【华润士林润园】

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从精致的一室一厅到宽敞的复式豪宅，每一款户型都经过精心设计，只为满足您对家的所有想象。

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文明的重量，是一场土地、企业与城市的共谋。

上海城心之心，一场关于文明存续的前沿验证正在破土。

即将面世的士林润园——这座由南房集团与华润置地联袂匠造的“全球首座非遗定制别墅”，承载的不仅是企业的雄心，更是一座城市对自身文明根脉的深情凝视。

于企业，这是对城市文脉的敬畏与担当——华润置地与南房集团，以国央企之力，将730年文脉下的街巷肌理转化为世界级居住样本。强强联手之下，用了足足2年时间，对上海城心的底蕴、历史深度挖掘，结合当代生活丰富演绎，打造每一套不同的独特定制产品。这背后，藏着数十位国内外专家、数百个华润人、近千个日夜的心血。

于土地，这是对历史基因的觉醒与重生——元代水乡的河道、明清商贾的界石、民国匠人的砖瓦，在这片土地上完成时空折叠，通过传承与创新，重生出士林润园属于东方的国际化墅居生活

于城市，这是上海对全球的宣言：当巴黎用玻璃金字塔诠释新旧对话，上海则选择让非遗活在建筑的呼吸之间，让历史成为未来的一部分。

开发企业：华润置地、上海南房集团

产品类型：合院

建筑风格：老城厢风貌

01

核心推荐理由

01 保护与更新的平衡

项目位于老城厢区域，注重保留历史街巷格局与重要建筑记忆点。通过延续小尺度肌理单元，研究并建立建筑体系导则，对原有肌理进行织补和衍生。

02 延续与发展的机遇

在保护历史风貌的基础上，满足当代使用需求。通过衍生新的建筑语言体系，提升区域整体风貌。

03 文化的传承

延续老城厢文化，融入现代元素，营造当代海派生活环境。

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士林润园占据黄浦江“世界客厅段”核芯区位，恰如一枚镶嵌于上海CAZ中央活动区的时空纽扣

这里左牵外滩金融带的百年风云，右揽陆家嘴的摩登天际，北承豫园飞檐下的市井烟火，南接新天地时尚脉搏，形成全球罕见的“四维坐标”。

清代蓬莱路的“钻石角”肌理在此重生，从新天地到外滩的生态走廊，将730年的商贸基因与当代CAZ的金融动能缝合，实现“元代水乡码头”与“全球资本港口”的时空共振。

这种地理觉醒的本质，是将城市原点升维为文明对话的介质，让蓬莱路的青砖与CAZ的玻璃幕墙共构“东方文明”的叙事张力。

02

项目概况

本项目位于黄浦区老西门街道地区。规划理念传承地域历史文脉，重生海派里弄文化，植入当代居住理念，营造城市生活标杆，旨在营造传统石库门语境下的适应现代生活方式的都市里弄。纵观历史，可以得出地块街巷最历久弥新，其次是建筑的生命延续，最易变化的是其中人情世故。地块设计希望通过新与旧、中与西、高与低等多重对立的元素交织。在守住原重要街巷的特征，展现原物的魅力的基础上，复原望云路等历史记忆，在肌理和风格类型保持一致的前提下，实现面对现在和未来的愿景，转译经典要素，植入现代生活元素，重现未来海派生活的烟火味，达到地块的重生。

设计遵从规划及风貌要求，明确边界条件及周边控制要素；保留或延续望云路、亭桥街、净土街、倒川弄及南张家弄走势，织补次弄系统，完善整体巷弄格局；依托建筑甄别，研判并保留部分历史建筑成为历史记忆标识点；延续并织补老城厢独有的小肌理单元模式；运用丰富建筑原型，完善建筑空间体系。

项目旨在体现老城厢“小而美、巧而精、多元和谐”的特质。

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▲ 项目总平面

▲ 项目鸟瞰图

03

外立面

1.建筑整体呈现外紧内松、外西内中，以江南聚落为本底、中西合璧的老城厢独有风貌。传统风貌与现代风格、民俗文化风情与海外特色风貌的共荣共生的多重风格，充满生气与活力，形成一种多姿多彩的城市形态和城市风貌。

2.有机且清晰的肌理单元展现了多元杂糅的特色，建筑设计风格追溯石库门建筑细节本源，延续中西合璧的石库门建筑形式。关注在地建筑规制和材料，运用现有环境要素与特色构件。

3.风貌要素通过保留、提升与转译等不同手法，呈现当代的海派精工细节。青红砖、水刷石、涂料及红灰瓦屋面等传统材质及工艺，延续了场地原本的丰富性及特质；石材、铝板等现代材料演绎了传统构件的形制与韵味。

