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作者：余飞

01

杭州楼市喜忧参半

作为今年上半年楼市的顶流杭州，从走势来看，依旧乐观不起来。

表面上看，杭州的二手房成交量上半年创下4年来新高。

杭州当地媒体钱江晚报旗下的“钱报杭州房产”披露：

2025上半年，杭州二手房成交了48926套，创下四年来新高，并且超过了2018上半年、2019年上半年、2020上半年。

来源：钱报杭州房产

但：

第一，新房成交量继续创新低。

今年上半年杭州新房成交量29974套，继续创历史新低，相较于去年上半年下降了13%。

第二，从单月二手房成交走势来看，骄纵的行情已经不再。

先复盘一下从去年四季度至今杭州楼市的成交情况，其实走势和前两天所写的深圳如出一辙。

去年5月份，杭州全面解除限购，创造了短暂效应，将二手房的成交量8000+多维持了三个月。

但 8月份坚守不住，二手房成交量跌破7000套至6688套。

去年九月末一线城市全面救市，一线城市行情上扬，杭州随之跟进。

从数据来看，去年9月杭州十区二手房网签6033套，10月份则干拔至9120套，11月份更是冲破了万套。

今年春节过后，3月份 杭州二手房市场火力全开，“小阳春”变“大阳春”， 十区共成交二手房12413套，仅次于2017年4月的12666套，创下近8年来新高。

3月二手房还实现量价齐升。杭州贝壳研究院数据显示， 3月杭州十区住宅成交均价为30210元/㎡，环比2月提升4.0%，同比去年3月提升3.4%。

而3月末，杭州的土地市场更是热火朝天，一周内诞生了两个地王，楼面价不断创新高，先后超越广州、深圳。

3月25日， 经过72轮凶猛角逐，最终由滨江拿地，成交总价52亿元，楼面价77409元/㎡，溢价率69.86% ，不仅登顶杭州最贵地价宝座，在全国 仅次于上海、北京、深圳。

