2025年上半年，中国住房租赁行业在顶层设计的持续深化与市场力量的动态博弈中，迈入了高质量发展的关键阶段。政策框架加速完善，“市场+保障”双轨并行体系从理念加速走向实质性落地；市场供需结构在调整中不断优化，展现出新的活力与韧性；金融市场对长租资产价值的认可度显著提升，为行业长期健康发展注入强劲动能；企业主体积极应对格局变化，探索精细化运营与价值创造新路径。
基于此，克而瑞长租作为行业深度观察者与数据服务商，始终紧密追踪并洞察市场动态，围绕政策端、市场端、金融端、企业端四大核心维度，全面梳理2025年上半年行业发展表现并进行深度剖析。
2025年上半年，中央及地方政府持续强化对住房租赁市场的金融支持力度，特别是围绕保障性租赁住房和配售型保障性住房的再贷款政策，取得实质性、规模化进展，据不完全统计，金融机构保障房再贷款授信金额已超23亿，且多笔已发放首笔贷款资金。
地方落地保障房再贷款落地项目的特点表现为“首单效应”显著、地域覆盖广泛、模式创新（尤其是存量收购）、政策性银行引领以及信贷规模迅速扩张。
地方政府积极响应国家部署，同时将租赁住房也纳入“好房子”建设标准框架，并出台专项细则，要求租赁项目符合绿色低碳、智能技术、健康宜居、全生命周期设计、无障碍适老五大技术方向，并与商品房项目同步参与第三方星级认证（如杭州容积率奖励政策），推动行业从“有房住”向“住好房”升级。
2025年上半年，全国重点城市密集出台住房租赁支持政策，其中一线城市率先垂范，其它重点城市跟进态度积极，通过强化监管、优化供应、提升补贴、配套保障，全面构建多层次租赁住房保障体系。
多地通过完善监管机制、扩大保障性房源供给、加大财政补贴及公积金支持力度，显著提升租赁住房的安全性与吸引力。
据不完全统计，2025年上半年全国22个重点城市的集中式长租公寓市场供应延续高增长。期间，共计约288个新项目入市，新增房源数量约为11.73万套（间），相较2024年上半年同比增长2.97%。其中保租房供应104523套（间），占比约89%，同比上涨14.11%；市场化项目供应12773套/间，占比11%，同比下滑42.75%。保租房市场份额由2024年上半年占比8成上涨至约9成份额，集中式公寓供应持续以保租房为主的态势，保租房成为推动保障性租赁住房行业快速发展的关键力量。
截止2025年上半年，核心八城集中式公寓规模约126万套，其中保租房52万套，占比超4成，占比持续提升。随着保障性租赁住房建设进入集中兑现期，不光数量增长迅猛，在产品设计、运营管理等、服务标准等多个方面，也在同步创新升级，整体品质化趋势越来越明显。一方面是因为竞争环境的加剧；另一方面也是运营企业提升品牌效应和租金收益的有效途径。
从2025年上半年重点22城长租公寓新开项目筹集方式来看，新建主导入市，占比77%，改建占比23%。分城市表现，22城筹集方式分化明显。上海、南京、济南、合肥等18个城市以新建为主，改建为辅。而青岛、天津、长春、重庆四城则主要聚焦于存量转化。特别是长春，改建占比超80%。
未来随着涉租土地供应的缩减，前期拿地项目的集中入市，以及专项债券、保障性安居工程、再贷款等政策的高效落实，收购存量房用于保障性住房也将进入快车道，长租公寓供应方式转变为以存量转化为主。
从同比来看，除开北京、广州两城集中式公寓租金坪效上涨和武汉、南京个人房源租金租金坪效上涨外，其他城市租金皆下滑明显；从环比来看，核心8城集中式公寓和个人房源租金坪效仅广州、武汉出现上涨，其余城市均出现不同幅度的下滑，租金承压明显。
对比核心8城集中式公寓和个人房源租金坪效同环比变化，集中式公寓规模较大的北京、上海、深圳、广州、杭州五城租金降幅低于个人房源。
随着专项债、超长期国债、政策性金融工具的出台，2025年保障性安居工程融资渠道更加多样化，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。
统计分析2025年上半年保障房运营企业融资情况发现，目前主流的有ABS、CMBS、基金、类REITs以及债券等方式。不完全统计，2025年上半年融资规模约200亿。其中债权类105亿，占比超50%；ABS与CMBS第二梯队，融资金额27-37亿，占比在15-20%区间。
截止2025年上半年国内已发布8只租赁住房公募REITs，规模超百亿。从二级市场表现来看，保障房REITs展现出显著的超额收益特征。对比2024年下半年以来我国各类基础设施REITs较发行价的月度涨跌幅情况，8支保障房类REITs整体月度涨幅均在18%以上，且呈持续波动上涨态势，2025年6月较发行价涨幅突破65%，领跑全市场，较第二梯队高出15%以上；凸显该类资产穿越周期的增值能力。
