2025年快过半了，上海土地市场也提前迎来半年度成绩单。

恭喜招商、华润、保利、绿城、金茂、象屿、建发、联发、国贸、越秀、金地、龙湖、大华、中国铁建、中建八局，以及辛苦托底的部分企业！

看着这份房企名单，炸天团不禁感慨：

当下还能在上海公开土地市场拿地的房企，其实并不多了。

01

第一类，央企大军。

比如招商、华润、保利、绿城、金茂等。

招商、华润、保利是去年上海土地市场拿地金额前三名，拿地金额都超过了百亿元。

今年上半年，三家企业也很积极，且都有土地收入囊中，尤其是保利发展，上半年拿地金额达到95.4亿元。

值得注意的是，与保利发展同宗的保利置业在上海土地市场表现不俗，上半年公开土地市场斥资42亿元拿地，近期还通过股权交易的方式获取了静安中兴城地块。

综合来看，这些企业，有钱是毋庸置疑的。

实力方面，华润、绿城、金茂历来产品都不错，开发高端作品的经验丰富。

招商、保利虽然前些年产品品质差强人意，但这几年进入上海深耕以后，在市场的捶打下，产品也不断迭代升级，目前不少产品的品质也都提升了很多。

央企这个类别中还有2家企业，在上海也深耕多年，且都品质见长，都在上海有标杆作品。

一家是绿城，另一家是金茂。

去年，绿城在上海斥资60亿元拿地，位列上海第9，金茂则位列第10位，拿地金额52亿元。

今年上半年，金茂在上海继续斥资81亿元补仓，绿城也补充投资29亿元。

02

第二类，外来地方国企。

一类是闽系国企，闽系一直都是敢拼、激进的代名词，以前的闽系民营房企也是高举高打，如今民企退出，闽系的国企开始崛起，典型代表就是象屿、建发、联发、国贸。

其中，象屿2024年在上海拿地金额为69亿元，排名第4，今年上半年继续投资67亿元，预计上半年排名也在前列。

建发去年在上海有点投资停滞了，而是把投资重心放在了杭州。

今年以来，建发更是化身“地王收割机”，年初在杭州、成都大手笔拿地，两块地的溢价率都超过了100%，豪横程度让业界咂舌。

不过，这种激进风格也让业界担忧，这么高的价格，未来到底卖不卖得掉？

上半年，建发又开始回归上海，公开土地市场拿地金额12.68亿元，但在公开土地市场之外，建发通过协议拿地斥资123亿元加仓上海。

联发之前在上海楼市的存在感不如建发，但去年与新加坡丰隆集团拿下新天地地块，最近又独立拿下浦东曹路地块，这块地的溢价率还创造了上海集中供地以来的溢价纪录。

这也让业界感叹，联发风格变了。

实际上，联发之所以拼这么凶猛，第一是自身战略调整，毕竟去年亏了17亿元，不得不变；

第二，有消息表示，联发跟象屿此前共同开发金海汀云台项目结下了梁子，双方都硬拼一口气，但当竞品质到第二轮，或许象屿也意识到不赚钱，加上浦江天宸雅颂项目的坑还没填平，所以果断退出竞价，最后联发如愿拿下这块地。

不过，曹路这块地还能不能重现金海汀云台的市场热度还要打个问号，毕竟联发在上海独立操盘的经验很有限。

有消息表示，去年联发与新加坡丰隆拿下的新天地地块，开发进展缓慢的原因之一，就是联发没想好怎么做。

看起来，联发的操盘团队可能需要向瑞安、中海等企业拜师了。

象屿也是上海楼市的老面孔，不过最近两年，象屿在上海的发展也陷入困境，此前很长一段时间，象屿在上海拿地困难，今年直到3月底才获取一宗地。

其实象屿参拍很积极，但多次拿不到还是受制于资金和利润难题。

国贸面临的情况也类似。去年国贸在上海拿地金额为61亿元，排在上海第8位。但今年上半年，国贸地产仅以联合体的形式拿到一宗地，斥资约2.7亿元（按照联合体拿地价格平均计算）。

综合来看，这些闽系地方国企确实有钱，但资金实力不如头部央国企雄厚，所以市中心地块拼抢不过，只能寄希望于外围质量还不错的地块。

而这样的地块竞争激烈，随便叫几轮价格就捅破了板块天花板，带来的问题就是：

未来定价低，企业不赚钱；定价高了，到底谁愿意接盘？

还有一类是粤系国企。

最典型企业就是越秀。

越秀也就是这两年才开始在上海发力。

去年越秀在上海拿地66亿元，拿地金额占到上海房企第6名，今年上半年，越秀继续投资24亿元补仓。

而且肉眼可见的是，越秀在上海的产品力越来越优秀了。

03

第三类，民营房企！

金地、龙湖、大华，恭喜这几家民营房企，一是熬过了行业洗牌，还留在牌桌上；二是还有余力在上海拿地，真算得上民营房企之光了。

但相比之下，金地和龙湖因为有过全国化扩张，对行业下行的感知更深刻，在调整过后，两家企业在拿地方面更加谨慎。

比如更愿意选择深耕过的板块，摊薄成本；选择的地块规模体量也不大；选择联合体拿地分散资金压力和风险。

大华则显得较为激进一些。今年上半年拿下的静安区地块，溢价率超32%，楼板价9.2万元/平方米也创造板块楼板价新纪录。

而近期，在徐泾楼市冷清的背景下，没有开发商报名的徐泾地块，大华勇敢布局，底价获取。

大华这两次拿地都引来业界热议，是福是祸现在还未可知。

04

第四类，一些具有建筑、基建背景的地产平台。

这类典型代表就是中海地产、中建八子、中国铁建、中铁置业等。

不过中海地产在上海公开土地市场表现并不突出，虽然很多地块中海都报了名，但或许是对利润测算有严格要求，竞价到一定程度，中海就退出了。

今年上半年，虽然这些企业还在牌桌上，但明显在上海的拿地积极性不如从前。

最典型的是中建八子。

八局又回归拿地了，但这次拿下的宝山组团地块带有半托底性质，而且八局地产平台中建东孚总部就在上海，这次也算正常补仓布局。

有意思的是，除了八局，中建其他地产平台今年在上海土拍中好像隐形了，比如此前拿地很凶猛的中建壹品、中建玖合，今年都未在上海补仓，甚至都未现身参拍。

而这两家企业在北京土地市场表现更为积极，中建壹品去年投资52亿元在北京拿地，中建玖合今年投资近67亿元在北京拿地。

炸天团很想问：是上海不配了吗？

结语

或许不是上海不配了，而是上海变得高不可攀了。

就在第五批次土地出让结束后，上海火速官宣第六批次上架土地，其中，一幅位于徐汇的地块起拍价竟然达到了16.36万元/平方米！

若这个地块顺利出让，则意味着此前绿城保持的13.1万元/平方米的全国单价地王纪录又要被打破了！

上海的地价真是没有最高，只有更高啊。

而且版块内没有相关类型的竞品，业内预计售价可能逼近30万元/平方米！

不知道到时候又有哪些豪横的房企出手。

可能也正因为地价太高，一些企业都开始曲线拿地了。

比如建发123亿元协议拿下了虹口和新江湾4宗地块，保利置业通过股权交易的方式获取静安中兴城地块。

或许未来上海楼市的玩家会越来越稀少，

不过，大浪淘沙，留下来的应该都是珍珠了。

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