2025年悄然过半，复盘今年上半年上海楼市，无数现象级话题层出不穷，大量爆款红盘接连涌现。

有把实得率卷到150%的桃浦顶流盘，有捅破上海房价天花板的神盘，也有立誓冲击上海园景豪宅巅峰的黑马神盘……

这个时点，市场纷纷评选出了上半年上海楼市的销售金额冠军、单价冠军、销售套数冠军等一系列的“单项冠军”。

但深入研究会发现，上半年“统治”了上海楼市多项指标，前后包揽“六大冠军”的，是由华润置地操盘的“翡雲悦府”。

单这一个项目，就达成了今年上半年上海市场：

成交面积冠军：7.77万㎡

触发积分最高：63.84分

触发积分次数最多、频率最高：2个月内连续3次触发积分

推盘数量最多：三批次合计630套，三开三罄

认购数最高：首开收获939大定，累计认购量达2143组

认购率最高：412%

据说翡雲悦府还有个“隐藏”冠军：

上半年接待地产同行参观最多的项目！

这样一组数据，即便放在限价时代，也绝对称得上顶流神盘，更不用说在当下震荡加剧，竞争激烈的行情中了。

按一般思路，这类现象级红盘，普遍依托“地块红利”，又有超级产品力加持，品牌力护航。

但很多人可能不知道，翡雲悦府并非在传统热门地块，其热销传奇甚至是以无实景示范、无传统售楼处的“盲盒式开盘”来达成的。

可以说，翡雲悦府不仅给上海市场，甚至给全国楼市上演了一个重量级的操盘案例。

有人瞄准都费力，有人抬手一枪就正中靶心，市场就是这样冷酷又公平。

但市场更好奇的是，翡雲悦府这场热销传奇的背后，究竟藏着华润置地怎样与众不同的操盘打法？

01

重塑板块价值

挖掘城市题眼

设计效果图

传奇还要从一场惊心动魄的土拍说起。

去年11月底，华润联合体经过202轮鏖战，以40%的中止溢价拿下了新杨思地块，楼面价来到了惊人的7.4万/㎡。

消息一出，市场便空前热议，不少人说：华润置地有一场硬仗要打了。

这是上海取消房地联动价后，新杨思诞生的第一个“地王”，两年前相邻地块楼面价不过5万元/㎡，两年跳涨近50%，涨幅惊人。

新杨思并非的滨江板块，城市界面更是乏善可陈，板块处在规划阶段，未来仍存在一定的不确定性，板块内的项目天生就缺少“爆款潜质”。

更重要的是，新杨思属于浦东大三林板块，区域内均价6W+的新房尚且面临去化难题，从“面粉”价格看，翡雲悦府的定价，要去直接挑战10W+大关。

这些问题，在激烈竞争、极端分化的上海市场，稍有不慎，几乎都是满盘皆输的定局，也是操盘手华润置地，面临的一系列棘手挑战。

华润置地率先打响的，是一场“认知战”，决心重新梳理新杨思的的想象力，讲述一个关于土地的“未来故事”。

新杨思是浦东“十四五”期间重点打造的8大潜力区域之一，目标瞄准“上海生活消费新高地”。

2.7平方公里的面积，采用了独一无二的Double POD开发理念，呈现出了国内罕见的POD中央绿地中心+POD商业中心的“双超级中心”格局：

约40万方住宅、约40万方商业、约40万方产业商服、约3.5万方公顷中央绿心、约7万方景观公园.…….

这是个上海从未有过的开发样本，是一座标准意义的“未来城市”。

这样高能级的规划上，如果仅仅空谈，终究只是画饼，缺乏价值兑现的清晰逻辑，无法构建客户信任。

华润置地的做法是重构板块价值坐标系，打造一个层层递进的故事逻辑：

一点遗憾：亟待绘就的商圈版图

浦东30年蝶变传奇，以一己之力创造上海近1/3的经济总量，成为上海乃至全国经济发展的强大引擎，涌现出了陆家嘴、张江、前滩、金桥等超级板块，在商务、金融、科创领域一骑绝尘。

