案例简述
袁某是扬州某小区一间四楼房屋的所有权人，为了将空置的房屋利用起来，2024年7月，袁某擅自将自家房屋改造成了民宿并对外经营。为了增加客流量，袁某还将民宿上架至线上酒店预订平台，详细标明了民宿名称、挂牌价格、地点、服务设施、入住人数等具体情况。
袁某经营的民宿生意非常红火，仅2024年7月至12月，住宿人数就达300余人。楼上生意热热闹闹，楼下邻居却深受其扰。噪音、卫生、人员等问题让邻居们的居住体验感、安全度都受到巨大的影响。
住在楼下的陈某常常看到房客持有单元门密码自由进出楼栋，还多次看到部分房客居住期间在楼道、电梯等公共区域抽烟，房客们的喧哗声、拖动拉杆箱的摩擦声、空调长期无人维修的滴水声更是长期困扰着他，正常的休息根本无法得到保障。
陈某多次通过电话、微信以及面对面的方式与袁某进行沟通，希望其停止经营行为，袁某均置之不理。
2024年10月，忍无可忍的陈某将袁某诉至法院，要求其立即停止在该房屋内的经营性活动，恢复该套房屋的普通住宅性质。
法院裁判
法院审理认为，擅自将住宅房屋从事经营行为，可能造成居住小区外来人员杂乱、增加小区不安全因素，干扰业主正常生活，造成小区车位、水电等公共设施使用的紧张等。袁某将普通住宅改为民宿的“住改商”行为，给小区安保增加额外负担，亦对相关邻居的起居生活造成负面影响。其经营行为虽然已向相关部门报备，但其“住改商”行为未取得相关业主的一致同意，故三楼业主陈某作为利害关系人，有权要求其停止经营性用房行为。
最终，法院判决袁某停止在该房屋内的经营行为，并将该房屋恢复为住宅用途，且不得将房屋改变为经营性用房。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百七十九条
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
法官提醒
将住宅改变为经营性用房就是将住宅的性质、用途改为商用，即所谓的“住改商”。随着社会经济不断发展，很多小区均存在“住改商”的情况，用于正常居住的房屋往往被改为便利店、美容院、麻将馆、餐馆、民宿、电竞酒店等，这种改变房屋用途的行为可能会给周围邻居乃至整个小区造成负面影响，如干扰业主正常生活、造成小区公共资源紧张、产生安全隐患、使城市规划目标难以实现等。
《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改为经营性用房的，须同时满足遵守法律、法规、管理规约和有利害关系的业主一致同意这两项条件，否则不得随意将住宅改变为经营性用房。民法典将原《中华人民共和国物权法》第七十七条中的“同意”修改为“一致同意”，赋予了有利害关系的业主“一票否决权”，体现了法律对“住改商”的严格限制。据此，与“住改商”房屋存在利害关系的业主若因此受到影响，有权要求“住改商”的业主排除妨碍、消除危险、恢复原状等。
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