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去年12月，四川本土房企邦泰，以17900元/㎡的楼面地价，拿下了天府新区天东板块最后一宗涉宅用地，溢价率高达39.84%。
本月，该地块上打造的项目邦泰·悦九章正式取证亮相。
因为天东是天府新区最核心的区域，但天东的住宅都开发得比较早；
所以邦泰·悦九章作为域内唯一的迭代新品，自然也就引发了市场一定的关注，在我们后台和问问平台皆有读者咨询。
1、板块发展长期看好
邦泰·悦九章位于天府新区的天东板块
项目区位示意图
这里是成都唯二的法定中央商务区之一，规划定位属于全市Top级。
尽管在市场下行的当下，板块的热度降低不少，但长期来看天东板块的价值仍然看好。目前，天东板块的建成度也比较高。
比如在项目房源1公里内，就有元音幼儿园元音小学元音中学等公办学校；
从项目大门步行不到600米可达地铁杭州路站，步行约700米就是烟火气十足的广汇御园美食街
项目与周边部分配套关系示意图
另外，天东板块的天府大悦城也已经开业，可以提供就近的大型商业消费场所。
综合来看，项目所在板块具有既能兼顾未来发展，又能满足当下生活的特点。
缺 点临快速路
邦泰·悦九章的具体位置在天府新区厦门路和隆丰街的交汇处，在天东板块属于比较边角的位置。
项目与周边主干道关系示意图
它的北侧与武汉路之间无建筑遮挡，虽然有一定的绿化带间隔，可以减少道路扬尘的影响；
但是没有建筑遮挡的话，距离武汉路约90米左右的第一排房源，可能还是会存在比较明显的噪音影响，毕竟武汉路是城市快速路。
优 点
1、迭代新品，部分配置全城领先
邦泰·悦九章属于全新的迭代产品，属于整个天东板块是“唯一”。
大门尺度惊人，含两侧景墙的总宽约95米、高约9米；同时大门的材质也全是石材金属玻璃
以打电话女士作为参照，可见大门高度的气势
大门宽度太宽，只能斜着拍才能全部入镜
园林景观加入了比较多的水景，以及风雨连廊，层次感显得比较丰富；
示范区园林景观局部实拍
架空层规划了不同功能的泛会所，这是示范区所展示的儿童玩乐空间。
示范区架空层实拍
单元大堂也做了酒店式设计，各种石材、木饰面搭配氛围光源，呈现的效果不错。
示范区单元入户实拍
室内装修，装标约3990元/㎡，常规的三大件、智能家居系统这些都有；
装饰性的配置比如LDK厅的木饰面包裹、仿石材瓷砖、轨道射灯等，使得即使是看它不带软装的交标样板间，也不会觉得寡淡
交标样板间实拍
要求不是特别高的话，交标样板间是真的可以达到“拎包入住”的标准。
交标样板间实拍
项目示范区最突出的当数外立面
项目所有楼栋的外立面完全没有外墙涂料只有玻璃、石材和金属三种材质来包裹。
项目建筑背立面局部实拍
对于开发商来说这要投入更高的成本，但对于业主来说意味着更有质感更易清洁的外观，房子颜值的保鲜期更长。
并且外墙的玻璃材质占比约80%，大面积玻璃更具公建化的特点，让建筑看起来更通透、更有质感。
项目建筑正立面局部实拍
总之，项目的产品配置的确拉得很满，相当多的配置都足以比肩“豪宅”项目；
不过，参观示范区之后的实际观感，还是会觉得它就是一个普通的改善产品，没能感受到豪宅项目的“高级感”。
2、户型实得率较高
邦泰·悦九章楼盘不大，但是户型多达11款，包括：
①建面约143㎡双卫户型（山墙落地窗）
②建面约143㎡双卫户型（山墙实体墙）
③建面约143㎡三卫户型（2T2大光厅）
④建面约143㎡三卫户型（1T2小光厅）
⑤建面约189㎡三卫户型
⑥建面约194㎡三卫户型
⑦建面约185㎡顶跃户型（山墙落地窗）
⑧建面约185㎡顶跃户型（山墙实体墙）
⑨建面约192㎡顶跃户型
⑩建面约194㎡顶跃户型
⑪建面约232㎡顶跃户型
项目部分标准层户型图
根据@成都房小团 小程序的测算，项目多层和小高层洋房的标准层户型的实得率都超过了100%，而大高楼栋的标准层户型的实得率也都在95%左右及以上
这个数据不仅在天东板块是最强的存在，放到整个成都市场，也属于第一梯队。
3、部分户型层高指标优越
项目大致分为三种建筑形态：
6+1F多层洋房（1T2）
15+1F小高层洋房（2T2）
17+1F~25F大高板楼（2T2）
其中，1梯2户的6+1F洋房的标准层层高约3.3米
要知道，项目的6+1F洋房标准层全都是建面约143㎡的户型，3.3米的层高在市售143㎡产品中应该是最出类拔萃的。
不同层高楼栋分布示意图
项目的其它小高层和高层楼栋，标准层层高约3.1米，对于其中的143㎡户型来说也还算不错，但对于189㎡和194㎡户型只能算是中规中矩吧。
因为层高相同的情况下，房间面积越大，层高会显得越压抑，所以越大的户型对层高的要求就会越高。
项目楼间距示意图
大寒日日照模拟
项目首批次取证166套房源，分布在1#、7#、8#、9#、10#、11#楼，挂牌价约26025~35416元/㎡。
项目首开楼栋示意图
售楼部目前释放的优惠是15个点，如果下定估计还能再谈1、2个点。
那么，如果按17%的优惠计算，优惠后的价格就是约21600~29395元/㎡
价格跨度很大，对于一个配置全面拉满的迭代新品来说起价甚至“很便宜”
不过，“很便宜”的起价仅存在于极个别的“瑕疵房源”，正常标准层的优惠后价格大致如下：
高层143㎡套四双卫户型
约2.5万元/㎡左右（350万上下）
小高143㎡套四三卫户型
约2.6万元/㎡左右（370万上下）
洋房143㎡套四三卫户型
东西朝向约2.7万元/㎡左右（370万上下）
南北朝向约2.8万元/㎡左右（400万上下）
高层189~194㎡套四三卫户型
约2.7万元/㎡左右（540万上下）
对比周围竞争关系比较强天西保利·天府臻悦，目前非瑕疵房源的成交价大约在2.4万元/㎡左右，明显比邦泰更便宜。
但邦泰的用料、配置都要更高，且地价成本也比保利高了2200元/㎡，所以这样来看：
邦泰2.5~2.6万元/㎡的房源，横向对比是合理的，适合对天府新区发展有信心、想要买入成都未来城市新中心的购房者；
至于更高价位的房源，要么是多层洋房、要么是中庭大户型，所以也不能说它们贵得没有道理，但至少在当前的市场环境下显得性价比不高，大家可根据喜好酌情考虑。
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