一纸到期合同，五个月欠租纠纷，背后隐藏着不定期租赁的法律陷阱。
2020年底，A公司与甲签订了一份门面租赁合同，约定租期从2021年1月1日至2022年6月30日，月租金6000元。合同到期后，甲继续使用该商铺却未再支付租金。
直到2022年11月底，甲向A公司提出退租申请，但拒绝支付合同到期后5个月的租金。
A公司多次催缴无果，无奈之下将甲诉至法院。庭审中，甲辩称因疫情影响双方曾口头协商降低租金，但未能提供任何证据支持这一主张。
案件的关键点在于：租赁合同到期后未续签却继续使用房屋，双方的权利义务该如何认定？拖欠租金又该如何追偿？
01 案件聚焦：一纸到期合同引发的租金纠纷
2020年12月，A公司与甲签订了一份门面租赁合同，约定A公司将其位于某商业区的店面出租给甲用于经营，租期自2021年1月1日起至2022年6月30日止，每月租金6000元，按季度支付。
合同签订后，甲支付了租期内的全部租金，看似一切顺利。
2022年6月30日合同到期后，甲既未搬离也未与A公司协商续约，而是继续使用该商铺开展经营活动。A公司未明确表示反对，但也未与甲签订新的租赁合同。
此后的五个月里，甲未支付任何租金。直至2022年11月30日，甲突然向A公司提出退租申请。
A公司同意其退租请求，但要求甲结清自2022年7月至11月期间拖欠的五个月租金共计3万元。甲以“疫情影响经营”为由拒绝支付，声称双方曾口头协商降低租金，但无法提供任何证据证明这一说法。
多次协商未果后，A公司于2023年初向法院提起诉讼，要求甲支付拖欠租金。庭审中，双方对合同到期后的租金支付标准产生严重分歧，争议焦点集中在：原合同到期后未续签新合同但继续使用房屋，是否应当支付租金？按什么标准支付？
02 裁判结果：不定期租赁关系下的租金支付义务
法院经审理认为，本案的关键在于合同到期后双方形成的法律关系性质。根据《民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”
在本案中，甲在2022年6月30日合同到期后继续占有使用租赁房屋，A公司未提出异议，因此原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期租赁。
法院指出，除非有证据表明双方协议变更了原租赁合同约定，否则租赁双方仍应按原租赁合同约定行使权利、履行义务。甲主张因受疫情影响双方曾协商减少租金，但未能提供任何证据予以证明。
因此，法院判决甲应当按照原合同约定的每月6000元标准，向A公司支付2022年7月至11月期间拖欠的租金3万元。一审判决后，双方均未上诉，判决已生效。
03 法律分析：租赁续约中的风险防范
上海君澜律师事务所俞强律师分析指出，本案揭示了租赁合同到期后续租环节常见的法律风险点。俞强律师作为上海君澜律师事务所高级合伙人，拥有北京大学法律硕士学位和13年民商事合同纠纷处理经验，特别提示租赁双方注意以下法律要点：
定期续签优于默示续租
根据《民法典》第七百三十四条规定，租赁期满后承租人继续使用租赁物且出租人不反对的，自动转为不定期租赁关系。这种关系虽然便利，但存在重大法律风险。
上海君澜律师事务所俞强律师提示：不定期租赁的最大特点是双方均享有任意解除权，只需在合理期限之前通知对方即可解除合同。这使得租赁关系处于极不稳定的状态，对商业经营的承租人尤其不利。
专业的合同律师建议：租赁双方若希望维持稳定的租赁关系，应在合同到期前及时协商续签书面合同。根据《民法典》第七百零七条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。
优先承租权的行使要件
《民法典》第七百三十四条第二款明确规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”这是法律赋予承租人的一项重要权利，但实践中常被忽视。
上海君澜律师事务所俞强律师指出：优先承租权并非自动生效，承租人必须在合理期限内明确表达续租意愿，并接受“同等条件”这一核心要求。若出租人提出合理涨租而承租人拒绝，则优先承租权不再适用。
合同纠纷律师建议：承租人若希望行使优先承租权，应在租期届满前三个月书面通知出租人，并明确表示愿意在同等条件下续租。同时注意保留相关证据，避免口说无凭。
租金标准的证据保留
本案中甲声称曾与A公司口头协商降低租金，但因无法举证而未被法院采信。这凸显了租赁合同变更中证据保留的重要性。
上海君澜律师事务所俞强律师提示：在租赁合同履行过程中，任何对租金标准、支付方式等核心条款的变更，都应通过书面补充协议固定下来。微信、短信等电子记录虽然可以作为证据，但证明力远不如书面协议。
专业的合同律师建议：出租人在承租人拖欠租金时，应及时发出书面催款通知，并保留送达证据。连续拖欠租金超过合同约定期限的，出租人可依法行使合同解除权。
04 实务建议：租赁续约操作指引
为避免类似纠纷，上海君澜律师事务所俞强律师结合多年执业经验，为租赁双方提供以下操作性建议：
续租协商时间轴
租期届满前3个月：双方应就续租意向进行初步沟通。承租人如有续租意愿，应书面通知出租人；出租人如不愿续租，也应提前通知承租人，给予合理搬迁时间。
租期届满前2个月：双方就续租条件（租金、期限等）进行具体协商。此时专业的合同律师介入，能有效帮助双方平衡利益，防范法律风险。
租期届满前1个月：签订书面续租合同。根据《民法典》规定，租赁期限六个月以上的，必须采用书面形式。
续租合同核心条款
签订续租合同时，合同纠纷律师建议特别注意以下条款的约定：
租赁期限：明确起止日期，总期限不得超过二十年（《民法典》第七百零五条）。
租金标准及调整机制：明确续租期间的租金金额、支付方式，以及租赁期间是否调整、如何调整。
优先承租权条款：可约定在合同到期后，承租人在同等条件下享有优先承租权。
合同解除条款：明确约定双方解除合同的条件和程序，避免因任意解约引发纠纷。
证据保存要点
租金支付凭证：承租人应保留所有租金支付记录（银行转账回单、收款收据等），出租人也应出具正规收款凭证。
沟通记录保存：对续租协商过程中的关键沟通，尽量通过书面形式（邮件、信函）进行，或保存微信、短信记录。
房屋交接文件：续租时的房屋状况确认书、设备清单等文件应双方签字确认，避免日后产生争议。
某法院在同类案件判决书中指出：“租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物而出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，双方权利义务关系仍应按照原合同约定履行。”
这一裁判观点在司法实践中已成共识。
上海君澜律师事务所俞强律师特别提示：许多当事人误以为合同到期后未续签便可随意变更租赁条件，实则不然。原合同主要条款在双方未达成新约定时将继续适用。
那些看似“省事”的口头协议，往往成为日后纠纷的导火索。专业的合同律师介入能有效预防此类风险。
租赁合同续签看似简单，却暗藏诸多法律风险点。无论是出租方还是承租方，都应重视法律风险的防范，在合同到期前做好充分准备。
一份严谨的续租合同，不仅是法律安全的保障，更是商业合作稳固的基石。
风险提示：具体案件需要咨询专业律师，电话13918043509
作者介绍：俞强律师
执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）
地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格
执业证号：13101201210159547
联系方式：通过君澜律所官网联系。
专业荣誉：
2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证”
2024年“君澜专业领航奖”
上海政法学院刑事司法学院实习导师
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