但留给浦东唯一的遗憾是，在上海这座国际化大都市的10大顶级商圈中，浦东仅仅占据一席之地。一个高能级的“消费中心”，成为浦东亟待填补的版图。

与纽约、伦敦等国际消费中心城市相比，浦东在吸引全球消费者、打造顶级消费场景等方面还有很大的提升空间。

一个能与国际接轨、引领消费潮流的高能级消费中心，成为浦东亟待填补的版图空白，补齐这一短板，浦东才能真正实现全方位的繁荣，在未来的城市竞争中占据更有利的位置。

双重构想：引领未来的商业新章

新杨思是金色中环重点区域中，唯一定位“国际消费中心”的板块，板块内商业面积占1/3 ，是浦东重点区域中唯一一个“商业性 > 商务性”的区域。

在华润置地的一重构想中，未来上海商业版图消费中心将由1.0时代升维至2.0时代，由注重功能型城市的表达，向注重文化型城市表达进化。

由“南京西路-南京东路-新天地”组成“消费黄金三角”着眼当下，而由“前滩-世博-新杨思”组成的新“消费黄金三角”则着眼未来，引领上海迈向下一代消费中心格局。

这重构想，围绕新杨思“沪上消费新高地”的强势崛起。

在华润置地的另一重构想中，浦东30年发展历程，1.0陆家嘴锚定金融核心，2.0张江高科锚定科技引擎。

承载浦东未来商业发展的关键引擎的新杨思，将成为锚定消费的浦东3.0的增长极，与陆家嘴、张江三心鼎立，助力浦东的世界进程。

五大主张：描绘憧憬的城市盛景

新杨思是一个“从零开始”的全新规划，天生具有后发优势，既具备完善的开发条件，又能在历史经验中扬长避短，比早期开发的板块更具国际化视野。

全球顶尖设计团队的智慧在这里碰撞交融，为世界级浦东做出了一份“未来提案”，华润置地从这份“未来提案”中，总结出了引领未来生活的五大主张。

这五大主张，既是对新杨思未来城市形态的描摹，也是对未来都市生活的畅想，也是对地块价值的凝练，看后不仅对地块价值一目了然，也能让你对在这里生活的情景清晰可感。

复盘华润置地为新杨思重构的故事线，抽丝剥茧，层层叠加，既有对土地的深刻洞察，也有着眼未来的国际视野。

这份价值提炼迅速席卷全上海，让新杨思的概念深入人心，深深植入到客户心中，几乎以华润置地一己之力，彻底改写了市场对板块的认知。

在重新梳理板块概念的同时，华润置地也躬身入局，以实际行动来强化市场的信任。

在业内，华润置地以“南山模式”为代表的片区统筹模式，是其在业内的一张王牌，鬼斧神工般的强劲片区活化能力，一度让同行仰视。

在上海，凭借南大模式打造的百万方中環置地中心·望雲TOD，已经用上海面积销冠验证了其强大的市场统治力，也一举将名不见经传的南大板块，打造成抢手地段。

翡雲悦府示意图

如今，这套规划统筹了住宅、商业、公建配套开发的“新杨思模式”，也将在此落地，将市场期待值拉满。

更重要的是，仅3个月后华润置地在新杨思二度拿地，身体力行兑现板块深耕诺言，正式宣告新杨思进入“华润时间”。

重塑地段价值，构建品牌信任，一场漂亮的“认知破局”，为板块注入了华润置地独有的“价值自信”。

至此，市场情绪已经点燃，接下来要做的，是用作品，回馈市场期待，给所有人一个意外之喜。

02

重塑产品质感

定义未来奢宅

翡雲悦府示意图120㎡样板间实景图140㎡样板间实景图120㎡样板间实景图120㎡样板间实景图

为了达成对价格的有力支撑，华润置地选择落地的产品系是其高端系——悦府，这也是上海落地的第一个悦府产品。

拿顶级产品系破局虽是个好思路，但作为上海首座悦府，市场产品线的认知相对缺乏，意味着一切要从零搭建。

如何传递悦府产品的价值理念，提高项目认知度，让生涩难懂的工程参数、高深的匠造功法，变成客户直观可感的画面？

这一切，都非常考验翡雲悦府项目团队，把脉产品故事线的能力。

新杨思的价值蓝图中，已经锚定了这里将是未来都市的核心，一座真正意义上的摩登之城。因此华润置地的作品不能被动等待价值兑现，而是：

要站在未来时态，提出一份有前瞻和预见性的方案。

提到海派摩登，近年来上海已有诸多作品涌现，彩色玻璃、复古拼花、青红石砖……成为其标志性元素。