6月25日，国内首单租赁住房REITs扩募项目成功上市，扩募项目共募集资金约9.46亿元，扩募资产包括4个成熟运营的租赁住房项目，回收资金拟用于建设保障北京市住房困难家庭的丰台区东河沿公租房项目和服务市级高端李家庄人才房项目。本次发行创新了住房保障投融资模式，标志着“首发+扩募”双轮驱动格局实现落地，打通了保障房建设与资本市场的良性循环，拓宽了融资渠道。是公募REITs盘活存量、扩大有效投资，实现资金-资产-资本良性循环的最佳印证，充分体现了资本市场对保障房资产质量、运营品质和能力的高度认可。
5月，上海城投宽庭徐汇社区正式开业运营，与城投宽庭其他社区不同，此次开业的徐汇社区是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目，也是上海城投落实REITS滚动投资，构建保租房业务“投融建管退"资本循环的关键一环。
榜单发布
01
开业规模榜
需要特别说明的是在开业规模TOP30的企业中，其中有7家属于各地方国企平台公司租赁企业，这些国企租赁项目中存在部分项目交由第三方运营的情况，存在项目资产方与运营方不归属同一个主体的情况，克而瑞长租在此次统计中采取双计原则，可能会提高整体TOP30租赁企业的开业规模，但由于双计房源量占比极低，对整体行业的开业规模不构成绝对影响因素。
02
管理规模榜
在国家及地方政府持续强化住房租赁政策支持的背景下，特别是配租型保障性住房项目进入大规模建设与交付周期，地方国有企业依托其显著的资源整合与平台运营优势，展现出强劲的市场发展动能。数据显示，截至2025年年中，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中的市场份额占比已突破15%。尤为值得注意的是，其市场份额的同比与环比涨幅基本均领先于房企系及资管系企业，标志着住房租赁市场头部格局正加速向国企主导方向演进。在此过程中，地方国企凭借其稳定性和资源禀赋，在有效满足社会日益增长的多元化、多层次住房需求方面发挥着关键作用，同时为促进住房租赁市场长期平稳、健康、有序发展提供了重要支撑，其行业引领地位日益凸显。
据监测，近两年位居TOP30的国企系企业年度规模增长均在6万套以上，规模加速扩张态势明显。此外多家国企系企业亦在加速涌入住房租赁市场，地方平台公司表现尤为活跃。从典型城市看：成都15家平台公司创立租赁品牌，开业规模约4万间；上海8个入局品牌合计开业规模约10万间，其中上海地产“城方”品牌独占超4万间；郑州城发“美寓”单品牌规模更达超6万间，扩张势头强劲。此外，2025年上半年，合肥（肥西产城集团“梧桐寓”、高新区“高新云果”）、广州（国资管理集团“新屿公寓”）等地平台公司持续推出自有租赁品牌，地方平台品牌化入局步伐未停。
2025年上半年，地方国企住房租赁品牌在服务链与供应链合作方面呈现多元化趋势，通过引入专业运营方、科技企业及建材金融资源，有效提升自身品牌的管理效率与产品品质等，以实现降本增效。
在服务链合作方面，聚焦运营效率与智能化升级，补足运营短板并构建智能服务体系。如：宁波北仑城投集团与瓴寓国际成立合资平台“仑寓”，由瓴寓输出全流程运营管理能力，涵盖咨询顾问、资产管理和社群运营，助力国企实现轻资产扩张。华新集团清控实业与窝趣公寓合作长沙尖山湖保租房项目，依托窝趣的精细化运营团队和营销策略，项目开业三个月出租率达97%，月均出租率提升30%。黄岩城发集团的“几木公寓”嵌入24小时管家服务及智能家居系统，并联合大环物业打造生活超市，形成“五分钟生活圈”，显著提升租户留存率。此类合作通过输出成熟的管理模型和数字化智能工具，解决了国企在快速扩张中的服务标准化与响应效率问题。
在供应链合作方面，强化成本控制与绿色品质，优化建装成本并提升产品标准化。如：广州安居与采筑平台、立邦签署协议，以“安全、绿色、智慧”为标准推进保障房建材集采，通过规模化采购降低成本，同时确保环保品质。福州安住引入如视“庞加莱智慧量房”技术，2人10天完成454套房源的高精度测绘，效率较传统量房提升10倍，并实现CAD图纸自动生成，缩短装修改造周期。此类合作通过整合绿色建材集采与科技资源，解决了国企在规模化发展中全链条成本控制与绿色品质保障的核心诉求。
服务链合作是“借专业提效率”，供应链合作是“用规模降成本”。两类合作共同推动国企租赁品牌从“重资产持有”向“轻运营+标准化”转型，在保障社会效益的同时探索国企系在行业发展的可持续盈利路径。
本文为《2025上半年中国住房租赁行业发展盘点》精简版
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