2026年，棋至中盘，天津楼市已交出半年报。
>> 新房成交328万平米，和去年同期的327万平米几乎复刻粘贴
>> 二手房半年卖出7.7万套，同比涨9%
>> 土地成交从去年上半年的273万方，直接掉到今年的76万方
下半年，行情怎么走？
还有政策吗？
坦白说，政策的有无已经不重要了。
买卖双方对常规政策几乎“脱敏”。
上半年天津出的政策，水花基本为零。
听其言，不如观其行。
下半年，最值得期待，也是最有效的，就是“收购二手房”
市里专门组织三大国企开过会，但企业意愿都不强。
现在的市场，只有拿钱收房才是打破僵局、打通置换链条最有效的手段。
上海、广州干得热火朝天，天津不可能无动于衷。
据了解，生态城最有可能打响第一枪，率先试水收购二手房。
新房成交量涨or缩？
上半年新房成交328万平米，去年上半年成交327万平米。
去年月均53万平米，今年上半年月均54万平米。
稳的够冷静，丁点情绪没有。
天津的新房市场完全自住托底，需求稳定持续释放。
天津1300多万人，现在新房销售面积0.5平米/人/年，已是底线。
一年成交守住650万平米，妥妥的铁底。
下半年再怎么样，300多万平米的成交量不成问题。
房价如何？
下半年，影响房价有三大核心因子。
① 土地出让断崖下跌
上半年，土地出让面积同比下降72%，新盘供应即将萎缩。
但财政压力摆在那，下半年必然会逼出一批压箱底的顶级地块。比如河西小白楼地块、和平南市地块、红桥大胡同地块和R3地块……
卖好地，才能好卖地。
宝藏地块，会被请出来撑场子，打造高端产品。
这对核心区产品力不强的豪宅，是巨大的压力，得赶紧跑量了。
② 城市更新踩刹车
上半年城市更新项目明显缩水，背后原因不展开。
非市场化的供应减少，无形中托底新房价格。
③ 得房率管控收紧
最近有几个新盘的规划被驳回，禁止得房率再飙高。
这有利于稳住“非新规”盘的房价下降。
由此可预判下半年的楼市行情：
·新房“双边市场”，有涨有跌
当然，涨价仅限于局部。
一种是靠产品力硬核溢价，比如金茂观棠、保利津门天珺。
一种是像南口路片区，抓住市场空白点起势。
还有一种，有产业、有人口导入的板块，房价有上涨空间。
比如117片区、团泊西、南站……
未来能定义房产价值的，不是学区、产品，必然是产业。
产业的本质，是带来有稳定高收入的购买力。
房价天花板，归根结底是由人的收入水平决定。
·二手房开启“降落伞模式”
上半年成交7.7万套，同比涨9%。
量在涨，跌幅在收窄。
价格不再是前两年的急坠，而是打开降落伞，开始缓慢下降。
先从急跌到缓跌，才能止跌。
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