有了“新款”谁还买“老款”？住房新规你懂了没|住宅|住房新规|停车位|好房子|层高|得房率|户型|阳台

成都新规已经执行一周年，不少四代住宅和新规项目已经陆续入市。现在很多购房者看房时，除了地段，先问的不是学区也不是价格，而是——得房率多少？

如果说这些新品带给我们最深刻的印象是什么，就是如今的新户型得房率，让人感到可怕！部分户型拥有了超过100%得房率，个别户型得房率甚至拉到了近170%。这对买房人来说，同样的面积段可以获得更大的实得空间，新房市场的竞争力更强了。

新政策核心变化

现在我们再来梳理一下新规的内容。

新规修编的主要内容包括：容积率、用地混合、地下空间、建筑密度、竖向、停车配建、底商、底层架空、阳台板率、第五立面等管理要求。

此外，该征求意见稿还明确了住宅层高不应低于3米；将阳台等半开敞空间占比15%提升至20%；按“户”进行配建地下停车位等，为市民提供更多储物、通风、绿化等空间，也可推动户型设计迭代升级。

适度提升建筑密度、强化地下空间便民化利用、恢复底商设置

适度提升建筑密度，可用于增设景观廊道、小区服务用房等小区配套服务设施，为业主提供更多的公共活动空间；鼓励住宅物业管理用房利用地下空间布局快递收发等便民配套设施，推动垃圾用房利用地下空间设置，利于打造整洁宜人的小区环境。

同时本次修编恢复设置社区底商，以利于打造多样化街区形态，形成适应成都地方特色的慢行街区，提高居民出行舒适度和生活便利性。

提高阳台等半开敞空间比例、规范住宅层高、推动底层架空设置

结合公园城市示范区建设要求以及我市气候特点，将阳台等半开敞空间占比由15%提升至20%，既可增加住宅得房率、推动产品创新和户型设计迭代升级，又可为居民提供储物、通风、绿化及休闲健身等复合型空间，同时明确住宅层高不应低于3米，提升居住舒适度；

另外规定了住宅首层应局部架空，实现公共活动空间在小区内部的延伸，形成交流互动、开放共享、视线通透的公共开敞空间，满足居民高品质生活需求。

顺应社会发展形势，推动停车供需平衡，精细化设置地下停车位配建标准

此次修编按“户”进行配建地下停车位，可更好地适应住宅市场户型变化，对各类户型产品车位供给有较明显调剂作用，既可解决以大户型为主的改善性住房地下车位配比过高的问题，又能适度提升以中小户型为主的保障性住房等产品车位配比，做到“车有其位”，进一步提升停车位管理精细化水平。

加大建筑立面支持力度，鼓励高品质建筑设计，提升城市景观风貌

鼓励公共建筑实施立体绿化，明确各类建筑第五立面管理要求，将屋面空间打造成整洁有序、环境舒适的活动场所；

将建筑外墙外饰面层、公共建筑的空中共享平台纳入容积率奖励政策，以利于打造高品质建筑立面效果；

明确原生地形地貌保护与利用的基本原则，以利于打造良好的城市景观，塑造公园城市特色风貌。

新旧对比，利好购房者

从购房者的角度来解读一下，新规对买房有何影响？

首先是社区底商的要求变化。相较于2017版规范“新建住宅建筑不得设置底商，商业应独立设置”的规定，新规提出适度提升建筑密度、强化地下空间便民化利用、恢复底商设置。

从官方的口吻中可以看到此举是为增设景观廊道、小区服务用房等小区配套服务设施，打造多样化街区形态，但缺点也显而易见，牺牲了临路住户的品质，底商过多易噪音扰民，并且有一定的安全隐患。

其次，阳台、飘窗等半开敞空间比例从15%提升至20%，有利于增加住宅得房率，提升市场竞争力。过去套内面积100㎡的户型，阳台、飘窗等赠送、半赠送面积最多约为15㎡。而新规，同样面积的产品，阳台、飘窗等面积可以达到约20㎡。多出来的空间可打造出一个小茶室，增加居住体验感，有利于提升产品的市场竞争能力。

