【新盘评测】小户型退步的建发鲤悦3期

建发鲤悦

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对鲤悦三期最好的一件事就是：中交地块要自己独立操盘。

其实鲤悦三期和一二期只是地段相近，名字用一个。产品相差挺大的。有点类似于杏锦路上国贸天悦、天峯、鹭原三个盘，设计每一个都不同。

从品质上，鲤悦3期其实比之前一二期更好。但也有开倒车的地方。主要是小户型得房率：

摆几个数据：

看完这个明显会感受到鲤悦一期小户型比三期好不少。这几个同比里，唯一的两梯三户，舒适度高，且得房率最高。哪怕产权小了几平米，实际使用面积也接近一样！差的只是当时规则不一样，飘窗不能砸。

现实就是鲤悦三期的产权大了4㎡，邻居多了一户。得房率低了4%，实际使用并没有增加多少。即便是比嘉悦里二期，得房率也差了2-4%。82-84%的得房率在现有规则下的新盘里，也偏低。

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为什么小户型得房率宣传是82%？因为目前卖的两栋层高不同，5#那栋最高26层，公摊更大一些。按建发的风控要求宣传只能写最保守的，实际另外两栋楼是84%得房率。

为什么面积比二期大了4㎡？

和建发的讨论是，他们纠结了很久。不想把面积压得太小，即便是刚需，也应该住的舒适点。所以4㎡的空间在主卧、客厅、卫生间、厨房都变得更宽敞点。

当然，得房率低了，也不全是缺点！

从户型格局本身来看，鲤悦三期对比二期提升了几个地方：

1、鲤悦2期实际厨房、两个卫生间都对着凹槽，采光都会很差，白天预计都要开灯。这也是市场上包括嘉悦里等几乎所有中间套小三房的通病。鲤悦3期两个卫生间依然会暗，但平均每天使用时间约3小时的厨房会亮很多。这个小提升感官会好不少。

2、主卧能做两排长衣柜（除了长飘窗外，另一排衣柜有2.3米）。这点整个厦门市场只有宸启瑞湖95㎡和这个能做到。

3、目前厦门市场上中间套格局只有这个和书香五缘105㎡能做到转角无承重柱设计，观景不会被大的石柱遮挡。市场其余都有柱子，空间感差很多。

4、两个卫生间变长，明显不会那么局促了。

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再对比下和嘉悦里2期的套内使用面积：

产权小了4个平，嘉悦里2期的两个次卧还更大点。整体设计排布上，还是鲤悦3期更好，毕竟没白大......包括主卧做两排衣柜、转角、厨房光线、卫生间和厨房大小等。

鲤悦三期强的是这个：

市场最强105㎡高层户型

感觉不出来是吧？要有对比：

再看下数据：

目前市场客厅最宽的高层105平！得房率第二，比海沧TOD逊色一点，但主卧的空间感好很多，而且海沧TOD是五户一起，舒适度差点。

如果小面积是嘉悦里赢！大面积无疑是鲤悦赢！户型看起来和嘉悦里二期类似，但嘉悦里入户空间切碎了，导致客厅变小。整体空间感和得房率都不如鲤悦三期。

精装不算出彩：配置和之前差不多：洗碗机、双智能马桶、燃气热水器、全屋中央空调。设计风格和一二期略有些不同。整体在岛外属于中等偏上一点。

有个不错的地方：105㎡的三分离设计+做好的洗烘柜体套间。

必须要批评的一件事：鲤悦三期，客厅虽然大，但玻璃面分割的比较小（这一年建发的新盘基本都这样，玻璃小点省钱）。嘉悦里虽然飘窗砸后没舍得用玻璃，但客厅是实实在在落地大玻璃面的。

整体产品 确实大提升了

2.5的容积率，这几期里最低。3栋高层+2栋洋房，中庭面积和楼间距都比之前大很多。整体布局不错。目前洋房面积和户型没有公开。可以参考一二期。如果三期要第四代，只有洋房有。

立面

当然，肯定不会如效果图好看，除非用大面积铝板。但现实点来说，金属漆效果还是会打折，但比之前还是会好看的。

大门

基本脱离了中式的影子。这个用铝板和大玻璃面做的劳斯莱斯门庭确实是好评。材质未必比得过前几年发发卖大门的感觉，但起码耳目一新，设计感不错。上图实景是佛山的落地版。

园林

目前园林风格没定，参照佛山千灯湖建发灯湖天峯，是做的度假风。

上图左边是佛山实景，右边是效果图。下图也是佛山实景：

至于宣传的重点——泳池。还好吧~我没有觉得有泳池的小区就比没有的更高端。而且泳池有个问题，一般是外包运营。所以会对外。哪怕只给鲤悦业主。一二三期孩子都来游泳，也挺烦的。管理肯定没法那么严格的。

车库

有点低配天琴的感觉了。艺术拼花柱体+岩板背景墙。但确实好看，好歹抄的目前厦门第一车库的作业。而且还抄了中海的室内绿植景观（塑料造型造景-因为真的绿植没有阳光活不下去）。

不足在：门厅偏小，建发之前有项目做了星空顶，这次是简单的木格栅。

最后，说下地段。准确说，所有对集美东部新城的认知，要从5月30号重新开始。因为新规划出炉。之前整个板块是模糊的饼，但现在饼分的很细。

规划图如下：

（图片来源：OBERMEYER)

花了一个下午把整个板块3.8平方公里的规划放一张图上：

再花了一下午把图结合实地做的更细了点：

从配套规划上来说，丰富程度不如集美新城。但规划上不比岛外其余新城差。

整体配套：

4个商场（2个已开）+2条地铁线（准确说是分线路）+BRT+1所医院+2所中学（可能还会再加一所）+1个会展+1个剧院+写字楼群。

以下是地图实测

三期的位置更靠近集美桥头，现有的配套更多些，不用怎么等。但看不了海。地铁目前说法27年，但按厦门进度，做好晚一两年的准备。

板块的不利：

1、缺钱！配套难建成不止是东部新城的事，而是所有岛外新城都面临的问题。都急着投钱，东部新城的优先顺序呢？饼，也预计是长期的。

2、板块还有大片的土地待开发。目前板块二手品质和户型都不太行，未来鲤悦一样会面对后浪的更新。

3、南师大附属科艺实验。准确说我其实不太担心这所学校，因为预计的划片生源还蛮纯粹（鲤悦+中交+后续地块）。如果当时只是为了好卖地，其实挂牌集美中学新校区是利益最大化的。我了解的来说，南师大是集美付出了蛮大精力才引进的。至少在上面看来，不会比集美中学差。当然，新开始。要等。

最后，提个这个盘的小优势：交房只比二期晚半年。

总结

优点

进岛时间和距离、地铁口、东部新城清晰规划、到现有配套商场等很近、整体品质升级、105㎡户型、建发物业。

缺点

小户型得房率、板块部分配套老，部分太长线、未来旁边开发地块会较多、玻璃面分割的较小。

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