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楼市调整到了新阶段，上海房价整体正再次陷入走低趋势。

最近上海很多标杆小区的房价也顶不住了，不少房东开始砸盘。

砸盘

1）大虹桥青浦徐泾标杆小区仁恒西郊花园，最近出现一套单价5.8万的三房成交，创了新低。

相比22年的8.9万单价的高点，下挫34.8%，大几百万缩水了。

仁恒西郊花园品质在线，但房龄在徐泾不占优势，周边大量的五年以内的次新房。

而等到2026年徐泾大量的限售新房解禁，才是真正的考验。

2）黄浦滨江的标杆小区华润外滩九里，小户型也跌惨了。

22年3月，73.86平的高区一房，成交价1448万。

现在同样的高区同户型一房，挂牌价1078万，成交还要再打个折。

实际成交的有低于1000万，2年多跌掉了450万，跌幅超过31%。

算上当时的交易税费什么的，一房亏损超过500万，还是很肉疼的。

109平的两房户型，排除楼层差异，跌幅也接近30%。

小区品质很棒，但小户型位置差，没有景观，多少有点硬挤进去富人小区的意思。

188平的主流三房，跌幅也不小，算上楼层差异，相对小户型抗跌一些。

不过相比2020年的价格，依然有一定涨幅，就是苦了高位接盘的买家。

华润外滩九里这个小区，房龄至今也有十几年了，但品质和景观依然在线。

不过对比黄浦区周边房龄更新的品质小区，各方面多少也有点落后了，卖房也难逃以价换量。

目前小区二手房挂牌量33套，总共522户，挂牌率6%，价格依然有压力。

3）黄浦区老西门标杆复兴珑御，之前因为某明星事件声名鹊起。

单价从高峰25万到如今的16万，跌幅超过三分之一。

当年4450万成交的185平方，如今报价也只有3382万，估计成交价也就是3000万多点。

三房2年左右跌掉1200多万以上，2房跌掉700多万。这个跌幅在核心区域来讲，算是挺狠的了。

小区车位充足，第一太平洋戴维斯物业管理，高端会所，恒温泳池，外立面玻璃幕墙加干挂石材，各方面都是豪宅标配。

楼下三轨环绕，10号、8号老西门站，9号线陆家浜路站；房龄也很新，对口一梯队蓬莱路二小；户型也不差。

暴跌背后，一个是老西门这个地段，相比新天地还是差了些。而最大的根源，还是供需关系出了问题。

4）陆家嘴北滨江标杆之一，万科翡翠滨江，单价从巅峰的17-21万+，跌到13万+。

小区优势是朝北看黄浦江景—看的还是东外滩，但是这个优势又被正在建的太古北滨江所遮挡。

加上片区写字楼空置率高，对面江景不成熟， 整个板块的价值段位都下调了。

5）莘庄最好最贵的南广场，标杆TODTOWN天荟最高卖到了14w/平，最新成交只有9.8万 /平 了，跌幅30%。

莘庄其他老商品房也跌狠了，名都新城，好世鹿鸣苑等等，如今500万就能上车两房了，两年前想到不要想。

还有浦东杨东的标杆小区，仁恒公园世纪，相比高点两房总价回调五百万。

大宁的静安府，小户型挂牌已经在1000万以下了……

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原因

这些标杆网红小区砸盘：

1）要 么是板块轮动， 市场原因；

2）要么小区本身的问题，房龄，景观，炒房客逃离；

所谓盈亏同源，很多时候，涨的多的小区，跌起来也狠，因为炒作严重。

3）要么供需关系失衡，周边新房大量上市，品质比你高，价格也没贵。

以 5月份为例，上海5月新房成交套数4828套，成交均价90711 元/m² ，同比去年上涨11.7%，环比上月上涨24.8%。

5月共有40个项目集中开盘，均价超过10万/㎡的新盘有14个。

绿城潮鸣东方、上海壹号院、康定壹拾玖几个超级豪宅开盘日光。

上海这一波救市是救流动性，救产业链及就业人员，所以新房在涨价，二手房却在跌。

老破大、老破小和优质新房价格彻底分道扬镳，隔一条马路，房价差三倍。

市区新房豪宅层出不穷，产品也不断创新：

层高3米以上，精装交付，中央空调，新风系统，全屋地暖，泳池会所，人车分流，产品全面吊打以前层高2.85米的老房子。

有钱人基本都会选择新房。

市区的20年以上房龄的房子，竞争力明显下降。

尤其土地供应多的地段，中兴路，西藏北路，杨浦东外滩。

上海有钱人是很多，上海的国际化视野，高端消费，顶级的教育医疗配套，吸引长三角和全国的富人来买房定居。

但这也禁不住市中心如此大量的豪宅供应。

我们发现，市面上总价2000万以上的二手豪宅，挂牌价、成交价下滑，挂牌量也在迅速扩大。

市区 开闸放水一样狂推豪宅用地，豪宅新房巨量供应，供需关系失衡。

粗略算算，最近三年光黄浦区就要推5000套豪宅，还不说城隍庙、黄浦滨江、老西门，大量的空地都等着盖豪宅。

再加上徐汇滨江、老静安这些地方要推的新盘，上海市中心的豪宅新房，需要多少有钱人才能卖完？

上海市中心豪宅的供需关系要彻底失衡了。

以前说豪宅，市区核心地段好房子是核心资产，是因为整体的供需关系紧张。

如今供需逆转，多少核心资产也不保值了，但市区至少流动性还能保障。

君不见佘山赵巷的独栋大别墅，好多挂牌好几年，完全无人问，连个带看都没有，彻底成不动产了。

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小结

上海楼市正经历一场残酷的价值重估，曾经风光无限的“标杆”也开始跌落神坛。

建议大家，下行周期买房，警惕高溢价，热门炒作板块和小区。

警惕供需关系失衡的地段和产品，买房给自己留足安全垫，

上海的所谓好房子，标杆，往后也不能闭眼乱买了。

三点：

“豪宅”也分三六九等：真正的硬通货，永远是黄浦江边、新天地旁这种“心脏地段”的稀缺大户型，景观、圈层缺一不可。

那些挤在豪宅区里的“小户型”、或者被新盘遮挡江景的“伪豪宅”（如北滨江），跌起来可能比普通房子还狠。

别被“日光新盘盘”忽悠了：绿城潮鸣东方、融创壹号院这些顶级新盘秒光，是因为开发商把产品做到极致（泳池会所、科技系统）。

但二手房呢？同地段的老豪宅产品过时，价格只能“骨折”才能卖。

供需逆转时，流动性比涨价更重要——否则就像佘山别墅，挂牌几年连看房的都没有。

一句话总结：不是所有贴着“标杆”标签的房子都能躺赢。

产品错配、地段透支、供应扎堆的“标杆”、“豪宅”，正在被市场打回原形。

普通人攒钱买房，更得躲开这些坑。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

我是观观，每天都在研究一线市场的数据和房源。我发现最近的市场表现挺一般的，相比四五月份开始有量价双跌的趋势。

很多人的买房计划延迟了，但很多房东却开始犹豫了。现在到底还要不要买房？什么时候卖房比较好？怎么卖？

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