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上海虹桥融景·繁华芯上低密住区·恭迎品鉴

最新一房一价表：

户型图介绍：

样板间展示：

项目这批洋房精装交付，精选西门子厨卫家电，一线品牌（或同等品牌）实用收纳橱柜，将实用性融入日常的每一寸空间中，百变灵动空间，满足全龄家庭成员生活所需，更为精致生活带来万千美好享受。

地下室层高约3.6米首层层高约3.5米，2-6层约3.1米层高，空间拉伸感越强，给人的视觉体验也更开阔、立体，南北通透，引更多清风阳光，跃升居住者的生活质量。

项目信息：

项目总体量约20万方，容积率0.9，分四期开发，由联体别墅和花园洋房组成，居住密度较低，小区环境相当不错，目前项目一期已经交房。

住宅产品紧邻河道，居住环境比较安静，景观视野开阔。车位配比上，公寓为1:1，别墅为1:2。

采用五重景观层层叠进，真石假山造景，承延墅区臻贵肌理的雅趣园林，引入自然河流，打造三面环水的滨水谧境，无界相融生态绿境，将社区、建筑、河流串联的相映成趣，自然围合，移步景异，营造极具魅力的惬意日常。

双首层全明围合、通风车库，与首层庭院之间保持最融洽、亲密的相处方式，颠覆了传统地下车库的灰暗、压抑的场景，而是通过科学的自然采光设计；双首层避免地下空间的暗沉，让“自然”流入地下。

受春节影响，土地市场交易规模迎来了季节性下降，但在北京、杭州、深圳等地高溢价地块的助推下，2025年1月，平均溢价率达到8.7%，较上月增加4.7个百分点。

聚焦到城市来看，重点城市热度明显高于全国市场平均，1月份重点30城平均溢价率高达15.3%。

从拿地房企来看，据CRIC梳理，一二线城市13宗高溢价含宅地块中，有8宗地被规模国央企拿下，5宗则落入民企囊中。可以概括为：头部国央企全国竞地，中小民企本土作战。

而从供地特征来看，土地供应结构性持续优化，市场通过“以质换量”实现了溢价率近三年新高，其中低总价、小体量地块更易拍出高溢价。

2025年1月，北京、深圳、杭州等城市均实现了土拍“开门红”。

如北京，1月2日北京海淀朱房29号和30号地块同日开拍，均为竞拍不限价、无指导价且价高者得。29号地块经过170轮报价，最终被华润+中铁置业+招商联合体竞得，成交总价91.52亿元，溢价率17.33%，平均楼板价约8.9万元/平方米。30号地块竞争更为激烈，经过247轮报价后，由厦门建发以90.4亿元摘得，溢价率25%，平均楼板价9.5万元/平方米。

深圳于1月16日迎来2025年首宗宅地出让。地块位于龙岗区，起拍价18亿元，最终经过246轮竞价，由中海以30.65亿元斩获，溢价率70.37%，平均成交楼板价3万元/平方米。

杭州方面，先是1月14日萧山两宗优质地块迎来出让，其中北西干地块经过108轮竞价后，由杭州滨江以总价28亿元竞得，溢价率61.91%。世纪城南地块则经过76轮竞价，最终由浙江中冠以11.9亿元竞得，溢价率45.91%。

此后1月24日，杭州又有三宗涉宅地出让，其中杭州拱墅区湖墅单元地块，经过220轮激烈竞价，最终以54.56亿成交，溢价率71.25%，成交楼板价达64834元/平方米，一举成为杭州新单价地王。钱塘区下沙单元地块以20.1亿元总价竞得，溢价率41.46%。西湖区双桥单元则以8.2亿元底价成交。

受其影响，再加之三四线城市土地成交比例下降，2025年1月平均溢价率提升至8.7%，创2022年以来的新高。

生活配套：

交通方面：距离2号线国家会展中心站直线距离约2km，距离待2号线延伸线蟠祥路站约1.7km（在建），距离 17 号线诸光路站直线距离约 2.5km；周边规划中还有 25 号线。

自驾上，三横三纵立体公路网络——项目周边道路交通便捷，三横自北向南依次为崧泽高架、沪青平公路、沪渝高速；三纵自东向西依次为外环高架、嘉闵高架、沈海高速，通达全城。