包括华润置地自己也有多处作品布局，要经典海派摩登，有华润外滩九里；要现代海派摩登，也有华润前滩润璟。

如今要用翡雲悦府代表未来摩登，就不能仅仅是向过去的黄金时代致敬，而是思考未来的奢宅究竟是什么样？

翡雲悦府没有去做天马行空的猜测，而是重新溯源建筑艺术历史，找到了另一个答案。

1851年，人类历史上第一座水晶宫建筑落成于英国伦敦海德公园，被全球设计史学家认定为现代建筑（Modern Architecture）的起点。

这座建筑被视作“现代接力古典”的标志，可以说有了玻璃水晶宫，才有了建筑领域Modern现代主义的诞生。

如果说要为海派摩登另起一行，“水晶”恰好就是破题的题眼。

翡雲悦府首先从“水晶”提炼出了“棱镜”的概念，并构筑了一套超级PRISM的视觉符号，取棱镜之形，如同切割的钻石锋芒绽现，让人一眼便铭记于心。

同时将提炼出产品的水晶立面、园林景观、会所、架空层、户型等亮点，就像每一个锋芒毕露的棱角，每一个价值锋面都能划破市场主流叙事的天际线。

翡雲悦府示范区实景图

拿翡雲悦府的高层外立面来看，大面积采用LOW-E玻璃与铝板，超大尺寸玻璃与超高窗墙比，让外立面的玻璃占比达到了恐怖的约80%。

辅以精湛的钻石切割技艺与镜面效果，令墙体“隐遁”于光影，独特的立体切角更勾勒出建筑的未来风骨。

翡雲悦府示范区实景图

再说翡雲悦府的景观营造，以“森林里的街区”为脉络，奢石如星辰点缀，翡翠般绿意铺展，琉璃镶嵌手法如钻石般闪耀，熔铸出一座都市之心的“水晶丛林”——既是秘境，亦是殿堂。

翡雲悦府示范区实景图

针对叠墅产品，翡雲悦府更自信地提出了一个slogan——可居住的水晶宫殿。

翡雲悦府示意图

从过去砖石院落，到未来镜面玻璃，翡雲悦府不是迎合潮流，而是凭一己之力来定义下一代豪宅究竟什么模样。

翡雲悦府示范区实景图

如果仅仅是故事线的概念营造，还不足以完全俘获众多客户的心，翡雲悦府还展现了强大的“情景营造能力”。

如果你曾参观过翡雲悦府的样板间，你会有一个强烈的感受：

这不是在卖产品，而是一个生活场景展示馆，身处其中，你不自觉会憧憬未来生活的场景和感受。

两套样板间里，展现了大量生活细节，让人感觉设计师真的是以真实生活场景来思考，如何提升日常体验。

比如通过承重结构的优化出的三面飘窗，带来了夸张的赠送面积，主卧可以用飘窗做一整面的收纳柜子，让本来仅一个的衣柜空间极大释放收纳属性。

再拿两款户型卫生间的两面飘窗来说，实现了“卫生间台盆飘窗化”，将拘谨的卫生间空间无限释放。

将台盆放置在飘窗上，得以开窗引入自然光线，而另一侧得以设计成“女王梳妆台空间”，背后有自然光的介入，加上本身的灯光，有梳妆或者护肤需求的人会懂得这样设计有多天才。

原本梳妆台要占用卧室空间，移到卫生间后，卧室内的衣柜空间又能多出来，实用性大增。

另一大代表是房间内各个角落都别出心裁的收纳设计，这是华润“MAX收纳体系”落地的结果。

120㎡进门的玄关柜部分做到了双面的收纳；厨房如同“变形金刚”一样的满装收纳，全部打开后几乎能填满整个厨房空间。

卫生间飘窗侧墙标配了内嵌式收纳柜；公区次卫墙体也做了隐藏式收纳柜；客卫台盆下方，特地做了扫地拖地机器人的预留区域……

种种巧思还藏在翡雲悦府内装细节里。两个户型核心空间做到了“去墙纸化”，全部以木饰面、岩板或皮革交付。

120㎡户型客餐厅选用了豪宅里常见的“影木”，并且和整个色调搭配的非常统一。而140㎡户型，则能看到大量的洞石岩板和深色橡木，形成另一套更沉稳低调的风格。

卧室墙面则大面积采用皮革，地板是各种复杂拼花来提升质感。

厨房电器采用的是市售款的博世三眼灶和油烟机，顶豪才选用的嘉格纳双嵌式的冰箱，还为全户型配置了前置+中央净水+中央软水+末端直饮。

面对市场同质化的内卷竞争，翡雲悦府能恰到好处地洞察客户对美好生活的渴望，跳出了“配置堆砌”的牢笼，把产品转化为可感知的生活方式，实现从“卖空间”到“卖生活”的进化。

