又一宗深圳宅地未拍先火了。
这周即将出让的光明城片区A512-0092居住用地，最近传出了已有8家房企报名的消息。
虽然暂时未有确切证据，但宗地大概率不会底价成交。
一来宗地关注度一直很高，二来因为2026上半年，除了比较特殊的罗湖宅地（捆绑轨道交通用地）、龙岗宗地（原世茂项目）之外，其他宅地都溢价成交。
6宗地的综合溢价率，已经超过60%。
▲上半年，深圳宅地热度居高
所以，业内都比较看好光明城宅地的出让价格。
不过，有网友表示不解：
“旁边的高铁多吵啊……”
“以后千万别买，买了也没法就近上学！”
也有人认同宗地价值：
“容积率2.35，大概率要卖4.3万/㎡以上。”
“山姆不是就在旁边？有地铁学校商场，不挺好吗？”
你怎么看？
要卖4万/㎡起？
高铁300米外，旁边或建山姆！
这宗A512-0092宅地，在观光路和光侨路交汇处东北侧，原是北科联药业公司所在地。
占地约2.8万㎡，建面约6.58万㎡，其中住宅约6.2万㎡、商业约8000㎡。
▲宗地原为北科联药业公司
宗地的优缺点都很明显。
先说优点：
1、片区崭新
靠着区政府、光明城片区，周边多是次新房、新房小区，界面新净规整。
2、配套好
西侧一路之隔是13号线德雅路站地铁口、南方科技大学附属光明凤凰学校、明心园公园，南侧马路对面是深圳实验光明科林学校。
而且，光明拟落地山姆在光明城周边，加上1.8公里外是蓝鲸世界、万达广场，刚需“三件套”齐全。
▲宗地西面 | 底图来源：深圳公共资源交易中心（下同）
3、容积率低
作为新规产品，容积率低至2.35、限高100米，算下来大概只有33层左右，配建幼儿园。
缺点是：
1、紧靠观光路，或有道路噪音；
2、与高铁轨道直线距离300+米，之间几乎没有什么建筑阻隔，哪怕未来真的建山姆，建筑高度也很难阻挡高铁噪音；
3、学区划分范围较大，周边学校积分较高，未必可以“买房即入学”。
▲宗地南面
最后一点是：售价或更高。
目前，同样在光明城站周边的新房中建观玥名邸，约80-89㎡户型在售，折后约3.6-4.4万/㎡。
虽然中建观玥名邸也是新规户型，但容积率超过5，在2023年宗地出让时，楼面价约2.1万/㎡。
相比之下，这宗新宅地的容积率更低，但起拍楼面价约1.92万/㎡，估计成交楼面价会超过中建观玥。
所以，有观点认为新宗地未来建成后，至少要卖4万/㎡以上。
你觉得这个项目该卖什么价位？
楼面价贵过开盘价！
为什么市场还热捧新规盘？
今年，深圳土拍火得有点不同寻常。
南山粤海街道的T204-0153宅地，溢价超过150%成交，光是楼面价就约10.9万/㎡——同片区的翰熙典居，折后单价仅约8.4万/㎡起。
还有前海桂湾的T201-0233，卖出9.6万/㎡的楼面价——比云海湾2023年开盘的约9.2万/㎡还要高。
简直是“面粉贵过面包”，但市场却很吃这一套。
深圳湾澐玺、中信信悦湾、观潮府等等，售价几乎都高过片区以往新盘，却还是能热卖。
甚至，有中介表示，部分买家本身就是老牌豪宅的老业主，他们打算卖掉自住房，包括一些赠送率非常高的小区，也要置换到新规盘。
普通买家也更爱新规盘，哪怕价格更贵。
比如，位于龙华梅林关的中海云颂玖章，折后均价超过7万/㎡，比鹏宸云筑贵了近1万/㎡，首开去化却超过9成；
还有光明振业天境云玺，折后单价3.6万/㎡，甚至不近地铁、商业，却能开盘3个小时去化超过80%。
这当中，一大原因是新规盘得房率能达到95%-100%（加上不计面积空间），而上一批旧规盘普遍只有85%左右，以及容积率从5以上降至3左右。
另一大很难在数据上体现的原因是：
品质真的变好了。
比如，2024年交付的某刚需项目，利用架空层打造儿童活动区，这在当时来说品质已经非常不错了。
▲某刚需旧规盘打造的架空层儿童活动区
而某新规盘，却直接用一整个室内空间做 儿童乐园。真正不怕刮风下雨、不会积水，体验感会好很多。
▲某新规项目打造的室内儿童乐园（实拍）
又比如园林，旧规盘往往是规整的道路、绿化，而新规项目已经开始利用绿化做功能性活动区。
▲某旧规项目园林，绿化规整但功能性弱
▲某新规项目将园林绿化和儿童活动区结合
豪宅甚至开始打造红线外的氛围感。
▲某新规豪宅采用绿植+石柱作为围墙，加上无底商，氛围纯粹宁静
▲某旧规豪宅红线外和普通小区无差别
其他方面的提升还有很多，比如公区的美感、风格打造、用材用料等等。
▲新规项目公区实拍
这大概也是新规盘能涨价卖的重要原因。
但旧规盘的业主也不用担心，因为新盘不用和二手房降价抢客，对业主来说就已经是一件好事了。
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