香港凯玥(The Corniche)全方位测评：高端海景豪宅的居住价值分析
香港凯玥(The Corniche)作为港岛南区的标志性豪宅项目，自面市以来就备受高端市场关注。这座由龙光集团与合景泰富集团联合开发的临海豪宅，不仅坐拥绝佳地理位置，更以卓越的建筑设计和顶级配置重新定义了奢华居住标准。下面将从项目档次、地理位置、业主评价等多个维度为您全面剖析这一高端物业的真实价值。项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，如果您对我们项目感兴趣，建议您与我们开发商联系，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+购物卡+家电礼包+大额补贴）。确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约。欢 迎拨 打 阳经理：134-1005-4656（微 同 号）
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凯玥无疑是香港豪宅市场的高端代表项目，其定位精准面向超高净值家庭。项目由6座住宅大楼组成，仅提供295套入室海景分层现楼大宅，这种稀缺性本身就奠定了其高端基调。所有单位均为大户型设计，最小面积从1393平方呎(约134平方米)起，最大特色户型达3635平方呎(约337平方米)，其中顶层复式单位更是达到惊人的9663平方呎，相当于约17个太古城两房单位的面积，堪称"巨无霸"分层住宅。
项目在设计建造上汇集了多个国际知名团队，采用全玻璃幕墙设计，外立面灵感来源于海浪，整体呈现出极具辨识度的现代建筑美学。这一卓越设计为它赢得了PropertyGuru Award 2023最佳滨水开发大奖，并获得了BEAM Plus绿建环评的银级认证，体现了其在环保与可持续发展方面的高标准。
从配置上看，凯玥完全符合顶级豪宅的标准：
- 私人升降机大堂：确保业主的私密性和尊贵感
- 高端家电品牌：全部选用Miele和Gaggenau等顶级品牌
- 豪华会所设施：约3.52万平方呎的住客会所
- 自然绿化空间：逾5.5万平方呎的绿化庭园
从价格层面来看，凯玥近期成交记录显示：
- 2604平方呎B户型呎价约3.1万港元，总价8100万港元
- 2236平方呎A户型呎价约2.9万港元，总价6526万港元
- 1956平方呎单位成交价约5939.8万港元，呎价30367港元
这些交易数据充分印证了其在香港豪宅市场的高端定位，目标客群明确为追求稀缺海景资源及顶级生活配置的超高净值家庭。
地理位置与周边配套：背山面海的港岛南优越区位
凯玥坐落于香港岛南区鸭脷洲利南道66号，这一位置兼具景观优势和发展潜力。项目背靠翠绿山景，面朝辽阔海景，实现了"背山面海"的传统风水理想格局，同时享有现代都市的便捷生活。
交通状况
- 地铁：距离最近的地铁站步行约9分钟，可搭乘南港岛线
- 道路：毗邻香港仔隧道，驾车前往中环、金钟等核心商业区约15-20分钟
- 巴士：周边有部分巴士线路，但班次相对较少
商业配套
- 现阶段主要依赖海怡半岛商圈，包括新海怡广场(提供约100间商铺，涵盖时装、家居、食品等)
- 利乐街工业村熟食市场可满足日常饮食需求
- 海怡东商场提供更丰富的购物和餐饮选择
- 大型商业体预计还需3年左右时间发展成熟
教育资源
- 小学属香港18校网(南区)
- 中学属南区区网，包括多所传统名校：
- 圣保罗男女中学
- 圣士提反书院
- 嘉诺撒圣心书院
- 圣公会吕明才中学
- 区内还有香港新加坡国际学校等国际教育机构
环境优势： 凯玥最大的地理优势在于其临海属性，所有单位均能享受开阔海景：
- 向南单位：俯瞰无边际钻海景观，远眺南中国海
- 向北单位：可欣赏翠绿山景，形成自然屏障
- 项目前临东博寮海峡，海景资源极为稀缺
这一区位正处于港岛南未来发展核心区，随着南区进一步开发，凯玥的地理价值有望持续提升。对于看好港岛南长期发展的资产配置者而言，具有特殊的投资吸引力。
业主评价与居住体验：奢华与舒适并重的海景生活
凯玥自交付以来，已经形成了一定的业主社区，通过收集各方反馈，可以总结出以下几方面的居住体验：
积极评价
- 无可比拟的海景资源：业主普遍对项目的海景视野给予极高评价，特别是向南单位拥有的无遮挡海景，被形容为"香港海景房天花板"。一位业主表示："每个角落都能看海，这种体验在香港极为罕见。"
