龙岗里城玺樾山具有自然环境优越、教育资源丰富等优势，但也存在交通暂时不便、商业配套有待完善等缺点。整体口碑较好，对于刚需购房者和看重教育、环境的人群来说，有一定购买价值。具体分析如下：

优势：

自然环境优越：项目背靠 159 万㎡三联郊野公园，紧邻约 17 万方三联水库，是城市天然氧吧，可享受宁静、舒适的居住环境与优美的半山景观，还可利用公园内的环湖自行车道、登山道进行休闲活动。

教育资源丰富：社区内自建有 9 班制公立幼儿园，500 米范围内有南京师范大学附属龙岗学校、百合外国语世纪中学（深圳五大名校分校），吉华实验学校（72 班标杆学校，建设中），涵盖从学前教育到初高中的教育资源，教育质量有一定保障。

交通出行潜力大：距规划中地铁 25 号线三联站约 700 米，未来地铁通车后，交通出行将十分便捷。且靠近南坪、清平、水官、丹平等四大快速干道，自驾能够快速链接罗湖、福田、南山等深圳各区。

社区规划良好：总占地约 6 万平，总建筑面积约 37 万平，容积率 4.3，绿化率 40%，体现了低密度、高绿化的居住理念。还打造有主题乐园、半山泳池、环跑径、篮球场、羽毛球场等休闲运动场所，能满足业主日常生活与休闲需求。

商业配套有发展空间：自带约 7500㎡社区商业，步行 10 分钟可达三联商业广场，自驾 15 分钟至布吉万象汇，一路之隔的招商三联旧改规划有约 4.5 万㎡高端商业 MALL，未来商业氛围有望进一步提升。

开发商与物业优质：开发商深圳市深岛实业有限公司有一定的项目开发经验。万科物业连续十年蝉联中国物业服务百强企业第一位，可提供专业、贴心的物业管理服务。

得房率较高：以 90-100 平为例，官方公布的得房率约 79.25%，加上赠送基本在 85%-88% 左右，相比周边部分楼盘有优势，实际使用空间较为可观。

缺点1：

现阶段交通不便：在地铁 25 号线三联站竣工及投入使用前，公共交通主要依赖公交接驳地铁，且公交线路在早晚高峰可能拥堵，出行效率较低。

商业配套不足：目前周边缺乏大型购物中心和丰富的餐饮娱乐设施，虽有三联商业广场等，但整体商业氛围和业态丰富度有待提升。

周边环境欠佳：项目所在片区城中村较多，城市面貌较差，旧改周期长且存在不确定性，一定程度上影响片区价值和居住体验。

噪音影响5：由于项目紧邻快速干道，部分靠近马路的楼栋可能会受到车辆行驶产生的噪音影响，对业主的居住舒适度有一定的干扰。

口碑评价：大部分业主对小区的自然环境、交通便利性和配套设施比较满意，认为小区周边的公园和水库为日常生活提供了很好的休闲去处。同时，小区的物业服务也得到了一些业主的认可，万科物业提供的服务较为细致周到。不过，也有部分业主反映存在一些装修细节问题，如墙面不平、门窗密封不严等，但这些问题在反馈给物业后，通常能得到及时的处理和解决。

是否值得买：如果是刚需购房者，预算相对有限，里城玺樾山折后单价 3 万多元每平方米，总价 300 多万起，能买到带精装的三房，性价比高，且教育资源和未来交通规划较好，值得考虑。对于看重教育资源和生态环境的购房者，项目周边从幼儿园到中学的优质教育资源，以及优越的自然环境，能满足子女教育和日常休闲需求，也是不错的选择

里城玺樾山售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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里城玺樾山售楼处电话400-966-1923，里城玺樾山三期在售建面约85-100平3-4房，总价286万起买精装三房，6折优惠，单价3.3万/㎡起，带精装交付，万科物业，送7万家装大礼包，现房即买即住。里城玺樾山花园是由深岛实业开发，为占地6万㎡，总建面约37万㎡半山全龄教育大城，项目总共分为三期开发，总规划13栋住宅，目前项目主要在售为建面约85-98-100㎡高使用率装修3房产品。

里城玺樾山周边教育资源丰富，以南师大附校为核心与周边丽湖学校、中海怡翠学校、三联储运学校等九年一贯制学校和众多幼儿园组成一站式教育配套，未来区域价值可期。

龙岗布吉，精装大三房，深圳中部纯住宅轻松购入—里城玺樾山花园.3期

限时特价6.X折，单价3.3万起，再送7万家装大礼包，现房即买即住，建面约85-100㎡|约80%高使用率，公园学校地铁旁|低密纯居大社区。

项目于2023年1月8日取证入市，推出10/11/12号楼，共663套房源，面积有85㎡的3房2厅1卫，98-100㎡的3房2厅2卫户型，已是精装现房交付。

根据清盘力度，折扣约为33%，限时特价6.X折，单价3.3万起，优质房源分秒递减！

折后均价3.99万/㎡，折后单价3.79-4.35万/㎡，总价323-434万/套。

85㎡的3房2厅1卫，折后总价323-365万/套，单价3.79-4.28万/㎡。

98㎡的3房2厅2卫，折后总价363-426万/套，单价3.71-4.35万/㎡。

100㎡的3房2厅2卫，折后总价371-434万/套，单价3.72-4.34万/㎡。

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85㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，餐客厅一体化设计，U型厨房，卫生间三段式分离设计，得房率：79.26%（不含赠送），阳台朝西南或东南向。

98㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，餐客厅一体化设计，三开间朝南，U型厨房，得房率：79.25%（不含赠送），阳台朝西南或东南向。

100㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅双龙抱珠格局，餐客厅一体化设计，三开间朝南，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：79.25%（不含赠送），阳台朝西北或东北向，看山景。

里城玺樾山，位于龙岗区吉华街道三联社区，是由深岛实业开发的大型住宅项目，项目背靠三联郊野公园，从大区位来看，北邻平湖，西邻坂田，南邻布吉中心区，东邻横岗片区。

项目占地约6万㎡，总建面约37万㎡，绿化率达40%，规划有13栋住宅，主打85-100㎡的三房户型，容积率4.3，居住纯粹。社区内配备有7500㎡商业、幼儿园及九年一贯制学校等配套设施，周边生态环境优美，交通便利，临近地铁21号线三联站，且由万科物业提供定制式360°细致尊崇服务。里城玺樾山以其优越的地理位置、完善的配套设施和高品质的物业服务，成为深圳中部核心区域的品质住宅项目。

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里城玺樾山，共分3期开发，一期备案名“中航华府”已经交付入住，2.3期备案名“里城玺樾山”，其中二期5-9号楼已经交付入住，三期10-13号楼还在建设中，2.3期共享花园。

里城玺樾山2/3期，总建筑面积约25万㎡，计容建筑面积约18万㎡，容积率4.13，绿化率40.01%。

共由9栋总高32-40层高的住宅组成，其中二期5/6/7/8/9号楼总高32F，3期10/11/12/13号楼总高40F，15号楼是1所9班制幼儿园。

总规划1818户，其中2期930户，3期888户，地下4层，规划停车位2081个，车位占比1：1.4。

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全龄化大园林，满足三代人的居住需求，家楼下游乐场+运动场+邻里场

全龄景观园林，让社区融合家庭与生活。一期约2000㎡三大儿童乐园，打造家门口的游乐场；二期依天然地势打造半山游泳池、环径跑道等，构建家楼下的运动场；三期为爱心花园、共享活力园，打造家楼下的邻里场，美好生活无需远行，家门口尽享缤纷多彩。

提到龙岗，大部分人脑海中首先浮现便是龙岗中心城，这个已发展30余年的板块，几乎成为了龙岗的代名词。

区域蝶变 崛起东部副中心：在龙岗发展一路向东的大趋势下，依托地铁3/16/14号线的轨道交通效能，“东部副中心”强势崛起，地铁16号线东轴方向成龙岗中心城外拓首站，“一芯两核多支点”战略赋能、超百万方城市更新推进，多重势能叠加，区域未来可期。

片区超千万平体量旧改，万科、保利、勤诚达、金地等多家品牌房企皆瞄准区域大好前景，纷纷抢滩入驻，焕新城市界面。紫和嘉园旁陂头肚工业区旧改亦是由同一房企——新全盛集团操刀，进一步助力片区发展！

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东部中芯 千亿产业 赋能高阶未来：龙岗作为深圳斥资约1.4万亿打造东进计划的主战场，将打造成为深圳的东部中心。同时，依托雄厚的文化产业基础，龙岗打造国内首个数字创意产业集聚区——龙岗数字创意产业走廊，其中盐龙大道便是走廊主轴之一。

项目距离规划中的21号地铁线“三联站”距离约700米，周边还有14号地铁线“石芽岭站”，距离约2.1公里，5号地铁线“上水径站”距离约3.3公里。

另外从玺樾山出发，去往福田约27分钟，罗湖约23分钟，南山约30分钟，龙岗中心城约24分钟，盐田约33分钟，龙华约21分钟。

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项目自带有7500㎡的商业，周边还有招商4.4万㎡商业，步行10分钟可达三联商业广场，自驾15分钟可以到布吉万象汇。

项目自带有幼儿园，家门口的南京师范大学附属龙岗学校，该校是南京师范大学在广东开办的第一所附属学校，为36班九年一贯制学校，于2019年正式招生，另外吉华实验学校也是在学区范围内。

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南京师范大学附属龙岗学校，在2024年小一录取积分是92.9分，初一录取积分是90分。

吉华实验学校，在2024年小一录取积分是85.5分，初一录取积分是85分。

项目背靠的三联郊野公园，是由华侨城打造的，总占地159万㎡，目前一期工程已经打造完成并对外开放，内设有环湖自行车道，市民休闲登山道等等。

三联郊野公园：项目背靠三联郊野公园，这是一个由华侨城打造的大型生态公园，总占地面积达159万㎡。目前一期工程已经完成并对外开放，园内设有环湖自行车道、市民休闲登山道等设施，是您休闲健身的好去处。

自然环境优越：三联郊野公园的自然景观优美，空气清新，为您提供了亲近自然的机会，无论是周末散步还是日常休闲，都能让您放松身心。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。