高盛最新的一份报告说：

全国新房销售规模继续下降40%。

楼市将进入“10城+10企”主导楼市发展的缩聚格局。

10个城市是：北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、宁波、厦门、苏州、南京、西安、武汉。

其实要说的本质也就是市场的分化、存量的内卷。

正如上海有产者的悲喜并不相通。

如果你正在买房。

看房的过程中，你会发现，上海很多房子价格已经出现大幅度回落的现象。

2020-2022年整个大盘涨了30%左右。

但这几年，大盘也跌了30%以上。

个案腰斩甚至以下的都有。

有涨，就一定伴随有跌。

不是所有人都这么幸运，能够持有优质股。

但我想说的是，在上海这一次的周期轮动中，有一批人非常惨。

他们所面临的，已经不是跌的问题。

因为过去三年猛跌，未来也不大可能会涨。

他们已经完全被“套牢”。

想要置换或者套现，在当下的环境非常的困难。

这种套牢，远比大家想象的要惨烈。

付出的代价，也绝不止是“降价”两个字这么简单。

现在，一个基本的共识就是。

全国，包括上海楼市已经进入存量厮杀的周期。

存量厮杀就意味着优胜劣汰。

大家总是会安慰自己，上海的房子嘛，怎样也会有一道底线，能坏到哪里去。

但其实，结果会比想象中更难以接受。

前阵子，一个会员找到我们，诉求是想置换，希望卖掉手上的房子，再换一套位置更好一点的。

这其实是一个非常简单，且正常的需求。

但比较棘手的是，这位会员的房子，非常难卖，真真正正的在经历断臂求生。

这套房子位于浦东外环外宣桥的标杆小区。

是2017年以单价3.1万的价格买入的。

经历了8年的时间，这个小区的成交只跌不涨，到现在，同小区的挂牌中，都在1.7万的单价。

成交价也是1.7万出头，高楼层能到1.8万。

真的是非常惨烈。

认真算一笔账，就发现，很可怕。

如果说，一套房子8年下来，维持不动的话，特别是当初二手买进。

这套房子就已经是在血赔，买房时的税费、后期装修成本、这8年的房贷利息。

现在的情况是比买入价还跌了1.4万/平，仅仅房价这块就亏了130万，远超首付。

在这8年间，即便是把首付款放银行定存，租一套一模一样的房子。

都比现在的亏损少。

最讽刺的是。

分化中处于劣势的这些房子。陷入存量厮杀环境中，真的，就成了“不动产”，压根儿卖不动！

当需要置换，或者变现的时候。

市场中巨大的存量，就必须出点血才能换来成交。

然而崩溃的是。

一旦有一个房源选择割肉成交，后面其他二手房都会降价，而且必须降价。

但是，对于真的需要置换的人来说。

割肉好过继续等待。

因为时间比任何事情都更重要。

当下，有能力换到更好的房子，不管是资产本身也好，居住改善也好，在能接受范围内做升级。

其实就是在及时止损。

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在上海，这种现象绝不是个例。

浦东书院的丽泽菏亭苑，2009年的次新房。

81平两房中楼层，2017年的成交价是181万，2021年的成交价170万。

最近的一套中楼层成交只要105万。

目前，同户型的挂牌价只要95万，且，有的谈！！！！

也就是说。

17年181万买这套房子的人，如果没卖，现在亏了估计70%。

每个月付出白花花的贷款都付之东流。

这种现象几乎是书院镇整个板块的常态。

奉贤海湾板块的绿地香颂，更惨！

2011年的小区。

2018年的时候，61平的一房能卖到132万。

2021年，61平最高成交价才110万。

到今年，同小区61平的房型成交价也才51万。

想要卖掉，61平的房子，挂牌价几乎不可能超过51万。

就是说，18年买的房东，加上税费乱七八糟的。

在全款买房的背景下，损失超过80万，跌幅占房子全款的60%。

如果是贷款，跌幅更是超过70%。

在上海的远郊，类似的情况一抓一把。

所以，我们经常说，远郊慎选！

特别是又没规划，又没地铁的房子。

我们整理了下全上海绝对不能轻易碰的板块：

崇明、金山全境；

宝山的月浦；

松江的小昆山、洞泾；

嘉定的徐行、安亭、外冈；

青浦的白鹤、香花桥；

奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行、柘林；

浦东的合庆、泥城、书院、宣桥、祝桥；

我敢说，当下上海楼市的情况，一定是包括，但绝不仅限于这些，还有更多的雷区。

远大新，一定要符合几个要素：

①不要选择远郊，近郊1.5KM范围内一定有地铁。

②房龄越新越好；

③房子不要有硬伤；

④存量供应和新增供应不能太多。

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市区的老破小，这几年其实已经挺惨的。

很多人，都在为过去几年的高位站岗。

在上海，老房子太多了，特别是小户型，有着海量的竞争。

比如普陀的甘泉一村。2022年，成交均价6万左右。

如今的价格也就4万。

附近的甘泉三村，宜川一村等拉一下过去几年的房价走势，几乎都是这样。

内环内，这种老破小，老破大扎堆的板块，还有很多。

比如，杨浦鞍山、中原、静安的彭浦、虹口的凉城……

老破小的选择，其实比远大新更难。

①尽量中环内；

②房龄最好90年代之后；

③靠近地铁、产业，附加值越多越好；

④有旧改预期更好。

这四条看起来很简单，但是几乎能淘汰掉市场上一大半的老破小房源。

如果说远大新、老破小是经常被吐槽的类型，还有一类也非常容易被忽略。

那就是，房子的总价，超过了所在板块的上限。

这种房子，不仅涨幅困难，流动性也会很差。

比如，一个很典型的例子：

普陀万里的中鹰黑森林，自身算的上是豪宅小区。

但这么多年过去了，房价一直都涨不起来。

2017年三期新房的单价是12万，现在二手房也就9万左右了。

要知道，当时的价格，如果买徐汇滨江，现在单价怎么也15万朝上了。

所以中鹰黑森林最大的问题就是，总价超出了地段的价格上限。

既然这样，上海房子今年还能不能买了？

真的要看情况！

如果你的预算充足，够得着不错的房子，那就挑性价比最高的买。

如果只能够得着老破小或者远大新，就没必要着急。

分化之下，对于低预算首次上车的刚需来说，不是什么坏事。

因为二手房的存量厮杀，让首套刚需掌握话语权，选择余地也越来越大。

对于这批人来说，不要着急。

再多攒点钱垫脚上车，给自己争取一步到位的机会，或者给未来5-10年置换时，拥有更多选择权的机会。

反而是真心想卖房的房东要抓紧了。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。