商业方面：蟠龙古镇商业于2023年开业，已成为新晋网红打卡点之一。除此之外，更有虹桥天地和龙湖虹桥天街这些中大型的商业中心，有电影院、泡汤、餐饮娱乐、购物服饰、艺术中心等等。日常购物还可以去COSTCO和山姆会员店。生活配套无比丰富！

教育方面：区域内不仅有英、美、德、法、韩等国际学校（针对外籍人士），还有一所16年一贯制的民办学校青浦世界外国语学校；公立学校则有上海世外教育附属徐和路幼儿园、徐泾幼儿园（上海市一级幼儿园）、徐泾小学（全国示范学校）、徐泾中学等。（注：以上为周边现有教育配套，最终对口以交付后划分为准）。

聚焦到城市来看，重点城市热度明显高于全国市场平均，1月份重点30城平均溢价率高达15.3%。土地热度出现标准的“两头高、中间低”的分布，底价成交的地块占比仍有83%，溢价率在5%以下的地块占比6%，此外还有8%的地块溢价率在20%以上。

可以看到，目前市场整体依然以底价成交为主，但个别地块热度较高，带动整体溢价率表现突

从拿地房企的角度来看，高溢价地块并未全部由国央企竞得。据CRIC梳理，2025年1月，重点一二线城市13宗高溢价含宅地块中，有8宗地被规模国央企拿下，5宗则落入民企囊中，比例达到近四成。

进一步分析拿地房企和地块情况可以看到，两类房企虽然都参与高溢价地块的竞争，但拿地策略有显著差异：国央企在全国范围内参拍优质地块，例如华润在成都、杭州、北京均有所斩获；民企则更加保守、倾向于“本土作战”，成都竞得青羊区地块的鸿山集团就是成都本地公司，杭州的高溢价地块拿地房企中有滨江和中冠房地产两个深耕杭州的房企，南京鼓楼区地块的竞得房企为合肥瑞伦，也近乎本土房企。

生态休闲：周边有三大公园环伺，徐泾港公园廊道、安踏体育主题公园以及蟠龙公园。

推售建面约89-139m²6层洋房

建面约94-147m²联排别墅

大虹桥板块，邻近地铁2号线会展中心站，国展中心旁臻稀墅区——虹桥融景·萃庭，倾城竞藏热销中。

实景墅区容积率仅约0.99，建面约89-140㎡装修房型、西门子家电全配，高低配多种选择，实景所见即所得，凭借地段和规划而极具吸引力，成为楼市的瞩目之作。

在这样的市场下，虹桥融景·萃庭，香爆了！

虹桥板块的地段价值、配套、交通价值，这是毋庸置疑的。所以虹桥板块未来如果会有新地块入市，其价格或许会超乎想象。在这样的市场下，总价约447万即可轻松上，真的是太香了。

图片为项目实景拍摄

墅区实景园林亲近自然

都会海派风情，难得一鉴

图片为项目实景拍摄

对于自然的向往，源自优美雅致的生活追求，更是居享舒适生活不可或缺的部分。虹桥融景·萃庭将景观与生活融合，注重人与自然的亲密活动，融入“水岸风情+四季园境+全龄社区”的园林理念，赋予居者亲水度假般的生活体验。

