小强 买了套房，合同签了，钱也交了，连网签备案都办好了！他转头又把房子卖给了老张，老张也痛快， 30 万房款付了 25 万！眼瞅着就要拿钥匙了，结果呢？法院一纸查封令下来了！为啥？因为小强欠了别人的钱没还！这房子究竟是否属于老张呢？
近日，河南交通广播《法治 60 分》节目邀请 办理此案的法官—— 渑池县人民法院员额法官葛秋燕 释法说理。
本案是一起执行异议之诉，什么是执行异议之诉？
葛秋燕：执行异议之诉包括案外人执行异议之诉和当事人执行异议之诉，是指在执行过程中，当事人和案外人对执行标的的实体权利存在争议，请求执行法院解决该争议而引起的诉讼。这个概念可能有点绕，举个简单的例子，比如说张三和李四因为借款纠纷，张三向法院申请执行李四的一套房子，在执行过程中，王五突然跳出来说这个房子是他的，张三不能执行。这个时候呢，张三和王五对这个房子的实体权利就有了争议，执行异议之诉就是解决这个争议的诉讼。
该案的原告是老张，被告是小兵和小强，老张的诉讼请求是什么？
葛秋燕：原告老张有两个诉求，第一个 诉求是撤销法院作出的执行异议裁定书；第二个诉求是依法判决案涉房产是老张的房产。
两名被告是如何答辩的呢？
葛秋燕：小兵说他和老张没有纠纷，他保全的是小强的房子，小强欠他钱，这个房子备案登记在小强名下，他申请执行的是小强的房子，不是老张的房子。
小强经法院通知没有到庭，放弃了答辩。
关于原告老张与被告小强签订购买合同、付款的过程，法院认定的事实是什么？
葛秋燕： 2022 年 10 月，老张作为买方与小强作为卖方签订了《房屋买卖协议》，协议约定小强将案涉房产卖给老张，房价为 30 万元，老张分两次付清，第一次付 小强 25 万元，第二次交房时再付小强 5 万元。 2022 年 11 月，老张从其银行卡分两次共计取款 25 万元交给小强，小强向老张出具收据一份，收据载明收到老张房款 25 万元，剩余房款交钥匙付清。
关于两名被告的合同纠纷，法院认定的事实是什么 ?
葛秋燕 : 小兵与小强建设工程分包合同纠纷一案，法院立案后依法进行了审理，后作出民事判决，判决小强支付小兵劳务费 50 万元及利息。该案判决后，小强不服提起上诉，法院经过调解作出民事调解书，确认小强于 2024 年 10 月 29 日前一次性支付小兵劳务费 45 万元，若小强未按照上述 期限 履行付款义务 ，则小强自 2024 年 5 月 1 日起支付 45 万元及利息。
由于小强未履行付款义务，小兵作为申请人对被申请人小强提出诉前保全申请，请求法院依法查封、冻结小强名下的两套共计 50 万元的房产，法院作出民 事裁定，查封了上述两套房产，查封期限为 3 年。
该案的争议焦点是什么？
葛秋燕：本案的争议焦点为老张就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。通俗点就是说老张对房子的权利能不能阻挡法院的强制执行。
该案的原告老张是否享有足以排除强制执行的民事权益？为什么？
葛秋燕：根据法院查明的事实，该案的原告不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”本案中，案涉房产并未建成，亦未交付，并未完成物权变动的登记，老张虽与小强签订了房屋买卖合同并支付了部分房款，但其享有的仅为基于合同产生的债权请求权，而非物权，不足以排除强制执行的民事权益。
法院的判决结果是什么？
葛秋燕：法院最终判决驳回了老张的诉讼请求。
房子不归老张所有， 那老张付过的房款、造成的损失该怎么办呢？
葛秋燕：老张付过的钱、造成的损失可以向小强主张权利。老张和小强签订了《房屋买卖协议》，双方均应按照合同履行。但是现在房屋已经被法院执行，按约交付房屋这一义务小强已经履行不能，合同目的已经无法实现，小强构成根本违约。老张可以根据《民法典》第五百六十三条、第五百六十六条的规定解除合同，要求小强返还价款，赔偿损失。
签了合同、付了钱 ，这房子为啥还不能算我的？
葛秋燕：这就是合同效力和物权变动的区分。 《 民法典 》 第 215 条明确规定，不动产合同自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。合同成立即产生债权效力，可以请求特定人为或不为一定行为，但物权变动需要通过登记或交付完成。老张与小强签订协议后，老张有权依据合同请求小强交付房屋、协助完成过户，但在未办理房屋过户登记前，房屋的所有权仍不属于老张。
“网签备案”本身并不具有物权效力， 已办理 “ 网签备案 ” 的商品房 能否被法院的查封？
葛秋燕： 已办理 “ 网签备案 ” 的商品房 可以被查封。网签备案是房地产管理部门规范房地产交易的 行政管理措施，主要作用是防止 “ 一房二卖 ” ，增强房屋买卖合 同的公信力。但其本身并不具有物权效力，不办理过户登记，房屋所有权不发生转移，房屋所有权仍属于开发商或出卖人。在开发商或出卖人是被执行人 时，即便购房人办理了网签备案，但因为房屋所有权人还是开发商或出卖人，法院仍会对这些房屋进行查封。
另外， 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 如果办理网签备 案的购房人是被执行人，法院也可以对房屋进行预查封。虽然这个房子此时并没有登记在被执行人名下，但是将来很大可能会登记在被执行人名下，法院对这种情况的不动产采取一种预先限制性查封，有利于保护申请执行人权益。预查封的效力是等同于正式查封的。比如 本案中，案涉房产已经备案登记在 小强 名下，在 小强 的债权人申请执行时，法院有权对案涉房产进行预查封。
您最想提醒咱们正准备买房或者买了房还没办证的消费者，最关键、最不能拖的那一步是什么？怎么才能确保房子真真正正是自己的？
葛秋燕： 最关键、最不能拖的 当然还是赶紧办理不动产登记证书了， 办理正式的不动产登记证书，是最具有排他效力的“物权凭证” 。对确实还不 符合登记发证条件的， 我们 购买商品房后 则 应及时向不动产登记机构申请办理商品房“预告登记”。商品房预告登记 具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能，进行 预告登记后，购房人作为权利人对后来发生的与预告登记内容 不 同的不动产处分行为，具有一定排他效力， 比如 开发商 如果 再次对该不动产进行处分， 则 不 能 产生物权效力。
另外，按照前面提到的《 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的法律规定，我 们要注意留存好证据 ，比如当时签订合同时的视频，支付房款的凭证，水电费、物业费的缴纳、邻里的认可等来证明自己合法占有了房屋。可预测性是法律的重要特征之一，即人们可以根据法律规定，预测自己或他人行为的法律后果。大家可以多了解学习法律规定，调整自己行为，有效避坑，守护好自己的财产安全。
来源：河南交通广播《法治60分》
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编辑：杜晓华丨责任编辑：杜晓华丨监制：李芳
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