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▲ 河南南路蓬莱路路口

▲ 售楼处入口庭院

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▲ 寿康里组团立面

▲ 大德里保留历史建筑立面

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04

主力户型

项目以310、390户型为主，在回应地块肌理和组团风貌的基础上，通过植入“立体庭院”的概念，设置地下庭院、一层庭院，二层阳台和三层露台等室外空间，引入阳光和空气，提供满足家庭不同生活场景的空间载体。平面上，一层和地下为对外的公共部分，有接待，会客和业主专属爱好的空间，地上二三层是更为私密的居室空间，连接阳台和露台，强调室内外空间的延续。

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▲ 390户型一层平面示意图

▲ 390户型二层平面示意图

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▲ 390户型三层平面示意图

05

精装设计

邀请全球设计大师对会所及样板房进行设计，以独特的设计风格、国际前瞻的视野与风貌建筑结合，呈现具有国际属性且多元化的室内设计风格。

其中，傅厚民负责会所设计，融入其对酒店设计及上海文化的理解，呈现出不一样的海派设计效果。

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▲ 售楼处会客大厅

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▲ 会所地下前厅

▲ 会所地下接待厅

▲ 样板房一层客厅

▲ 样板房三层卧室休息厅

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06

社区规划

社区规划可分为蓬莱路城市公共景观以及社区内部景观两个部分，其中市政绿地衔接于上海2035城市总体规划中“蓝绿丝带”的上位条件要求，社区内部街巷空间形成空间序列形成递进的层次，将归家体验的序列依次展开，形成城市街道→入口（一级门户）→街巷→节点空间→里弄门（二级门户）→合院入户（三级门户）的方式，基本可保证大多数住户可体验到两重以上的空间递进。

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▲ 项目空间序列层次

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07

景观规划

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南厢云阁是江南木结构建筑瑰宝，为了将其完整保留，邀请了上海石库门里弄建筑营造技艺传承人王新明主导修缮，还特邀古建筑修缮领域权威专家马崇恩担任技术顾问。

整个团队经过反复勘验、研究，在修复过程中，经历卸解、修复、运输、复建和安装的复杂过程。使用了曲尺、墨斗、竹笔 （溅墨划线）、活动曲尺、水平、鲁班尺等上百种非遗传统工具对重点保护构件进行复位。整个过程不仅考验施工人员对建筑结构的深刻理解、对木构件修复的精准把控，还对木构拼接技巧提出了严苛挑战。

▲ 亭桥街景观节点

▲ “惜墨缘”景观节点

▲ “海上花”景观节点

区域内有约1.78万方的保留保护历史建筑，其中有一条风貌保护街巷“望云路”，5条建议保留的巷弄，4段建议保留的历史界面，4处建议保留的历史肌理，以及延续小尺度肌理单元，保护区内的过街楼、地界碑，以及古树名木，都将以修缮的面貌，继续讲述着上海城心的历史。

望云路、净土路、蓬莱路、倒川弄、桥亭街等传统街巷不仅名称被保留，独特的空间尺度和不规则形态亦被细致保留。原生街巷的弹硌路面被精确复刻，倒川弄的蜿蜒轨迹化作归家动线。

更革命性的是对“消失水系”的转译——元代西仓桥浜化作镜面水轴地雕，雨水花园通过生态滤水系统再现《园冶》的曲水流觞，让踩过水纹铺装的每一步都触碰到江南水乡的DNA。

除此之外，拄颊映、文开园、亭桥街、棹湾处、云间诗、申之华、海上花、小桥头，组成的“润园八景”，把历史所及的人文风物，幻化成为处处可阅读的人文景致，形成一种散步遇故人的人文情怀。

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一、房产基础概念

1.

房地产定义
房地产是土地、建筑物及其地上附着物的总称，包含物质实体与权益属性，又称不动产。其核心特征为不可移动性与权益复杂性，涉及所有权、租赁权、抵押权等多种物权。

2.

3.

产权性质分类

4.

1.商品房：完全产权，可自由交易。

2.经济适用房：政府限价，满 5 年补缴土地出让金后可上市。

3.小产权房：无正规产权，法律风险高，禁止上市交易。

4.央产房 / 军产房：特定单位分配，交易需审批。

5.

土地使用年限
住宅用地 70 年，商业用地 40 年，工业用地 50 年。到期后自动续期，需补缴少量土地出让金。

6.

7.

建筑结构类型

8.

1.钢筋混凝土结构：抗震性强，适合高层。

2.混合结构：砖墙与混凝土结合，多见于老小区。

3.钢结构：现代商业建筑常用，成本高但可塑性强。

二、购房全流程解析

（一）前期准备

1.