图片为项目实景拍摄

从城市形态地域水系肌理中提取元素，形成“水系、植被、花木”三位一体联动的设计理念。

虹桥融景·萃庭深究海派文化，将海派园林的考究细节带到现代园林中，参考海派滨水园林布局，将“三面环水，五重景观”布局融入社区园林中，创造滨水生活的无限可能。

园林内植物随着季节的变换，做到了四时有花四时有景，让居者沉浸在林荫谧境的惬意宁静中。

图片为项目实景拍摄

全实景高实用装修雅居

人文手感建筑，倾城竞藏

虹桥融景·萃庭，全实景墅区洋房，约0.99黄金容积率的住区已愈发珍贵，兼得实景园林的臻品住区更是稀贵争藏。

项目园林消除了传统空间的边界感，将自然景观与建筑无界融合其中，景观欣赏与社区交互无界渗透。

图片为项目实景拍摄

约83-84%超高得房率，得房率越高，套内可利用面积就越多，实打实地给到了住户更加开阔、舒适的居住体验，多出来的使用面积，能为购房者实打实省下真金白银。

仅146套洋房产品，2-6 层约 3.1 米层高，纵向层高决定了室内的尺度感与空间感，你买的不只是平方，更是立方，一切或动或静的意趣空间，都能一一归位。

从这些典型高溢价地块来看，每一宗地的地块条件中，市场竞争压力、配套条件和盈利空间三者是拿地企业最为关注的亮点，能够高溢价成交的地块至少在其中一点上表现优秀。

如成都成华区、青羊区的两宗地地理位置优越、配套成熟，且区域内的存量压力小，两宗地最终分别以51.1%和24.4%的溢价率成交；

杭州多宗高溢价地块，墅湖、下沙、临平老城和西站新城的几宗地块均属于交通便利、配套完善的类型，整体投资价值较高；萧山区的两宗地除了位置便利和配套完善以外，项目预估价格与楼板价之间也有较大的空间。

南京鼓楼区的NO.2024G96地块，更是兼具位置好、体量小、密度低、盈利空间大等优势，以16.24%溢价率成交，虽然与其他地块对比该地块的溢价率并不算高，但已经是南京2024年推出的地块中成交溢价率TOP5的地块；

上海松江地块容积率仅有1.01，是上海2024年推出的溢价率最低项目，预计将建纯别墅类社区，可以通过产品提升溢价；

深圳龙岗大运地块所在区位出现过较多的“日光盘”，且部分周边项目二手房价在6万元/平方米以上，因此地块仍具有较大的盈利空间，且去化难度低；

北京海淀区的两宗地也均具备位置好、配套齐全、价差大等关键优势。

图片为展示空间，非交付标准

餐客一体连厅，大开间舒适实用，引入通透清风阳光，令人心旷神怡，景观阳台即享四季园景；品质实用装修，省去装修烦恼，节省时间与金钱成本，西门子厨卫家电，收纳橱柜，灵动空间。

全实景雅居，兼得舒适与尊崇体验，人生进阶一步到位。

图片为展示空间，非交付标准

140户型，整个户型并没有勉强的去做紧凑型四房，而是做了一个各个空间尺度感都极其出众的改善大三房。

如此一来，室内的所有空间都非常宽绰，尤其是客厅和阳台的尺度感，甚至可以容纳一场家庭派对。

主卧套房设计，尊重主人私密的同时，兼顾舒适度。这个户型不管是实际使用空间、尺度感、舒适性、私密性还是采光度都非常出众。

图片为展示空间，非交付标准

南向宽景阳台、地下室

虹桥板块更高阶的产品力！

上海的每一个墅区洋房产品都极度臻稀，都是藏品级的产品。但墅区洋房产品亦有差距，虹桥融景·萃庭，是王炸中的王炸。南向宽景阳台，就算是别墅项目，也少有如此规格的阳台。

聚焦到1月份成交溢价率超过10%的地块来看，可以发现高溢价地块有低总价、小体量以及低密度三个主要特征，但由于样本范围的不同，三个主要特征的表现也有所不同。

全国300城中，有90%的高溢价地块在5亿元以内，主要是由于三四线城市存在较多出让底价在几百万、几千万的地块，即使溢价率超10%，其成交总价依然不高，最终由当地小公司或自然人竞得。

但在重点30城中，由于一二线核心城市的土地价格单价较高，即使小规模的地块土地总价也较高，房企在重点城市投资的额度也较高，所以高溢价成交地块中也不乏总价较高的地块，其中有25%地块总价在30亿元以上。

图片为展示空间，非交付标准

虹桥融景·萃庭，首层双首层，负一层地下室空间挑高开阔。晨练、阅读抑或是家庭聚会；儿童活动场、家庭影院、健身空间抑或是工作室，每个家庭成员的个性化需求都能得到充分满足。（地下室非精装交付。）