最后，新规按“户”进行配建地下停车位，并且以户型建面＜90㎡，90㎡≤户型建面＜144㎡，144㎡≤户型建面＜200㎡和≥200㎡来划分了4个档位区间。这更好地适应住宅市场户型变化，相较于前2017版的按总建面的计算方法，对各类户型产品车位供给有较明显调剂作用，更精准的解决“停车位紧张”的问题。

总的来说，新版2024成都市城市规划管理技术规定，可以说从某种程度上放宽了规划限制，尤其是对住宅阳台比例、车位配置等要求，这一方面是对居住品质和产品竞争力的提升，另一方面也是在满足需求情况减少车位配套降低建设成本。可以说新规是在房地产低迷的市场情况下，除了从取消限购、放松限贷、放宽准入条件之外，从规划政策层面对开发商、购房者以具体实惠的又一个受到大家关注政策。

新规产品受市场青睐

拉通新规产品入市的整个周期，从去年的越秀·天悦云萃二期开始，新规产品就在市场形成了断层领先。

2024年，在《成都市城市规划管理技术规定（2024）》落地仅两个多月后，越秀·天悦云萃Ⅱ期入市，成为成都首个采用新规建设的项目。成都越秀还开创市场先河，设计出“恋人主卧”、“户外花园餐厅”等场景。

华润置地中环天宸也快速响应成都住宅建设新规：接近110%的高得房率、270°视野面宽、最小面积110㎡都做到了独梯入户、“浮空花园”不再是千万级豪宅高配而成为项目标配……

花照天珺是茶花板块新规下的第一个产品，超100%的得房率。143㎡及以上面积段，保利均设置了一个大进深阳台，将其命名为「岛院大平层」。其143㎡户型还利用「新规」多出的面积在客厅侧面与书房相连处，设置了一个3米宽，2.4米进深的阳台。面积约7.2㎡，刚好是143㎡的5%。同时还优化了面积分配，保留并加强了北侧后勤阳台。

同时，保利还为这款143㎡户型设置了双套房，并且还保留了一个转角采光+独立衣帽间的主卧区。空中岛院+完整后勤区，让143㎡真正实现了高维改善。

克而瑞四川发布的数据可以佐证，成都新规产品的火爆。目前成都入市新规项目超13个，约7成项目推售1月内网签率超80%。购房者对“新规”的接受度和喜爱程度可见一斑。

在许多购房者看来，大得房率的新规产品，虽然单价比同区域的其他项目更高，但如果以实得面积来看，更能算得过账：上述项目的得房率几乎都超过了100%。而且，入户光厅、一层架空等设计，对购房者而言，都是加分项。

新规产品对于市场更明显的影响体现在二圈层。

在4月成交面积的统计中，TOP10榜单上仅有两个二圈层项目上榜，全是新规产品——一个是位于郫都区的鹭岛臻宸壹品，一个是位于新都区的嘉禾桂府。

其中，鹭岛臻宸壹品位于郫都区科创城板块，打造了2T2户的14-17F小高层和4F叠拼，其中小高层的建面约109-175㎡。据了解，项目自今年入市以来，已经卖了超400套。

而位于新都区的嘉禾桂府，去年底入市，现在仅剩最后一栋楼待售。

区别于主城项目以地段作为第一考量，二圈层往往一个板块内有多个项目同时在售，新规产品则形成“降维打击”，从激烈的竞争中脱颖而出。

好房子时代已来临

四代宅时代，市场或许还将进一步分化。

2025年“好房子”概念首次写入政府工作报告，今年，也被称之为“好房子”建设元年。无论是政策落地，还是房企产品升级，都在全面提速。

全国性新规方面，《住宅项目规范》已于5月1日起正式实施，作为一个强制性文件，《住宅项目规范》的出台将从整体层面提升住宅标准。