深圳小区配套之争！商品房业主“圈地自用”，公租房租户：凭啥？

在深圳一个刚交付不久的小区，最近因为一则告示引发轩然大波：

小区内多处出现"商品房业主私享花园，请勿打扰"的标识，将公租房租户排除在外。

事件迅速发酵，支持与反对的声音针锋相对——

有人痛斥这是"赤裸裸的歧视"；也有人认为"高价购房理应享有专属权益"。

这场争议背后，一个更根本的问题浮出水面：

当商品房与保障房共处同一社区，如何平衡不同群体对公共空间使用权的诉求？

小区配套设施的分配正义该如何实现？

公租房租户和业主的“地盘”之争？

上述提到的小区是2023年开盘，去年底才交付的龙华中海珑悦理。

该小区由3幢高层住宅组成。除了2幢普通住宅，还有1幢是 租赁住房，包含 保租房和公租房。

其中公租房在今年的4月 正式开启配租 。

然而，公租房租户入住不久，商品房业主与公租房租户的矛盾就开始了。

▲来源：小红书

在社交平台的这个帖子下面， 观点呈现出明显的两极分化。

部分网友反对的原因有以下2点：

部分业主普遍强调，自己购置房产花费高达数百万元甚至上千万元，而公租房租户只需支付市场价三折的月租金，却能享受完全相同的小区公共配套服务，在他们看来，这种权利与义务的不对等极不公平。

其二，小区归属感与设施维护意识存在差异。

有业主认为，公租房租户由于居住成本低且租期相对短暂，对小区公共设施的爱惜程度明显不足，入住后出现了较多不文明使用现象，这不仅影响了小区氛围，还可能对房价造成不利影响，这种差异化的使用态度进一步加剧了业主对公共资源被“廉价共享”的抵触情绪。

不过，公租房租户与业主持有不同的看法。

租户认为，自己通过合法程序承租公租房，已按时缴纳租金和物业费，理应享有与商品房业主同等的公共设施使用权。

还有租户进一步指出，其缴纳的物业费标准与商品房业主完全一致，并未享受任何费用减免，因此不应在公共服务方面受到区别对待。

也有租户反问，商品房业主将房屋出租时都不会限制租客使用小区花园、停车位等公共配套，既然私人房源的租客能享受同等权利，政府的公租房租户凭什么不能获得相同待遇？

你怎么看？

官方回复

保障房享有同等配套和物业服务

商品房业主不允许公租房租户使用公区配套，甚至要求进行物理隔断，这种做法是否合理呢？

广东华商律师事务所周争锋律师表示，公租房租户是经政府审核合法入住的居民，其租赁合同赋予其与普通租户相同的使用权。

根据《深圳经济特区物业管理条例（2024修正）》第六十二条，物业服务企业不得实施“其他违反相关规定，损害业主利益的行为”。

若业主或物业公司协助张贴标识限制租户，可能被认定为“损害利益的行为”，因为公共配套资源（如车位、花园）是为整个小区所有居民服务的，租户支付租金（包含物业管理费）即有权使用。

“除非土地出让合同或相关规划中另有规定，否则商品房和保障性住房的产权人都对小区内的公共区域和设施享有共有权。”

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十四条的规定，

《深圳经济特区物业管理条例》第八条规定，物业管理区域由市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确定。

此外，在《深圳市保障性住房配建管理实施细则》也对此作出明确规定：

保障性住房用户与商品住房用户共享小区的机动车停车位、物业服务、花园绿化等公共设施配套。

日常物业管理应当纳入所在小区统一管理，并与所在小区商品住房住户承担同等物业义务，享受同等物业服务。

▲来源：《深圳市保障性住房配建管理实施细则》

文件还特别强调，开发建设单位及运营单位不得在保障性住房与商品住房之间设置围墙或其他形式的物理隔离，包括地上和地下空间，也不得在花园、停车位等公共设施之间进行区分性设置，更不得采取其他可能构成歧视的措施。

因此，从法律上讲，商品房与保障性住房之间不得随意设置物理隔离或构成歧视的措施。

许多人可能会疑惑，既然会混居会有这么多矛盾，为什么保障性住房还要与商品房配建或混建，而不是单独划地建设？

对于这个问题，在2023年7月的《深圳市保障性住房配建管理实施细则》（征求意见稿）反馈中，深圳住建局给出了解释：

一是基于国内外保障性住房建设经验，配建是世界各国规避“城市贫民窟”产生的重要手段和保障性住房建设的发展趋势；

二是《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（深圳市人民政府令 第355号）、《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》等文件都规定“新供应商品住房用地应当配建一定比例的保障性住房”。配建是深圳市保障性住房建设的重要渠道，是深圳建设筹集保障性住房的重要抓手，是推进民生工程的重要举措。

也就是说，配建一定比例的“政策性住房”是对开发商的硬性要求，否则开发商拿地的成本不会那么低，这种政策优惠实质上构成了政府对开发商的补偿机制。既然公租房产权归属政府，租户作为合法承租人自然应当享有配套公共设施的使用权。

从政策层面来看，《深圳市保障性住房条例》明确规定了保障房的建设资金和来源，这意味着政府在保障房建设上也是投入了资金，和业主一样，成为了这个小区的主人之一，公租房的产权并非凭空获得。

▲来源：深圳市保障性住房条例

那么该如何解决商品房和公租房业主的矛盾？

广东华商律师事务所周争锋律师指出，如果小区车位等资源紧张，业主可能担忧资源挤占，但这不是单方禁止的理由。合理的做法是通过业主大会协商分配规则，或通过社区调解化，而非直接剥夺租户权利。

值得注意的是，政策也正在悄然调整。

今年5月28日，深圳住建局发布《深圳市保障性住房规划建设管理办法（修订征求意见稿）》，新增了“公共租赁住房原则上独立占地”的表述。

▲来源：《深圳市保障性住房规划建设管理办法（修订征求意见稿）》

这意味着未来新建的公租房可能优先考虑独立开发，以减少争议。

这一转变背后，是城市治理面临的现实困境：

混居模式虽然有助于促进社会融合，但也容易因为居住品质差异而引发矛盾；而独立开发虽能减少直接冲突，却可能进一步加剧空间上的隔离。

如何在公平与效率之间找到平衡，如何既保障低收入群体的居住权益，又不让城市陷入新的分化，这考验着城市管理者的智慧。