最近，河南新乡市出台了一项新政策，住房以旧换新。旧房最高可抵新房70%的房款。

消息一出，不少家庭开始盘算起自家老房子，但一个问题也随之浮出水面，那些产权快到期的房子，70年后还属于自己吗，房产证上写谁的名字更合适？

房子永远是你的！

当我第一次听到这个说法时，也是半信半疑，但国家法律确实已经给出了明确答案。

我们花几百万买的房子，产权其实包含两个部分，一是房子本身的所有权，二是房子下面那块土地的使用权。

房屋所有权是永久性的，你买的钢筋水泥永远属于你，而土地使用权则有期限，普通住宅70年，商铺40年，公寓50年。

简单说，你拥有房子，但土地是向国家租的，租期就是产权证上写的年限。就像租了个带院子的房子，房子永远归你，但院子的租期到了需要续租。

这里有个重要提示，产权年限是从开发商拿地那一刻就开始计算的，不是从你拿到房产证那天算起。很多购房者不知道这一点，等拿到房产证时，产权可能已经缩水了好几年甚至十几年。

随着上世纪90年代的商品房逐渐接近产权到期，这个问题越来越受关注，好在《民法典》第359条已经明确规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

自动续期四个字很关键，意味着70年到了，你不需要半夜去政务中心排队申请，系统会自动帮你续上。

至于续期费用，目前还没有全国统一标准，2021年深圳某小区成为全国首个产权到期案例，业主们每平方米补交了319元土地出让金，就顺利续期了20年。

青岛某老小区更通过优惠续费政策，每户只花了几千元，试点中最低标准为15.6元/平方米，100平米的房子最低只需支付1560元。

如果遇到城市规划调整，土地需要被收回怎么办，也不用担心，会按照市场价补偿给房主，相当于拆迁，不会出现房财两空的情况。

非住宅类房产的业主需要特别注意了，商铺、公寓等商业性质房产到期后，不会自动续期，需要业主主动申请，并补缴土地出让金。

而且补缴标准可能很高，达到土地评估价的40%-60%。如果土地被收回，补偿方式也不同，通常按房屋残值+装修补偿计算，买商铺和公寓前，一定要了解清楚这些政策。

除了产权年限，房产证上写谁的名字也是个大学问，近年来，不少专家和律师建议：房产证上尽量不要同时写夫妻俩的名字，为什么？

首先，离婚时财产分割会很麻烦，如果房产证上共同署名，离婚分割房产时容易产生争议，即使一方婚前付的首付，另一方婚后参与还贷，法律处理起来也很复杂。

其次，第二套房购买资格受影响，如果房产证上写着两个人的名字，那么两人都算有房，如果以后想以其中一人的名义再买一套，就属于第二套房，面临更高首付比例和利率。

第三，债务风险可能牵连房产，如果夫妻一方存在债务问题，而房产证上又共同署名，债权人可能通过法律手段追讨债务，导致房产被查封或拍卖。

有律师建议采用 “单独登记+公证协议” 的方式：房子在夫妻一方名下登记，但通过婚内协议明确产权份额，这样既保障权益，又保留另一方的首套房资格。

如果婚前一方父母出资购房，最好登记在出资方子女名下，这属于婚前个人财产，婚前财产协议也是避免未来纠纷的有效方式。

无论产权期限还是署名问题，都有两件事在买房前必须做：

第一，查验开发商的《国有土地使用证》，上面会明确土地使用年限，避免买到产权严重缩水的房子，签约前要求开发商出示证件，或通过当地自然资源局官网查询。

第二，确认房屋安全状况，70年到期后续期有个前提，建筑必须安全可用。

上海彭浦新村建于1958年的房子，到2021年主体结构已严重损坏，最终实施原拆原建重建计划，居民搬迁后回迁，执行“拆一还一”政策，新增面积需按市场价购买。

房子承载着太多中国人的情感和财富梦想，70年产权问题曾让很多人辗转难眠，如今法律已给出明确保障，房子永远是你的家，脚下的土地也能安心续用。

而房产证上的名字，关乎家庭财富的安全，不共同署名不等于不信任，而是对未来的理性规划，婚姻需要浪漫，但房产需要理性。