小区广告费、停车费等公共收益

终于要有明确归属了

近日，江西省住房和城乡建设厅、江西省发展和改革委员会、江西省公安厅、江西省市场监管局、中国人民银行江西省分行联合印发《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》(以下简称《意见》)，将从10月1日起全面规范住宅小区公共收益管理。

哪些是公共收益？

《意见》所称公共收益，是指利用住宅物业服务区域内业主的共有部分(包括共用部位、共用设施设备)依法开展生产、经营、租赁等活动，所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等成本费用后获得的收益。

其来源一般包括以下内容：

（一）依法利用住宅小区全体业主共有的房屋进行租赁或者经营产生的收入；

（二）利用业主共有道路、公共场地停放车辆产生的收入；

（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告产生的收入；

（四）利用小区公共场地开展商业活动及投放快递柜、净水机、自动售卖机等设施产生的收入；

（五）对通信运营商设立的通信设施设备等所收取的占用场地费用；

（六）处置经业主大会同意报废的共用设施设备回收残值等产生的收入；

（七）相关单位支付的归全体业主共有的违约金、赔偿金等；

（八）公共收益利息收入；

（九）其他依法属于全体业主的收入。

公共收益归属谁？

《意见》明确，建设单位、物业服务人或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

公共收益分配事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

委托物业服务人经营管理的，应当在物业服务合同（包括前期物业服务合同）中就物业服务人提取合理成本的扣除标准、扣除方式等作出约定。

公共收益经营管理

（一）业主大会成立前，临时管理规约、前期物业服务合同有相关约定的，物业服务人可根据约定作为管理主体代为管理住宅小区公共收益。

临时管理规约、前期物业服务合同未作约定的，可由临时代行业主委员会职责的物业管理委员会或者居（村）民委员会作为公共收益经营管理主体；在物业管理委员会或者居（村）民委员会监督下，征求业主意见并形成业主共同决定后，也可由物业服务人作为经营管理主体；未依法征得业主同意的，物业服务人不得擅自利用业主的共有部分从事经营活动。

（二）业主大会成立后，利用业主的共有部分从事经营活动、公共收益的分配、使用和管理应当由业主共同决定，并在业主大会议事规则、管理规约及物业服务合同中作出约定。

决定利用共有部分从事经营活动的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定公共收益的使用和管理有关事项的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会决定利用共有部分开展经营活动的，可以授权业主委员会或者物业管理委员会经营管理，也可以以合同方式委托物业服务人经营管理。

委托物业服务人经营的，委托经营期限原则上不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会经营的，授权经营期限原则上不得超过业主委员会或者物业管理委员会任期。

（三）委托物业服务人经营管理的，物业服务合同（包括前期物业服务合同）内容应当包括共有部分经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计、使用范围和使用限额等内容。

公共收益账目管理

公共收益应当单独列账，一个物业服务区域设立一个业主大会公共收益账户。

业主大会成立前且临时管理规约、前期物业服务合同约定或者依法征求业主意见同意由物业服务人代为经营、管理小区公共收益的，物业服务人应当以物业管理区域为单位开设小区公共收益专用账户，不得将公共收益与企业其他收支合用一个账户，账户名称应当为“**公司**项目公共收益专户”。

业主大会成立后，业主委员会应当持业主大会备案通知书或者成立证明、以业主大会名义向银行金融机构申请公共收益账户，账户名称应当与业主大会备案通知书或者成立证明记载的名称保持一致。不得以任何个人、其他单位或者组织名义开设公共收益专户。业主大会公共收益账户由业主委员会管理；业主大会决定委托其他主体管理的，从其决定。

未开设公共收益专用账户的，物业服务人或业主委员会应当及时申请补建专户；以业主委员会名义申请设立的，应当及时申请重设账户并将公共收益资金转入业主大会公共收益账户。

公共收益经营管理主体应当按照会计制度相关规定对住宅小区公共支出事项进行审核、支付、记账，根据实际发生的公共收益经济业务事项进行会计核算，编制财务会计报告，按照有关规定或者约定定期向全体业主公示。鼓励委托第三方代理会计机构实施公共收益的代理会计业务。

公共收益可用于哪些情形？哪些费用不得从公共收益中列支？

（一）公共收益一般可以用于以下情形：

1.补充建筑物及其附属设施的维修资金；

2.电梯、照明、消防、监控、水泵、防雷装置、电动自行车充电设施、绿地、道路、屋顶、外墙等共有部位、共有设施设备的维修养护、更新、改造费用；

3.业主大会筹备及业主大会、业主委员会或者物业管理委员会日常工作经费；

4.业主大会决定的给予业主委员会、物业管理委员会有关人员及聘请的专职工作人员报酬或者补贴；

5.委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；

6.房屋及共用设施设备的保险、体检费用；

7.电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等业主共有设施设备增设费用；

8.经业主大会决定抵扣应当由业主支付的物业服务费用、水电公摊费用；

9.业主大会决定的其他用途或者支出。

（二）下列费用不得从公共收益中列支：

1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4.根据前期物业服务合同或者物业服务合同的约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

5.业主大会决定不得列支的其他情形。

任何单位、组织或者个人不得违法违规侵占公共收益。

来源：综合江西省住房和城乡建设厅官网、江西日报、江西发布等

责编：冯智志

校对：胡澜琴

复审：龚冰

审签：杨鸣

监制：梁海涛