当前，全国楼市继续降温。很多国际投行以及国内的一些研究机构，近期纷纷把中国楼市止跌企稳，也就是楼市见底的时间往后推了，有些推迟到2026年，有些推迟到2027年，甚至还有些更悲观。

应对目前中国楼市非常罕见的大幅降温，这是泡沫破灭之后的一个大型的调整。过去4年，我们的相关部门从国家到地方也做了很多努力，但效果并不是特别好。这说明中国的房地产泡沫的破灭是几十年一遇的，是商品化市场化之后的第一次真正的泡沫破裂。

过去也有楼市低迷，像08年，那主要是国际上爆发了次贷危机、金融危机冲击到中国的经济和楼市。而这次房地产泡沫的破灭，主要是内因，就是我们房地产本身的泡沫比较大了，又遭遇了国内调控政策的不断升级、加码，类似三道红线等等，把这个房地产泡沫给挤破了。而在这一过程中，并没有遭遇到类似08年国际金融危机那种国际形势剧变对我国的冲击。

近三年多，政策面一直在放松限购、限贷、限价，降低购房利率，下调税率，购房给补贴，支持房企融资、控制土地供应等等方面努力。总体来看，支持需求侧的政策比较多，但购买力依然没有起来，因为买房子的信心和能力受挫了。

在供给侧方面有措施，就是所谓的严控增量，优化存量，就是新增的土地供应、新增的项目开发要严格控制。这个政策是对的，但是落地性比较差，主要是落地到地方政府，地方政府有自己的利益诉求，也就是土地财政是地方的小金库。

地方的很多支出，包含公务员的福利工资呀，教师的福利工资，地方的一些基本的维护运营啦，都靠着土地财政。所以即便是很多城市楼市大幅降温了，土地不好卖了，但地方政府的初心没变，这个初心就是能多卖块地就卖一块地。

去年国家出台相关的规定，一个城市新房住宅的区划周期如果超过18个月，就要控制地方卖地，区划周期超过36个月，地方政府连一块地都不能卖了。比较搞笑的是，这个新政出台之后，有研究机构就公布了全国很多城市的住宅的区划周期，其中相当部分超过18个月，少数超过36个月。

但相关地方政府立马就站出来辟谣了，他们说研究机构的数据有问题，是错误的。我们这里的新房区划周期低于18个月，或者是还没超过36个月。他们的潜台词是：你们不能阻止我卖地。

针对这个情况，国家相关部门估计已经意识到了问题的严重性。所以说在前不久的国常会上，首次提出要对全国的已经出让的住宅用地和在建的专业项目进行摸底调查。潜台词是：你们各地地方政府报给我的数据，我已经不相信了，我要亲自去调查摸底你们的新房供应量到底有多大，区划周期到底有多长。

但是国家相关部门可能还没有意识到另外一点，就是要严控住宅的增量，但这个增量里面既包含商品住宅，又包含保障房。关于商品房的增量控制，可以出政策，督导，要求地方政府严格落实。但是关于保障房这一块，在楼市火爆，房价涨得比较快的时候，大力建设保障房，有助于缓解中低收入家庭的住房困难。

但在楼市低迷，尤其是房地产泡沫破灭3、4年之后的当下，加大保障房的建设力度，它会对楼市造成负面影响。因为保障房它也是房子，它也是供给。供给大了之后，自然会使楼市的供求关系发生变化，供给大了之后自然会抑制价格。虽然你是保障房，那咱们就剖析一下保障房的供给如何影响着整个楼市的走势。

第一个层面，保障房供应量大之后，它会分流部分的商品市场的需求。而在这个市场比较低迷的时候，商品房市场里面的需求量已经萎缩得很小了，而保障房却要从商品房市场当中拿走一大块，那自然会使商品房价格下跌。保障房里面有2块，一块是配售型保障房，房子的定价非常便宜，一般只有周边商品房价格的一半左右。

虽然它以后是封闭性运行，但这么低的价格肯定会冲击到周边的商品房项目呀，而且配售性保障房当中相当一块是定向供应给各地的公务员、事业单位、教师等等人群。所以地方政府、公务员们就愿意大力地推进配售型保障房的落地，这对他们是有利的。

保障房的另外一块就是出租房。出租房的租金定价一般是市场价的8折左右，问题是近几年房价大跌，租金也在跌。跟各位看张图吧，这是我们统计的全国50个大中城市的住房的租金走势。2011年一直到2018年，租金都是上涨的。2018年的四季度到2021年的三季度，高位盘整震荡。

比如2021年的三季度，每平米租金是32块钱。但2022年以来，随着全国房价下跌，租金也跟着跌，目前租金价格只有29块钱，相比4年前已经跌了10%了。租金价格是消费品价格，租金价格的下跌是导致CPAI同比下跌的重要原因，而CPAI同比下跌又是造成经济通缩的一个重要原因。所以说房价持续下跌，造成了资产价格的下跌，导致家庭财富持续缩水，而房租价格的下跌，拖着物价下跌，进而造成经济通缩。

近几年，很多大城市大量地供应了保障性租赁住房，它们的租金价格比较低。这种房子大量上市之后，自然会冲击市场化的租赁市场，从而拖着整个市场租金价格往下走。

老杨的分析很靠谱，结论很明确，就是在楼市很低迷的时候，要减少保障房的供应量。不管你是配售型的还是配租型的，我还是举个例子，以前曾经分享过，就是97年香港回归时，当时香港的楼市处于楼市繁荣期的顶峰，第一任特首董建华豪情万丈地宣布，咱们香港的住房很紧张，很多人很困难，所以未来我每年都要建8.5万套保障房。

受亚洲金融危机的冲击，98年开始，香港的房价持续下跌。到了03年，房价累计下跌超过60%。当时那个背景之下，你要是还是每年坚持建8.5万套保障房，那香港楼市永远都见不到底。所以在香港楼市大幅下跌之后没多久，香港当局就慢慢放弃了原定的每年新建8.5万套的计划，这就是市场残酷的表现，倒逼你的住房保障供应计划进行重大调整。

所以针对咱们大陆目前这个情况，我建议相关管理部门要好好地、认真地研究一下保障房的供应量跟楼市走势的密切关系，及时调整保障房的供应量。