资质审核

2.

1.嘉兴户籍家庭限购 2 套，非户籍需连续缴纳 2 年社保。

2.人才购房可享最高 7 万元补贴（本科 1 万 / 硕士 2 万）。

3.

资金规划

4.

1.首付比例：首套 20%，二套 30%（嘉兴南湖核心区二套首付 40%）。

2.贷款计算：公积金贷款额度个人最高 50 万，家庭最高 100 万，利率首套 2.85%、二套 3.325%。

3.商贷利率：首套 3.1%，二套 3.25%（2025 年嘉兴最新政策）。

（二）选房与签约

1.

房源筛选

2.

1.新房：查验 “五证”（土地证、规划证、施工证、预售证、验收证），关注备案价与实际售价差异。

2.二手房：核查产权清晰性（无抵押、查封），优先选择满五唯一房源以避税。

3.

合同签署

4.

1.重点条款：交房时间、面积误差处理（±3% 以内多退少补）、违约责任（逾期交房每日 0.03% 违约金）。

2.补充协议：明确装修标准、赠送车位 / 家电等细节，避免口头承诺。

（三）交易与交付

1.

税费缴纳

2.

1.新房：契税（首套 1-1.5%）、维修基金（120 元 /㎡）。

2.二手房：增值税（满 2 年免征）、个税（1% 或差额 20%）、契税（首套 1%）。

3.

验房重点

4.

1.基础检查：墙面平整度（误差≤3mm）、门窗密封性、水电线路（插座通电测试）。

2.隐蔽工程：卫生间防水（闭水试验 48 小时）、管道通畅性（倒水测试）。

三、房产投资策略

1.

核心指标分析

2.

1.租金收益率：计算公式为年租金 / 总价，嘉兴南湖核心区约 2.5%-3%。

2.资本增值潜力：重点关注地铁规划（如嘉兴轨交 3 号线）、产业集群（湘家荡科创园）。

3.

区域价值评估

4.

1.嘉兴南湖：2025 年 6 月二手房均价 12757 元 /㎡，环比上涨 0.28%，核心区（如南湖新区）房价达 2.8 万 - 3.2 万元 /㎡。

2.投资逻辑：优先选择 “地铁 + 学区” 双核心地段，如绿城云萃府项目（第四代生态住宅，溢价率 16.98%）。

5.

风险控制

6.

1.杠杆管理：负债率不超过家庭收入 50%，避免过度依赖贷款。

2.政策风险：关注限购、限售政策变化，如嘉兴 2025 年人才购房补贴仅限新建商品房。

四、常见风险与应对

1.

交易陷阱

2.

1.虚假优惠：开发商 “3 万抵 10 万” 实为抬高备案价，需对比周边真实成交价。

2.合同欺诈：补充协议中 “不可抗力免责条款” 可能规避开发商责任，需逐条审核。

3.

产权纠纷

4.

1.小产权房：法律不认可，无法办理抵押或过户，购买需谨慎。

2.共有产权：需所有共有人签字确认，避免代签纠纷。

5.

物业管理问题

6.

1.服务质量：物业费标准（嘉兴普通住宅 1.5-3 元 /㎡・月）、公共设施维护（如电梯故障率）。

2.维权途径：成立业主委员会，通过法律途径起诉物业不作为。

五、实用技巧与建议

1.

购房谈判策略

2.

1.价格博弈：参考备案价（可在房管局官网查询），预留 5%-10% 议价空间，结合一次性付款争取额外折扣。

2.赠品争取：要求赠送车位使用权（价值约 10 万）、物业费减免（最长 3 年）或家电礼包。

3.

贷款优化方案

4.

1.组合贷：优先使用公积金贷款（利率低），剩余部分用商贷，降低利息支出。

2.提前还款：利率＞5% 的二套房贷建议提前还清，反之可用于理财（年化收益＞4%）。

5.

中介选择标准

6.

1.资质核查：营业执照、房地产经纪资格证缺一不可，优先选择链家、我爱我家等品牌中介。

2.服务对比：同时咨询 2-3 家中介，通过房源真实性、响应速度、费用透明度（佣金≤1.5%）筛选。

六、政策动态与趋势

1.

2025 年嘉兴新政

2.

1.购房补贴：南湖区发放 400 张消费券，最高补贴 5 万元（人才额外 1-2 万）。

2.利率调整：公积金利率下调 0.25%，商贷利率降至历史低位（首套 3.1%）。

3.

未来市场预判

4.

1.核心区房价：南湖、秀洲等成熟板块预计年均涨幅 5%-8%，远郊区域趋稳。

2.产品趋势：第四代立体生态住宅（如绿城云萃府）成为市场热点，溢价空间显著。

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