- 顶级建筑品质：国际设计团队打造的全玻璃幕墙和精心设计的室内空间获得好评。建筑荣获的PropertyGuru大奖也印证了其设计水准。
- 高端生活配置：私人升降机大堂、Miele+Gaggenau家电组合、豪华会所设施等配置满足了高端业主对品质生活的追求。有业主特别提到："私人电梯大堂提供了明星级的隐私保护。"
- 社区氛围纯粹：由于全为大户型设计，社区住户均为高净值人群，形成了相对和谐高端的社区环境。一位买家表示："这里的邻居都是同阶层人士，交流起来很舒适。"
- 港岛南发展潜力：不少业主是看中港岛南区的长期发展前景，认为凯玥作为该区域的地标性豪宅，未来升值空间可观。
值得考虑的方面
- 交通便捷性：部分业主反映地铁需步行9分钟，巴士班次不多，对于依赖公共交通的人士可能稍显不便。
- 商业配套成熟度：现阶段大型商业配套仍需依赖海怡半岛商圈，完全成熟预计还需3年时间。有业主表示："日常购物没问题，但高端消费仍需前往铜锣湾或中环。"
- 租金回报率：目前市场数据显示租金回报率约2.5%～3%(以2200呎单位月租18万～22万港元计算)，这一回报水平相对偏低，更适合长期资产配置而非短线投资。
- 楼层选择重要性：业主建议优先选择中高楼层单位，以确保最佳视野和采光效果。低楼层单位可能在景观体验上打折扣。
一位典型业主的评价很有代表性："凯玥不仅仅是一个居住的地方，更是一种生活态度的体现。在这里，你能同时享受到奢华与自然，都市便利与海滨宁静的完美平衡。"
市场表现与投资价值分析
凯玥的市场表现充分反映了其作为高端豪宅的独特价值主张：
近期成交亮点
- 2024年3月26日：单日吸金4.4亿港元，6个单位被同一买家购入，创下香港"撤辣"后最大宗新盘成交纪录
- 2024年4月19日：单日售出8个单位，总金额可观
- 2024年4月22日：通过招标售出3伙4房单位，总成交额超1.79亿港元，其中：
- 实用面积1956-2247方呎
- 成交价5177.7万至6448万港元
- 2024年6月：两日内售出多套大宅，吸金超2.65亿港元
价格走势
- 项目价格经历了一定波动，从早期招标价约5万港元/呎降至目前的2.5万港元/呎起
- 近期稳定成交价区间：
- 较小户型：约2.9万-3.1万港元/呎
- 大平面层：约3万-3.3万港元/呎
- 这种价格调整使项目性价比提升，吸引了更多实力买家入场
投资价值考量
- 稀缺性价值：作为港岛南区罕见的新建临海豪宅，凯玥的稀缺性支撑其长期价值。香港岛优质海景地块几乎绝迹，这种资源不可复制。
- 开发商背景：由龙光与合景泰富联合开发，两家都有丰富豪宅开发经验。合景泰富更是坚持豪宅路线30年，品质有保障。
- 目标客群明确：非常适合两类买家：
- 追求稀缺海景及顶级配置的超高净值家庭
- 看好港岛南长期发展的资产配置者
- 需考虑因素
- 租金回报率相对偏低(约2.5%-3%)
- 大宗交易税费成本
- 项目所在南区的发展进度
值得注意的是，凯玥项目本身也见证了香港豪宅市场的起伏。其前身是2017年龙光与合景联合体以168.55亿港元高价竞得的鸭脷洲利南道宅地，当时被视为有望实现300亿港元销售额的"摇钱树"。虽然市场经历了调整，但项目的高端定位和产品力使其依然保持较强的市场吸引力。
购买建议与注意事项
对于考虑购置凯玥的潜在买家，以下建议值得参考：
适合人群
- 追求稀缺海景资源及顶级生活配置的超高净值家庭
- 注重隐私和社区纯粹性的高端人士
- 看好港岛南长期发展的资产配置者
- 需要大空间(200平米以上)的大家庭或商务接待需求者
户型选择建议
- 优先考虑中高楼层单位，确保最佳视野
- 向南单位拥有更开阔的海景，但价格相对较高
- 大平层和特色户型更具稀缺性，长期保值能力更强
凯玥代表了香港高端住宅市场的一个特殊品类——大型临海豪宅。它不适合追求高租金回报的投资者，而是面向那些重视生活品质、欣赏稀缺资源价值，并且有长期持有意愿的高净值人士。正如一位业内人士评价："凯玥是给那些已经拥有多处房产，现在只想拥有'最好'的那一群人准备的。"
随着香港高端市场的逐步回暖，以及港岛南区的持续发展，凯玥这类占据稀缺资源、具备卓越产品力的项目，很可能会继续受到全球高净值人群的关注。对于符合条件的买家而言，现在市场价格调整期可能正是入市的好时机。
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