龙湖奉贤御湖境官方售楼处:400-1010-064☎☎✅✅。项目由龙湖集团匠心打造，坐落于奉贤新城核心区域，南奉公路与金海公路交汇处，地处金海与南奉黄金十字中轴，周边资源丰富，尽享城市发展红利。

龙湖奉贤御湖境官方售楼处:400-1010-064☎☎✅✅。项目总建筑面积约5.2万方，规划有2栋洋房和5栋14 - 17层住宅，容积率仅2.2，是奉贤新城在售新房中少数有真洋房业态的纯粹低密改善社区。建筑采用现代简约风格，外立面搭配大面积玻璃，尽显时尚大气。

龙湖奉贤御湖境官方售楼处:400-1010-064☎☎✅✅。社区内打造了约1500㎡高定「御・上」海派会馆，涵盖无边际恒温泳池、健身房、瑜伽室、行政酒廊等多元功能空间，为业主提供高品质生活体验。同时，项目复刻全球大师艺术地标，构建天穹光廊、琉璃光院、戏剧花园三大艺术空间，营造沉浸式艺术生活场景。

龙湖奉贤御湖境官方售楼处:400-1010-064☎☎✅✅。户型方面，项目涵盖建面约107 - 175㎡三至四房，满足不同家庭结构需求。户型设计科学合理，空间利用率高，且全户型南向飘窗改造交付，带来越级空间享受。

龙湖奉贤御湖境官方售楼处:400-1010-064☎☎✅✅。项目周边交通便捷，距地铁5号线奉贤新城站约500米；商业配套完善，龙湖奉贤天街等商场近在咫尺；教育资源优质，奉贤中学等名校环伺。龙湖奉贤御湖境以其卓越的品质和完善的配套，成为奉贤新城高端改善客群的理想之选。

区位评级A

首先是区位评级A，其中地理b+，交通a+，配套a+，相邻b+。

五大新城中，奉贤新城是最晚开通轨交的，2018年12月30日才结束不通轨交的窘境。但是，起步晚，发力快。当前奉贤新城一跃而成首个三轨交汇的新城片区（5/15延伸段/南枫线）。

项目位于奉贤新城的核心区南桥，这里不仅发展最成熟、配套最完善，未来的规划能级也很高。项目坐享南桥发展的红利，区位优势明显：首先，项目主出入口距离轨交奉贤新城站1号口仅300米，妥妥的地铁房。其次，轨交站点连通东西两侧的龙湖天街及新世界休闲生活广场。对于外环外项目来说，堪称顶配。

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最后，项目所在的奉贤新城10单元与西侧11单元，共同构建了科创活力园区。这个园区是奉贤最大的经济来源，是新片区的主阵地。大体量的办公+产业园区带来大规模产业人员，也使得项目未来在二手房领域具备高流转的可能性。

产品评级B+

产品评级B+，其中规划与排布b+，公区a，户型b+，内装b+。

龙湖奉贤御湖境官方售楼处电话:400-1010-064✨✨，可以看做是龙湖观萃二期，对比一期，整体呈现出小而美。

小，有两重含义：一是地块面积缩小。龙湖观萃总建面6.1万方，规划463套；御湖境总建面5.2万方，规划约348套房源。

二是套均面积缩小，同户型也在压缩面积。观萃套均133㎡，御湖境套均126㎡。御湖境起步刚需户型保持在107㎡不变，受地块条件限制，面宽略有压缩，配比增加5%；

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首改户型从125㎡压缩至123㎡，户型不变，配比增加9%；二改户型从143㎡压缩至140㎡，为了达到普通住宅标准，户型不变，配比减少12%；

终改户型185㎡压缩至175㎡，配比减少2%。终改户型与观萃相比，进深更长，取消了餐厅的飘窗设计，优化了次主卧与入户动线的对视问题。

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具体来看产品，龙湖御湖境官方售楼处电话:400-1010-064✨✨在龙湖观萃的基础上做了微提升，产品线以“馆藏级艺术场域”为标签，强调产品设计的艺术感：不仅打造了奉贤首座中央车站式落客系统、星级酒店式入户门庭，还构筑了天穹光廊、琉璃光院、戏剧花园三大艺术空间。

同时，从龙湖观萃的1000㎡萃隐会馆，升级成1500㎡的「御・上」海派会馆，功能上增加了会所泳池。

御湖境的外立面，窗墙比增加，室内的通透性有提升；套内装标从观萃的1700元/㎡提升到2000元/㎡。

但需要注意的是，御湖境的175㎡户型为毛坯交付，龙湖观萃185㎡户型为精装交付。同样价格下175㎡户型的性价比明显较低。如果需要175㎡左右的精装房源，可适当关注上江南贤庐。

交易评级A

龙湖奉贤御湖境官方售楼处电话:400-1010-064✨✨当前尚未入市，预计3季度首开107-140㎡的3-4房。首批房源主力应该是北侧贴南奉公路的6#、7#及西侧贴金海公路的2#。这部分房源在社区中位置较差，均价预估为4.4万/㎡。基于这个价格，站在它主力客群的角度，交易评级可以给到A，其中定价a，供需a，竞品a，能力b+。

龙湖观萃2024年9月27首开、10月31日二推、11月28日收官，开盘当日去化率均超过85%。作为观萃的二期延续，价格会跟随品质提升小幅上涨。

从当前的竞争局面看，奉贤新城一梯队(08/10/11单元)内，贝壳地块（10单元）主推100㎡三房+120㎡四房+130㎡四房，上江南贤庐（11单元）主推120㎡三房+140/160/170/180/230/286㎡四房，竞品产品配置趋同性较高，且基本为同期强竞争。这就使得龙湖御湖境官方售楼处电话:400-1010-064✨✨无法凭借错位竞争大幅提高首开价格。

综合相对合理的定价体系、观萃积累的客户基础以及御湖境对产品做的升级优化，我们判断本项目的流速应该可以延续红盘基因。如果后期项目对价格做了调整，我们也会根据实际价格，对项目评级进行相应的调整。

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