3月28日，来自厦门的国企建发，经过102轮竞价鏖战，最终 以34.35亿元的价格摘得，成交楼面价88029元/平方米，溢价率115.39%。

成为杭州新单价地王。而且，一举超越了深圳最高地价。

制图：城市财经；数据：公开报道

按照这种行情和热度预演，4月份的杭州市场，本该热火朝天才是。

但势头戛然而止。4月份二手房网签量9421套，5月份7716套，6月份7335套。

02

关税战是诱因，泡沫才是根本

恰如我在分析深圳楼市时所说，如果接下来没有强有力的大招兜底，前高后低大概率便是今年典型热点城市的行情走势。

从数据来看，4月份已经成了典型热点城市的共同拐点。

深圳的二手房成交量走势是这样的：

来源：乐有家

6月份，深圳二手房网签量4502套，环比下跌3.9%，同比增长7.9%。成交规模继5月份跌破5000套荣枯线后，进一步远离荣枯线。

广州的二手房网签量走势是这样的：

来源：广州PLUS

成都的成交量走势是这样的：

3月份二手房成交25355套，4月份之后一路向下，5月与6月成交量跌破了两万套。

转折的直接导火索，是4月初爆发的关税大战，让经济、就业预期再次不确定，让市场信心再次丧失。

信心丧失下，年初的好势头，再次变得扑朔迷离。

我反复强调、解释过一个事情，北上广深乃至杭州这类城市，本质是不缺购买力的，能够影响这些城市房地产行情的因素，信心和预期占主要。

这就是为何深圳供需矛盾一直在，但过去三年深圳房价不断下跌，从8万跌破7万再跌破6万的原因。

也是京沪富豪扎堆的顶端城市，过去几年跟随大趋势下跌的原因。

北上广深杭这类城市，不缺购买力， 决定他们的因素是信心与预期。

而信心与预期的决定因素，则是全国的宏观大环境，也就是经济恢复和就业恢复情况。

中国老百姓的就业、收入和经济预期是否在2025年能有边际性改善，这是决定一线城市能否彻底筑底回暖的关键。

这也是我不断强调的， 收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场。

尽管5月12日，中美在瑞士日内瓦谈判中达成协议：双方都把关税恢复到4月2日之前。其中4月2日宣布的关税中，10%保留，另外24%暂缓90天。

不过关税大战只是暂时停歇，后面还需要经历多轮谈判，在最终的协议签订之前，变数仍比较大。

按照特朗普的秉性，绝对不会顺畅。信心也会在这巨大的不确定性面前，再次丧失。

关税大战只是诱因，根本逻辑则是：房价已经远超各城市自身的购买力。

经历了上一轮猛涨，即便产业强悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、经济、产业也支撑不了其泡沫巨大的房价。

虽然从2021年开始，房地产进入了全面盘整周期，很多城市的房价跌幅还不小。

但伴随发生的还有民众的收入与就业不如预期，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。

所以，本号说过，这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，也就是我常说的“德不配位”。

所以，即便是深圳、苏州、宁波、无锡、东莞、佛山这样的制造业、产业强市，房价也难止跌。

深圳的房价过去三年相继跌破8万、7万，去年三季度跌破6万，之后收复，如今又面临着跌破6万的关口。

宁波5月份二手房成交价已经跌破2.3万元，为2.24万元/平方米。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

东莞2月份 二手房 均价约 15126元/㎡ ，相较于高点跌幅超三分之一。

制图：城市财经；数据：东莞市住建局

其中还有7个镇的均价，跌破了万元。

杭州的房价今年也再次跌破3万元，贝壳找房追踪的6月份成交价是2.71万元/平方米。

03

杭州楼市，调整仍将继续

经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。

换句话说，只有经济、产业、就业、出口复苏了，楼市才会复苏。

而这个问题，在如今的全球大环境下，尤其是特朗普这个确定的“最大不确定性”存在，想要回答，很难。

这种背景下，杭州等热点城市的调整，今年仍会继续。

过去两三年，杭州在托底楼市上其实是疲于奔命。

杭州楼市最高点在2016年，当年卖出了2327万平方米的商品房，之后一路下调，2021年再迎小高潮，卖出了2236万平方米。

然而2022年急转直下，只有1394万平方米，相较于2021年减少了37.7%。2023略有增长。

2024年降至1038万平方米，创十年来新低。

制图：城市财经；数据：杭州市统计局

去年四季度之后这波行情的确很火热，但更多的是政策调动下，更多的人在降价解套，而不是忙着涨价。

这一点，第二部分列出的国家统计局披露的杭州房价数据，以及杭州本地媒体钱江晚报的报道，都在佐证。

杭州这座城市这几年调整的逻辑，有两个方面：

第一，和一线城市类似，杭州也不缺购买力，之所以调整，是大环境之下的信心和预期缺失。

第二，杭州高企的房价远远超越了这座城市本身的购买力。

杭州房价泡沫太大。这座城市被坊间称之为炒房第一城，因为加杠杆太厉害。

从2016年到2021年，杭州开启了疯狂上涨模式，不仅将亚运会的红利提前透支，而且严重透支。

2020年杭州房价最高峰时，作为近郊的未来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时候，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价统统炒到10万+。

从各城市的居民杠杆率来看，杭州是炒房最疯狂的城市，早就取代深圳，成为了炒房第一城。

目前，导致杭州楼市调整的两个因素，一个都没变。

同时，杭州的房价与杠杆率仍在高位。

同时，杭州的二手房挂牌量也创下新高。

链家网数据显示，目前杭州二手房挂牌量16.36万套，相较于去年增长了1%。

再叠加如今的关税大战带来的利空。

所以，无论从哪个角度来看，都看不出杭州楼市有重燃的可能性。

调整仍会是这座城市今年的底色，只不过分化特点更明显而已。

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