专家谈房地产，一定会举老外的例子，城镇化率中国还差多少，城市平均住房面积还差多少，还有多少农民等待着进城。

但是，有两点是不去比较的。

第一点是居民收入与房价比；第二点是土地财政的特殊性。土地财政决定了中国楼市一半是海水，一半是火焰，供应端是计划经济，需求端是市场经济。所以中国楼市不能与国外做类比。

居民收入房价比美国是三点一倍，韩国与中国有一点相似，首都圈地区也高达九点三倍，首尔高达十五倍，而中国更胜一筹，一线城市２０２４年上半年房价收入比为二十六点三。

为什么中国的居民收入与房价比会偏高？

因为中国居民太有钱把房价推上去的吗？当然不是，主要是地价推高了房价，地价在房价中的占比高达６０％，如果把地价拿掉，房价就立即回归真实市场了。而大多数国家的地价占比在百分之二十至三十。

中国能把地价大幅降下来吗？

不能。因为收取地价的是各地方财政，价格是各地政府计划决定的，它占了地方财政收入的一半，如果地价下来了，各地方财政就会集体入不敷出，这就是为什么去年底会加发十二万亿超长期特别国债的，楼市量价齐跌，决定了土拍大比例流拍，财政少了一棵巨大的摇钱树。

中国是土地全民所有制，地方财政是唯一的土地资源供应者，对土地出让金高度依赖，这决定了土地供应及土地价格不是市场自化的结果，财政对土地出让金的追求，超出了刚需的购买力，从而打破了供求平衡。

所以，中国房地产供求失衡，与其说是市场失灵，还不如说是政策失灵，市场的有效需求不支持计划出来的供应端。

中国现在会让供应端刹车，让需求端奔跑吗？

两头为难。

要让供应端刹车，就要继续加发超长期特别国债，去补失去土地出让金的缺口，地方会加大债务；同样，要让需求端奔跑，就要全面提升居民的社会保障水平，让房价降下来，这还是要背债砸钱。

因为全国各地方财政早已经入不敷出了。