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创下北上海置业市场高峰后江湾金茂府正式宣布二期房源即将加推
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上海宝山江湾金茂府的全面分析，结合项目位置、核心优势、潜在短板及适用人群，助你理性决策：

一、江湾金茂府项目位置与交通

江湾金茂府具体地址：上海市宝山区淞南镇长江南路与淞发路交汇处（外环内），属吴淞城市副中心规划范围。
江湾金茂府交通便利性：
- 地铁上盖：距离18号线二期通南路站（在建）仅50米，预计2025年底通车，通车后4站达复旦大学、9站至东外滩、11站至陆家嘴滨江。
- 自驾路网：紧邻逸仙路高架、中环路、长江西路快速路（“中环北抬”规划），12分钟接驳内环，20分钟达五角场商圈。

二、核心优势

金茂府3.0科技系统
- 五衡健康系统：毛细管网辐射控温（无风感）、24小时新风净化（PM2.5≤10）、恒湿（30%-70%）、降噪设计，对标10万+豪宅标准。
- 节能舒适：地源热泵技术降低能耗，四季如春体感，尤其适合敏感人群（如老人、儿童）。
江湾金茂府高端社区配置
- 1800㎡下沉式会所：含恒温泳池、私宴厅、健身房等8大功能，架空层增设共享书吧、儿童乐园等泛会所空间。
- 奢装标准：装修集采价≥3000元/㎡，配置博世厨电、杜拉维特卫浴、飞利浦智能门锁等一线品牌，细节工艺（如隐藏式房门、弧角墙面）提升居住质感。
板块发展潜力
- 吴淞副中心红利：上海九大市级副中心之一，千亿级科创产业投入（人工智能、生命健康等），未来人口与配套升级预期明确。
- 价格倒挂：新房均价6.95万/㎡，周边二手房7-8万/㎡，存在套利空间。
户型设计亮点
- 主力户型114-144㎡三至四房，全明设计+横厅布局（如144㎡户型7.2米宽厅），动静分区合理，利用率高。
- 得房率优化：一梯两户/两梯两户设计，无连廊（仅部分楼层），南北通透性佳。

三、江湾金茂府潜在短

价格与持有成本
- 单价偏高：6.95万/㎡均价高于北上海部分竞品（如华润万象公馆约5万/㎡），存在品牌溢价。
- 物业费高昂：预计12-15元/㎡/月（周边小区仅6-8元），长期持有成本需权衡。
配套成熟度待提升
- 商业依赖外部：一街之隔有祥腾生活广场等社区商业，但高端消费需驾车20分钟至五角场/大宁商圈。
- 学区不确定性：周边有长江第二中学等资源，但新房不承诺学区划片，需交付后确认。
开发周期与噪音
- 地铁施工期：18号线2025年底通车，短期内可能有施工干扰。
- 城市界面：部分地块临近工业区改造区，城市更新需时间。

四、竞品对比（北上海高端盘）

五、江湾金茂府适合谁买？购买建议

推荐人群改善型家庭：追求健康科技住宅（如恒温恒氧）、重视社区品质与精装细节。

长线投资者：看好吴淞副中心发展红利，愿持有5-10年等待区域成熟。
杨浦/虹口通勤族：依赖18号线通勤至五角场、陆家嘴等区域。

避坑策略

优选户型与楼栋：→ 优先选择3#、8#楼王
（瞰景/近会所），避开临近主干道单元；
144㎡四房性价比最高（宽厅+功能完备），适合多孩家庭。
成本控制
→ 谈判附加权益（如物业费减免期、车位优惠）；
→ 关注二期加推（仅100席），或存在折扣空间。
备选方案
→ 若预算有限，可对比华润万象公馆；若即用学区，招商虹玺更稳妥。

总结：值不值得买？

值得买：若你重视健康科技+长期持有+地铁便利性，愿为金茂品牌溢价和区域发展潜力买单。
需谨慎若预算敏感、即需成熟学区或排斥高物业费，竞品可能更务实。
决策公式：科技系统（30%）+地铁价值（25%）+板块潜力（25%）-持有成本（20%）=你的选择值。

