有的村等拆了才是富豪；

但有的村未拆先富 ，比如皇岗村。

据相关数据显示，皇岗村村集体资产市值高达 350 亿，位居深圳城中村财富榜第4，可谓是村里人均财富自由，加之地处福田CBD腹地，被称为“深圳第一村”。

最近，有消息爆料：皇岗村旧改一期改名为「皇熙悦府」，部分楼栋已出地面，年内或入市。更炸裂的消息是，有人预判价格接近15万/m²。

于是，壹地产这两天就去实地探访了一圈，看看深圳“拆村顶流”如今已经变成什么样了。

图源网络

01.

一期出地面5-6层

或将在今年入市

回溯过往，皇岗村的旧改历程已经有15年之久。

早在2010年，皇岗村便成功获得了改造专项规划批复，由此正式拉开了这场大规模旧改的序幕。

依据早期规划，皇岗村旧改项目总建设用地面积达31.40万㎡，预计总建面高达200万㎡。

规划中，将以两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑和一个8万㎡的广场，将深圳中轴线引进皇岗，并通过周边商业和居住楼群，打造新的福田CBD南区——会展南广场。

如此宏大的旧改规模，加之高规格的规划设想，迅速吸引了社会各界的广泛关注。

皇岗村旧改示意图

但也因改造涉及体量庞大、利益分配及产权纠葛复杂，搁置十年。直至2020年末，皇岗村传来拆迁消息，此后旧改进程按下“加速键”。

据悉，皇岗村旧改项目分为4期规划建设。其中1期分为2个阶段建设，第1阶段分为两个标段。1期 （皇熙悦府） 1标段在2025年2月正式取得施工许可证，建设单位为深圳市皇岗实业股份有限公司和深圳卓越皇岗旧城改造有限公司。

皇岗村旧改一期总平面图

项目效果图（以项目公示为准）

一标段：总建面约22.5万㎡，共建设1栋5个单元，全部为超高层楼体。其中，住宅约10.2万㎡，商业约4.1万㎡（地上+地下）。

从目前进度来看，目前一期一标段多栋建筑主体已经拔地而起，出地面的部分达到了 5 - 6 层。工人们正有条不紊地忙碌，现场一片热火朝天的景象。

壹地产实拍

如若对比3月壹地产实探时还是坑基阶段的情况，按照当前的进度与速度，首期很有可能在今年就入市销售。

壹地产实拍

二标段：总建面约3.3万㎡，共建设2栋3个单元，均46层。其中，住宅约3.1万㎡。从项目现场情况来看，二标段已经围挡，但尚未见有建筑楼体露出地面。

壹地产实拍

与之一墙之隔的二期、三期地块尚未动工，仍保留着原有生活状态。

壹地产实拍

值得注意的是，从目前公开的信息来看，整个旧改项目的住宅面积仅70万㎡，按照1:1回迁比例来算，回迁房就占去了63万㎡，所以该项目的商品房供应量大概率极为有限。（具体以项目公示为准）

02.

地处福田CBD腹地

建成后房价有望15万/m²？

皇岗村旧改的每一次新动作，之所以能引发广泛关注， 不仅因为它是福田中心区规模最大的旧改，更因为它所在的位置非常优越。

展开地图，皇岗村旧改项目的区位优势一目了然：3条地铁线路交汇、坐拥2大口岸、毗邻1座高铁站，且位于福田CBD的核心地带，无论是商业、学校还是其他生活配套都一应俱全。

从交通来看，该项目紧邻地铁7号线皇岗村站。往西一站抵达石厦站，可无缝换乘3号线；往东一站到达福民站，能便捷换乘4号线和10号线。

此外，从项目出发，仅需乘坐2站地铁就能到达皇岗口岸或者福田口岸，过关去香港也非常方便，还可以去福田高铁站坐高铁， 公共交通出行超级方便。

商业配套方面，就更不用多说，除了本身自带的商业外，周边还有石厦时代广场、星河COCOPARK、皇庭广场、卓越INTOWN、卓越中心等众多综合性商业体，可充分满足日常购物、休闲、娱乐等全方位需求。

周围的教育资源也很丰富，有皇岗小学、丽中小学、益田小学、福田区外国语学校、石厦学校、莲花中学南校区等多所学校分别在附近。

像其中的丽中小学最近就由私立变成了公立。皇岗小学就在皇岗村内，有着近90年的历史，其在校生有78%为非深户籍，从规划地图来看，该学校也在旧改规划内。

壹地产实拍

优越的地理位置，引发最受关注的讨论莫过于：这房子到底该卖多少钱？

从新房市场来看，目前周边并没有新盘。把半径放大，周边有富通九曜公馆、深物业金领以及加福华尔登府邸3盘，其中 富通九曜公馆是2021年拿证的楼盘，均价为12.5万/m²，较为便宜的是加福华尔登府邸，目前均价为7.8万/m²。

图源贝壳

再把目光转向二手房市场，当前周边二手房的挂牌均价区间在4 - 11万/m²之间。其中，靠近项目西边的房子大多建于2000年后，房屋品质相对较好，挂牌价基本都在 8 万/m²左右，像次新房宝生Midtown目前挂牌均价就在11.4万/m²；靠近东边的房子基本为2000年之前的老小区，挂牌价也相对较低，基本维持在 5 万/m²左右。

图源贝壳

考虑到其地理位置和旧改后将一改福田南城市格局，业内预测，该区域的新房价格预期将会大幅跳涨，未来房价极有可能逼近15万/㎡大关。

你认为卖多少钱合适呢？

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