当下上海楼市听到最多的话就是房东感慨自己在割肉买房。

但是我想说的是，眼下很多房子割肉卖得掉就不错了。

不知道上海有多少房东正在经历挂牌3个月房子还无人问津的过程。

我们整理数据发现，在上海楼市这片热土上，有些角落真的冷得出奇。

小区整整90天颗粒无收，挂牌房源却堆积如山。

今天就一起来看看，上海郊区楼市隐藏的滞销雷区。

（下文所列小区均是3个月LJ网站无成交但挂牌量较大的）

浦东

第一名在书院镇。

这边其实几个次新房小区 都是高挂牌量，又很难卖。

卖新房的时候是主打镇上的一些改善客户。

但是人家改善完了，后续就没有客户了。

接下来就是新房、二手都很难卖。

浦东第二名航头长达佳苑宜居尚城。

小区是2009年之前的超大小区，6层楼梯房，一共2000多户人家。

按理说超大小区挂牌多，成交也不会少，但是长达佳苑就是很难卖。

现在小区不少房源的挂牌价是比历史成交还低的。

但是小区不靠地铁、没有配套、产品过时。

接盘侠估计越来越难找，只有不断的压低售价。

第三名惠南的东原逸墅。

浦东中部的航头、新城、宣桥、惠南都是难兄难弟。

小区是高层和别墅的组合。

在惠南花买1000万买别墅的客户，想想也知道是极度稀缺。

闵行

闵行第一名是华漕的确实是没想到的。

按理说华漕里面又是前湾规划、又是行情商务区，咋看也不会那么差。

可偏偏万博家园就在华漕最差的地方。

要啥没啥，而且就在虹桥机场起降航道正下方，属于非常近的那种。

单价比江桥万达这边的老破小还便宜，还是卖不动。

第二名莘庄北广场地方丽华公寓则是典型的外环外老破大。

丽华公寓楼梯三房要600多万，但是这边新房的电梯三房门槛700万。

肯定优先新房了。

外环外的老房子+高总价是致命伤。

闵浦这里有滞销的完全不奇怪。

浦航新城中城苑典型的动迁小区，周边大把的动迁房。

今年以来成交和撞大运似得，这种地方遇到诚意客户千万别放过。

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宝山

宝山第一名是顾村的好日子大家园D区。

整个好日子大家园有ABCD四个区，是顾村这边知名动迁小区。

本来是挂牌多，成交多的地方。

但是D区这边离地铁最远，相对最便，也成了最难卖的小区。

还有个很重要的原因是保利叶上海供应量也很大。

品质却比好日子大家园好很多。

商品房卷起来，难受的自然是动迁房。

第二名是杨行的友谊家园。

其实杨行是宝山还不错的板块。

这边的房龄都很新，恰恰就是此成了友谊家园最大的阻碍。

友谊家园是商品和动迁的混合，小区里面楼梯电梯房都有。

2010年左右的房龄对比四季度会、远洋香奈等品质小区毫无优势。

今年这边又有一个重磅新房金茂棠前。

客户肯定优先买金茂，就连周边的品质次新房也要受到影响。

友谊家园最为当地比较差的，自然卖不动。

淞宝宝山二村的老破大就更不用说了，远郊没这种需求。

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松江

松江第一名是泗泾的别墅项目一点也不意外。

泗泾确实很早就搞过一段时间的别墅，但是明显学习佘山失败。

后来就成了大家熟知的动迁基地，新凯城应该算是泗泾最出名的动迁小区。

底子没打好，后续再弄别墅也没用。

在泗泾要投入800-1000万买房，是不是感觉没必要。

松江本地的肯定去大学城、松江新城改善置业。

松江老城的华亭新家百合苑难卖是正常的。

小区在松江老城最边缘的位置，又是个动迁房，一点品质没有。

现在的市场环境卖掉，只能拼低价。

九亭的颐亭花园(公寓)有着同样的问题。

刚需盘却在一个很蹩脚的位置，九亭的边缘。

地铁也够不着。

天然地客户基数就少。

嘉定

第一名嘉定新城的龙湖蔚澜香醍。

和松江一样，第一名都是别墅项目。

也是要800-1000万买别墅的。

以前房价便宜的时候，郊区别墅的总价门槛低，上车容易。

房价贵了门槛高了，人也就少了。

LJ网站上显示小区今年来还没有一套成交的。

路劲悦茂府其实是地铁口的项目，对于刚需客户比较友好。

但是300-400万总价是极易被上游嘉定新城截流的。

嘉定新城配套、教育等都要好很多。

而且大把的次新房可以选。

外冈景苑就属实是太偏了，价格和金山石化新村差不多了。

除了周边工厂上班的，愿意买过去的人很少。

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青浦

青浦第一也是个带别墅项目，五大新城还真是相似。

赵巷金地佘山天境是大平层+别墅的组合。

120平上叠要700万，200平的大平层要1100万，360多平的大平层要1800万，别墅1800万朝上。

也是今年以来LJ网站就没有成交记录。

属于完全超过区域天花板。

第二是徐泾的新虹桥雅苑。

在遍地次新房的徐泾，2009年的产品已经不够看了。

60平1房、90平2房。

虽说离虹桥商务区很近，但是没有地铁。

北边的华润虹桥润璟的新房也卖的一般。

属于本地人都看不上的边角料地带。

第三名赵巷泰禾虹桥。

曾经可是赵巷本地的网红盘。

但是区域本地的一些改善盘都会有这样的问题。

没有地铁，新房在卖的时候打捞了很多本地改善力量。

进入二手市场后，本地改善不够了，刚需新人又看不上。

金山、奉贤自然也少不了这样的小区。

郊区的形势要远比市区复杂。

这几类的情况大家务必注意：

1、远郊偏远小镇里的次新房（书院镇）

2、超大片动迁区域中，位置最差的动迁小区

3、郊区非传统别墅区的别墅都不好卖

4、总价过高与板块错配的

5、产品类型淘汰的，老破大、大面积的1、2房等

6、新房供应大的地方

7、0成交是绝对惨，那些几个月也就1套成交的也要注意；小区几百套挂牌，1个月成交1套也是无济于事

上海楼市已对局部区域的虚假繁荣亮出獠牙，这恰恰是真实上海的另一张面孔。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。