建议行动
：实测18号线施工进度（2025年底通车确定性），并对比周边二手房价格；若认可能源系统价值，江湾金茂府仍是北上海稀缺选项。

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二期臻藏级新品强势续写顶流传奇

湾藏焕新，仅献百席！

江湾金茂府二期新品「湾藏」3#、8#楼尊崇加推！

稀世100席位，踞守社区央景，户户揽胜无垠视界，尊享级景观盛宴磅礴入怀。江湾金茂府，不止传承府系引以为傲的“五舒科技系统”硬核基因，更以冠绝全盘的臻稀楼栋占位，进阶人居新标杆：

3#楼｜臻藏楼栋咫尺轨交

毗邻未来社区主入口，楼下即是架空会所。归家步履间，自然谧境与TOD 璀璨都会繁华无缝交汇，瞬息切换。都会便捷生活的极致图景，一步即达，尽在掌握！

8#楼｜园境私藏奢享直达

8#楼则栖身于规划中的架空花园及下沉式会所之畔，归家路亦是风景线。恒温泳池、私宴厅等高端配套触手可及，下楼瞬息即享“金质生活”的非凡便捷体验！

江湾金茂府二期湾藏楼盘揭秘-宝山江湾金茂府能买吗？楼盘优势继首开劲销14亿后江湾金茂府二期即将加推

推出新品——「湾藏」3#、8#楼栋建面约114㎡、126㎡、144㎡珍藏户型

仅100席爆款臻席江湾金茂府二期湾藏楼盘揭秘-宝山江湾金茂府能买吗？楼盘优势预计7月初过会

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在上海，各类新盘如雨后春笋般层出不穷，新盘虽多，但想成为大众眼中优质的红盘却不易，优质的配套和超高的人气永远是红盘的根基。

作为金茂府上海首个TOD项目，江湾金茂府自展厅亮相以来便人气爆棚！样板间开放两次便吸引了超1000人次的到访，要知道在楼市下行的当下，购房者的热度就是检验市场的试金石！

北上海人居典范上海首座TOD金茂府

「江湾金茂府」示范区预计5月开放

推出建面约114-144㎡3房4房

过会均价6.95万/㎡

上海买房为什么选宝山江湾金茂府就行了?上海江湾金茂府价值解读

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湾藏焕新，仅献百席！江湾金茂府位于上海市宝山区淞南板块，长江南路与淞发路交汇处，是金茂与招商蛇口联合开发的TOD项目，地铁18号线通南路站（在建）步行50米可达，预计2025年12月通车。楼盘容积率2.2，绿化率32.75%，配备金茂府系12大绿金科技及五衡系统（衡温、衡湿、衡氧等），主打改善型住宅。 ‌

核心优势

TOD交通‌：地铁18号线二期通南路站步行50米可达，4站直达复旦大学，9站到东外滩，11站达陆家嘴滨江。自驾可快速接入军工路快速路、长江西路快速路等主干道。 ‌12
科技配置‌：全屋标配博世、COLMO、摩恩等一线品牌家电，主卫采用杜拉维特、高仪等卫浴设备，厨房配备洗碗机三件套。 ‌2
户型选择‌：主推114-190㎡精装3-4房，涵盖横厅、南北通透等设计，其中144㎡四房户型南向面宽超14米，适合终极改善家庭。 ‌23

潜在不足

价格因素‌：6.95万/平的均价（含装修）高于周边同类房源，需结合自身预算考量。 ‌1
楼栋选择‌：6号楼因南向遮挡问题不建议选择，3号、9号、1号楼东侧为高性价比楼栋。 ‌4
户型细节‌：部分户型主卧、次卧进深不足，家具摆放可能受限；144㎡四房静区（主卧/次卧）面积略显局促。 ‌23

购买建议

优先选择‌：预算充足且注重科技配置的家庭可重点关注18号线沿线房源，改善型需求可考虑144㎡四房户型。 ‌12
谨慎选择‌：6号楼因遮挡问题需避开，建议结合楼层、单元优化选择

江湾金茂府二期新品「湾藏」3#、8#楼尊崇加推！

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在上海，各类新盘如雨后春笋般层出不穷，新盘虽多，但想成为大众眼中优质的红盘却不易，优质的配套和超高的人气永远是红盘的根基。

江湾金茂府作为金茂府上海首个TOD项目，江湾金茂府自展厅亮相以来便人气爆棚！样板间开放两次便吸引了超1000人次的到访，要知道在楼市下行的当下，购房者的热度就是检验市场的试金石！