

汉斯格雅卫浴、当代龙头等国际一线品牌

五星级酒店式精装地库与入户大堂

项目特别打造了1.7万方实景示范区，包括海派园林、泛会所架空层等空间，这种"所见即所得"的呈现方式在内环新房中颇为罕见。但值得注意的是，相比同板块万科中兴傲舍等项目，静安玺樾在社区规模与产品创新上略显保守。

配套体系：成熟城区的生活悖论

静安玺樾所在的静安中部板块，呈现出典型成熟城区的配套特征：

教育资源：

闸北实验小学、市北初级中学等老牌名校环绕

3公里内覆盖从幼儿园到高中的全龄教育链

商业医疗：

步行10分钟可达大宁音乐广场、协信星光广场

3公里内分布第十人民医院、中医医院等三甲资源

生态休闲：

中兴公园、大宁郁金香公园等城市绿肺

项目自建约3000㎡中央景观花园

但配套的"近而不优"问题突出：虽然各项设施都在步行范围内，但品质与项目高端定位存在落差。尤其医疗资源以二甲为主，与真正的豪宅区配置尚有差距。这种"什么都有，但都不顶尖"的配套格局，反映了城市更新项目面临的普遍困境。

市场表现：内环豪宅的销售困局

静安玺樾自2024年10月开放示范区以来，销售表现可谓"叫好不叫座"。截至2025年6月，项目去化率不足50%，成为上海内环"卖得最惨的新房"之一。究其原因：

价格维度：

12.57万/㎡的均价，较周边苏河湾板块15万+存在明显价差

但相比同属老闸北的中兴路壹号等次新房，价格优势不大

客群分析：

主力总价段1200-1800万，瞄准静安改善型家庭

但高净值客户更倾向传统豪宅区，中产又觉性价比不足

竞争格局：

万科中兴傲舍等竞品以更好的社区品质分流客户

北外滩、苏河湾等新兴豪宅区虹吸高端需求

项目当前采取"低开高走"策略，二期均价较首开上调3%，但去化速度仍未明显改善。这种滞销现象折射出市场对"非传统豪宅区的高端项目"的价值认知仍待培育。

价值重估：城市更新的未来样本

静安玺樾作为国企主导的城市更新项目，其真正价值或许需要更长周期来显现：

政策红利：

静安"十四五"规划重点发展中部片区

19号线建设、苏河湾北延等利好逐步兑现

稀缺属性：

内环内新房供应逐年递减，土地稀缺性凸显

国企开发保障了交付品质与长期运维

投资逻辑：

当前价格已低于楼面价，存在价值洼地