03

重塑营销打法

楼上在签约，楼下在认筹

翡雲悦府热销传奇的背后，让艳姐印象最深的除了产品力，还有整个热销过程中，一场教科书级别的营销打法。

整个过程中，项目团队不是等时间靠节点，始终抢在节点之前，抢在市场趋势之前。

艳姐了解到，拿地仅2个多月，翡雲悦府就把展厅开进了高科西路的山姆会员店内，抢先发声。

拿地仅115天，翡雲悦府已经抢先交卷，凭借一个临时展厅、两套临时样板间，直接开门迎客。

从开放展厅到开始认筹，前后相隔不过一星期，“闪电战”也不过如此。

要知道，这场光速开盘背后，翡雲悦府面临没有实景示范区，与上下游众多竞品阻击的双重困局。

结果项目首开便斩获近千组认购，横扫了上半年上海新盘最高认购、最高积分。

首开封神仅仅1天之后，营销团队几乎无缝衔接开启了二批次认筹，创下了“楼上在签约，楼下在认筹”的名场面。

这套连环动作，让翡雲悦府的热度不断攀升，完全不断档，包揽了市场话题榜头条。

细品翡雲悦府这波操作，这种在时间上的把控不仅极致，策略也相当大胆，一期的销售也能反哺二期认筹，一期没选上房的，会积极认购二期。

前几天，翡雲悦府三批次开盘，这是一次则是192套高层和50套叠墅同时开盘，意味着翡雲悦府要同时面对两套产品业态、两个不同的客群、两套不同价格体系。

其中推出的50套叠墅产品，再度以“开盲盒”形式认购，且均价超过2600万，市场上同价格段的产品，没有哪个能有这样的大手笔。

更重要的是三批次中叠墅均价达到了13.2万，高层均价达到11.05万，相较于同板块竞品9.8万的单价，翡雲悦府在价格层面甩开了一大截。

结果三批次242套全部售罄，用一场分秒必争的现象级热势售罄，又一次封神，创造了“越贵越抢”的楼市神话。

短短2个多月，三开三罄，连续三次触发积分，上海楼市发展历史上，大概率要把翡雲悦府的名字写进去。

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而翡雲悦府背后营销团队当机立断、行动果决、节奏精准、风格大胆、双线作战，也给市场留下了不可磨灭的印象。

华润置地的营销铁军，果然名不虚传。

如果你认为这支营销铁军仅有“雷霆手法”还不够全面，复盘翡雲悦府的营销策略，有一套相当精细化的考量。

艳姐记得，翡雲悦府首开均价10.72万，低于入市前接近12万的放风价，首开价格让人惊喜，这个定价对市场是一次成功的试探，这给后续定价做足信心。

后续两期的价格调涨，制造了“早买优惠”的心理预期，让买房人不愿弃一期的号，又为后续批次预留了涨价空间，造就了越涨价越爆卖的营销奇迹。

同时翡雲悦府的营销团队将前策作为基石，通过扎实的市场调研，敏锐捕捉客户痛点，打磨120㎡与140㎡两大核心户型，精准聚焦改善型需求，并将其精准转化为设计语言与产品定位的核心要素。

更见功力的是将营销思考深度渗透至样板间这一关键触点。

对占比较高的120㎡户型，样板间采用浅色系风格，营造温馨氛围；140㎡户型则以沉稳大气、隐奢质感的风格入题。

这种质感的差别，能潜移默化地化作“向上引导”，巧妙激发客户“踮踮脚”的升级欲望，在无形中完成产品价值的引导与升华。

同时在样板间里，有大量“女性友好”设计，精准俘获家庭决策核心，让空间成为打动心灵的无声销售。

在激烈的市场中，翡雲悦府的营销团队不仅读懂了客户对美好生活的渴望，更设计出了让客户拥抱理想生活的路径。

结语

翡雲悦府的热销传奇，绝不仅是一个项目的成功，更是华润置地在行业深度调整期，对“市场溢价能力”这一核心命题交出的一份高分答卷。

它清晰地昭示：在未来的两年乃至更长周期内，市场的话语权将不再由规模或速度单一主导，而是深刻锚定于“创造溢价”的能力之上。

当市场步入存量博弈、竞争加剧的新阶段，同质化内卷只会带来利润空间的持续压缩。

翡雲悦府的启示在于：谁能率先跳脱价格竞争的泥潭，通过价值洞察、产品创新与精准操盘，在客户心中创造出超越物理空间的“心理溢价”与“未来溢价”，谁就能真正掌握定价的主动权，进而掌控市场的话语权。