这也是继《北京市高品质商品住宅设计导则》印发后，北京按照总体规划确定的“一核一主一副，两轴多点一区”城市空间结构，分圈层落实“好房子”规划建设的又一政策举措。

多项创新措施

据悉，此次发布的《技术要点》适用于平原多点地区（顺义区、大兴区、昌平区、房山区及亦庄新城），城市副中心（通州区）可参照执行。

据北京市规自委介绍，《技术要点》主要考虑三方面内容：

一是，丰富居住空间形式，增强居民“获得感”。通过阳台、饰面层部分面积不计入容积率，适度提高“得房率”。以建筑面积100和140平方米的户型为例，“得房率”可从80%提升至约90%。

二是，立足以人民为中心，提升城市烟火气，补充基础公共服务功能。通过底层架空，配建邻里共享公共空间，增设风雨连廊等方式，营造多样化生活场景，满足人民群众美好生活需要。

三是，优化小区空间布局，提升小区形象品质。通过建筑高度弹性管控，引导形成高低错落的城市天际线，丰富城市空间形态。

北京市规自委表示，在《技术要点》制定过程中，将反映比较集中的设置阳台、底层架空、共享空间、建筑高度等问题作为重要创新点。重点考虑了住宅项目新增供应和存量去化，既要通过适度释放管理政策红利，提振土地和住房市场信心，也要统筹考虑存量房去化以及新房和二手房的市场流通关系，为住房市场长期稳定可持续创造条件。

在阳台方面，每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，且进深不大于1.8米的开敞或封闭阳台均按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，超出的部分按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积计入容积率。

对于套内面积超过140平方米的住宅，可设置1处挑空空间，增加居住舒适度。挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不大于50平方米。

对于面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率；超出建筑基底面积50%或高度大于4.9米的部分按实际面积计入容积率。底层架空空间可用于健身、亲子、阅读、休闲等用途，补充公共服务功能，营造多样化生活场景。

对于建筑高度局部弹性管控需在土地供应前纳入规划条件。建筑控高为18米、24米、36米、45米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档，如45米可局部上浮至60米。

此外，住宅建筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率，进而鼓励开发建设企业多使用耐久性高品质材料，提升小区品质。

未来将继续修订完善

可以预见的是，对于那些注重居住体验和舒适度的改善型购房者来说，“好房子”标准无疑是一个利好消息。

实际上，自2024年以来，全国多个城市通过优化土拍、地块计容规则以及套型要求等方面，助力“好房子”建设，部分省份还相继出台了高品质住宅或“好房子”建设技术标准。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，北京所设定的“好房子”标准无疑具有引领性和示范性。面对土地资源的稀缺性和城市规划的严格约束，北京在好房子政策中展现出克服重重困难的决心。尽管该政策中的许多内容与国内其他城市有相似之处，但北京在细节上的精雕细琢和高标准要求，却凸显了其致力于打造高品质居住环境的坚定信念。

严跃进表示，考虑到此类产品本身依然可以降低企业的开发成本，因此在产品品质提升的同时，房价总体会保持平稳，这也有助于进一步引导市场预期向好发展。结合2025年各类利好的购房政策和支持，购房市场的活跃态势有望持续。

北京市规自委称，下一步将定期开展《技术要点》实施评估工作，并在此基础上持续收集各方需求和意见，按需对文件进行修订完善。

地下室直连地下车库，打破社区边界，营造边界模糊、功能融合的生活场景，让业主、让周边的居民在归家路途有更多的场景变换、更温暖的街道。

图片为展示空间，非交付标准

让生活回归自然，

演奏人与自然的和谐交响曲，

延续生活价值和精神意境的追求，

打造美好的理想社区生活模式，

让人文手感建筑质感

轻柔地渗入每个居者的内心

虹桥融景·萃庭，建面约89-140㎡滨水墅区洋房

从容积率分布来看，低密度地块相对而言更容易产生高溢价，这一点在全国市场表现更为明显：全国300城高溢价成交地块中，有16%地块容积率低于1.5，43%地块容积率在1.5-2.2之间；但在30个重点城市中，有43%的高溢价地块位于容积率2.2-3区间，可见在重点30城中刚需类项目相对而言市场较为坚挺，企业也愿意高溢价获取刚需型项目地块，其次容积率在1.5-2.2区间和低于1.5的占比也较高。

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