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本次的首开房源位于项目最南边的两排位置：1号楼总高18层，2号楼1单元18层2单元11层，10号楼总高7层，9号楼1单元总高11层2单元总高18层，总计推出282套房源。

其中总高18层的均为2T4户的产品，中间户100m²三房，边户121-124m²四房；7层和11层为2T2户的洋房产品，分别为135m²四房和140m²四房。

置业说首推的楼栋是项目最好的4栋楼，那明显不是，这个地块四周都有一些不利因素存在。

我们通过一张航拍图来看下整个地块四周情况：

1号楼和10号楼最大的问题是离高新六路太近。高新六路目前正在改造，规划的是双向12车道，未来的车流会比较快且多。

因此首开房源分楼栋价值排序为：9#＞2#＞10#>1#，东西边户靠小区中间价值越高。

我们再来具体看一下分门牌号的定价逻辑，通过分门牌号价格我们可以比较清楚的看到这次定价充分考虑到了边套/中间套、户型本身差异、小区周边不利因素等影响因子。

价格说明：以上均价为按照目前售楼部的折扣口径测算，据了解认筹客户当天开盘会有额外惊喜优惠，具体优惠可后台私聊哦。

我们先看18层的高层产品：

1号楼定价是最便宜的，毕竟这栋楼也是抗性最大的。1号楼低区房源甚至有不到1.5的房源。

2号楼定价整体比1号楼贵500元/m²，西边户贵800元/m²（万科把靠小区中庭无抗性位置价差拉开）。

9号楼定价最贵，比1号楼贵整体贵800元/m²。9号楼的优势是采光和公园视野。

再看看洋房产品：

9号楼最贵，其次是2号楼，最便宜10号楼。这也是符合价值排序的。

10号楼临街太近，洋房的定价甚至和9号楼高层的124边户单价差不多，通过价格挤压消除抗性；

9号楼楼间距比2号楼宽，纯边户是东边户，2号楼的纯边户是西边户。因此9号楼定价是最贵的。9号楼比2号楼贵100-200元/m²,2号楼比10号楼贵500-700元/m²。

从价格里应该看的很明显，几乎每栋楼的各类因素，万科都考虑到了。

二、各户型价值拆解

项目首开共计4个户型，高层的100m²中间户和124m²边户，洋房135m²夹边户和140m²纯边户。

从产品梯度看，首开房源覆盖总价约150万至270万之间：100m²户型以低单价降低置业门槛，124m²户型以功能性与性价比平衡改善需求，135m²和140m²洋房则定义区域改善标杆。

一，建面100m²三房两卫。

标准的三房两厅两卫，三开间朝南，主卧做到了18个m²的空间还带了衣帽间功能。

客厅开间做到了4.8米，大横厅设计，接近8米的宽敞阳台，套内使用面积97m²。总价预计在150-170w。

100m²=18m²主卧套房+8米阳台+4.8米的横厅+97%得房率

对标市场上120m²产品，万科这个总价吸引力很大。

二，建面124m²四房两卫。

这是高层里面的边户户型，标准的四房户型，三开间朝南，南边双阳台。

客厅开间5.4米，南向阳台8.4米，主卧20m²的套房设计。

套内使用面积124m²，得房率100%。预计总价190-210w。

124m²=4+1房+8.4米阳台+南北双大阳台+100%得房率

这个户型在武汉同面积里面基本上没有对手了。

值得一提的是，项目以上两个户型在入户处还做了创新S墙设计，通过客厅位置墙体创新，提前预留了内嵌式冰箱位，有效释放了厨房空间。

万科做户型是真的绝了，而且很抠细节。

我个人认为这个户型是去化率会是最高的。

三，建面135m²四房三卫。

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