今年上海的房价体系又要被改写了。

6月20日，曹路科教园区地块拍出了上海新政后的历史最高溢价率41.86%。

综合楼面价接近3.4万/平，可售住宅的楼面价要超过4.8万/平。

未来肯定是要卖到7万以上，打破曹路现在的房价天花板。

今年绝对是上海的地王年。

在此之前，上海已经陆续拍了6个地王。

华润越秀的新杨思单价地王，7.47万/平，房价冲击12万。

金茂瑞虹新城单价地王，11.7万/平，房价保守预计15万以上

招商嘉定新城单价地王，3.2万/平，远香湖的房价或将触及6万。

大华大宁单价地王，9.3万/平，未来可能卖到14万/平。

绿城北蔡单价地王，7.1万/平，房价冲击11万。

保利杨浦滨江单价地王，9.6万/平，杨浦滨江可能要进入14万时代。

在过去的半年中，上海不少板块的房价被抬到了新的高度。

但是涨价节奏还远未结束。

接下来，上海还有8个超级地王要诞生。

宇宙中心徐家汇-40万/平

徐家汇这次要拿出压箱子的好货。

地块在衡复风貌区内，挨着One ITC和上海交大。

这块地以前是交大的博学楼。

地块只有4700平左右，但是容积率只有1.3。

地块的起拍价16.3万/平，实际的可售住宅的楼板价已经19万+。

未来是又一个风貌别墅。

新天地中海恒昌玖里的风貌别墅已经30万/平。

武康路的霞飞别墅，现在LJ有一套305平的挂牌，总价1.5亿，单价49万。

这块地的风貌别墅或许能卖到40万/平。

去年徐汇滨江绿城的地王，容积率高，楼板价13万/平。

这块地可能真的能到30万楼板价。

老静安石库门斯文里-17万+

静安这块地在南京西路板块，曾经的石库门斯文里。

东至上海利园、南至新闸路、细致石门二路、北至顺德路。

静安区对这里的定位是“人文百年斯文里，静安苏河金融湾”。

同样是静安区非常核心的地段。

地块也不大1.68万平，容积率3.53，计容建面5.9万方。

起始价48.7亿，楼板价8.2万/平。

不过地块含有21%的商业。

目前国际丽都城二手价格11万左右，考虑到当下新房和05年新房的代际差，未来新房售价至少也是15万以上。

周边的项目像昌平云岸、华发仁恒苏河世纪、海玥黄浦源等去年推出的都是14万/平左右的价格。

不过今年曹家渡的康定壹拾玖已经卖到了17万。

再加上地块装修要求7000元/平，如果300平的大平层，光装修就花了210万，妥妥地顶豪装修。

这些情况或许会提高地块的预期。

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虹口北外滩-17万+

北外滩的新房太稀缺了。

目前就是海泰北外滩新房在卖，17万/平。

二手没什么好对比的项目。

这块地面积1.94万平，容积率2.63，计容建面5.1万方，起拍楼面价8.65万/平。

地块相对规整，方案设计也好做。

在瑞虹新城这边金茂已经拉高了虹口区核心板块的地价。

北外滩的地价一定会参考瑞虹这边。

未来可能又是一个17万的项目。

真如翠谷-13万+

普陀区今年第一次拍地，就把岚皋粮库地块拿出来了。

地块面积4.72万方，住宅部分的容积率2.5。

起拍总价57亿，楼面价5.15万/平。

这绝对是普陀最重视的一块地。

今年普陀推出了两大核心规划：

真如之心、真如翠谷。

真如翠谷就是刚刚完成拆迁的岚皋粮库。

是整个真如北部最重要的一块拼图。

如果这块地火不了，那么一定影响整个真如翠谷的发展。

目前新房就是品尊国际在售，11万的价格。

二手的中骏天悦、中海臻如府也都是10-11万的价格。

上一次还是2021年，苏河望这块地，楼板价8.43万/平。

这么看，真如也要冲击10万的楼板价。

开发商大概率是按照13万以上的售价去拍地了。

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唐镇地王-冲击9万？

唐镇的新房一直是不愁卖的。

这次的地块就在华发半岛华庭东面，位置还不错。

如果要说有什么缺点，可能就是离地铁站稍远，1.3公里。

地块面积2.3万方，容积率2.3，起拍价19.5亿，起拍楼面价3.74万。

去年保利在唐镇的地楼板价就已经4.4万/平，可售楼板价5万+。

不过这个地离地铁站近，单看保利这个地，可能会觉得新地块不会比这个更高。

但是曹路这次的地可售楼面积都4.8万/平，唐镇的地肯定会更火。

莘庄北广场-8万+

莘庄这块地旁边就是莘庄镇政府。

地块面积2.6万平，容积率2.5，起拍总价28亿，起拍楼板价4.3万/平。

莘庄北广场上一次拍地还是2023年，当时地价拍到4.8万/平。

房价还受到房东联动价的限制，8万/平。

这次没有限价了，地价肯定是突破前高，在5-6万之间。

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淀山湖大道-4万+

青浦这次出让的地块在淀山湖大道站附近。

由5块地组成，地块总面积7万方，综合容积率2.09，起拍价21.9亿，起拍楼面积1.5万/平。

商业部分都是自持。

地块的总价不低，可能参拍企业不会特别多。

这边的比较近的成交地块是盛青云驰这个城中村地块，当时地价1.6万/平。

这次实际起拍价已经超过1.6万。

不过考虑到华为园区已经入住，淀山湖大道这里的房子对于华为的员工来说通勤非常友好。

可能会对开发商的预期有一定影响。

奉贤南桥-6万

南桥地块面积2.57万平，容积率1.2，起拍总价6.78亿，起拍楼板价2.2万/平。

地块的容积率极低，会是奉贤的一个高端改善盘。

之前奉贤新城08单元这边中建地块也是1.2容积率，楼面积3.19万/平。

项目整盘限价5.5万/平。其中叠加的售价6万，联排7万。

这次拍出来的地价估计不会比中建的低。

小结

6、7月虽然是上海楼市的淡季，但是土地市场会先热一波。

拉升新房，重建价格梯度的意思很明显了。

不少区域的房价会被重新拉高。

在不断上涨的新房价格面前，二手市场的机会会越来越多。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。