当下房地产市场的“拐点”究竟藏在哪里？国家信息中心原总经济师祝宝良的一句话，一语点破了当前楼市的现状。

“如果一二线城市新房开始涨，房地产就彻底稳下来了。”在7月2日清华大学中国与世界经济论坛上，祝宝良抛出了这个直白的判断。

论坛现场，这位经验丰富的经济学家语气审慎，没有盲目乐观。

他同时指出一个关键现象：整个房地产4、5月份还是在往下走，特别是二手房价格没有涨。市场回稳已有预兆，但距离终点还有一段路程。

所以笔者认为当前房地产市场的核心矛盾就是：表面回暖下，真正的稳定信号尚未出现。

政策托底下的企稳？

祝宝良在发言中开门见山地指出：

当前中国经济总体呈现企稳态势，但主要依赖政策托底，内生增长动力仍显不足。

这句话精准描绘了当下房地产市场的真实状态。

在“三年保交楼”政策后，市场开始呈现部分回暖迹象。一线城市新房销量出现反弹，但二手房价格仍处于下行通道，整体尚未形成稳定趋势。

市场数据印证了这一判断。

2025年上半年，北京新房成交18085套，同比上涨20.7%；二手房成交约8.8万套，同比上涨17.7%。上海前5个月一二手房合计成交1094万平方米，同比增加30%。

这些看似亮眼的数据背后，政策支持功不可没。

为何一线城市的新房是“风向标”？

为何特别强调一二线城市新房价格？这背后是房地产市场运行的内在逻辑。

一线城市向来是楼市的“风向标”。当这些城市的房价企稳回升，会产生示范效应，带动全国市场信心恢复。新房市场又是开发商资金回笼的主要渠道，直接关系到房企生存能力。

然而现实情况复杂多变。祝宝良在论坛上坦言：

“整个房地产4、5月份还是在往下走，特别是二手房的价格没有涨，很重要的问题是市场还没有完全回稳，还在路上。”

市场分化特征在北京表现得尤为明显。近年来北京新房成交排名前五的项目中，海淀区占了4个，单价都在每平方米10万元以上。而房山、通州等区域挂牌价下跌明显。

目前全市新房去化周期为28.5个月，主要受远郊高库存板块拖累，但核心区库存紧张。海淀区上半年供应超4000套，仍供不应求。

所以一线城市的新房是定调的核心关键。

咱们普通人应该如何应对？

如今的房地产市场正处于深度调整期，那么咱们普通购房者该如何应对呢？笔者认为这四点很重要！

1，密切关注政策动态：7月1日起，多地开始实施新一轮购房支持政策。如盐城对首套新建商品住房、“以旧换新”购房、返乡置业者给予合同总价1.5%的补贴，最高不超过3万元；二孩及以上家庭可享最高5万元补贴。

2，理性看待市场分化：不能只盯着三四线小城的房价去评估全国的市场价值，因为核心一二线城市核心区域的优质房产更具抗跌性，需结合具体区位分析，避免一概而论。

3，把握政策窗口期：当前房贷利率已降至历史低位。今年一线城市多家银行将首套房贷款利率调降至3.05%。公积金贷款利率也降至2.85%。对刚需购房者而言，如今的融资成本比起前些年的利率，确实是利好期。

4，关注“好房子”标准：随着购房者越来越看重居住品质，符合国家“好房子”标准的项目更具保值潜力。在同样区位条件下，优先考虑高得房率、绿色节能、智慧社区的高品质住宅，也就是咱们常说的第四第五代住宅，老破小和刚子楼是没有多少上涨空间的。

结语

核心城市新房价格的企稳回升，无疑是市场整体复苏最直观、最有力的信号。

然而，笔者认为，真正的“彻底稳下来”，需要的远不止是几个核心城市在价格数字上的体现，而应该关注咱们普通大众真正的内心需求。