在我们前几天发的关于房价的稿子里，有评论觉得，房价什么时候能止跌，要看租售比是否合理。
而在深圳，其实早有一类房产的租售比已经回调到比较可观的地步了。
那就是：商铺。
最近，网传龙华地铁站附近一家租给木屋烧烤的商铺，挂牌价530万，以500万的价格成交了，租金约3.38万/月。
这样算下来，租金回报率高达8%！
▲图源：@深圳政杰
有人觉得很划算，比存银行的利息高多了。
也有人怀疑：真有这么好，为什么业主要卖？
如果有这么高的租金回报率，你会选择买房吗？
普遍4%以上？回报率远高于住宅
深圳商铺又行了吗？
总的来看，目前中介推荐的商铺里，号称租金回报率能达到4%-6%的非常多。
▲网上号称高租金回报率的店铺 | 图源：网络
但真实的租金回报率比较难核实，我们找到了两个可信度比较高的案例。
一个是司法拍卖例子：
福田华强北的现代之窗大厦裙楼商铺，约18.2㎡，起拍价42.2万左右。
▲华强北铺位，42万左右起拍 | 图源：阿里拍卖
根据租约，这一商铺目前租金2000元/月，租金回报率达到约5.69%。
▲租金2000元/月，即109.9元/㎡·月 | 图源：阿里拍卖
另一个案例则是全新商铺：
在深圳阳光租赁平台上，我们发现深铁阅山境127-130号商铺以150元/㎡的价格出租，而项目临街商铺的出售均价是4.5万/㎡。
▲商铺成功以150元/㎡·月的租金出租
▲商铺出售均价约4.5万/㎡ | 图源：网络
算下来，租金回报率约4%。
如果是阿里资产平台上竞价的商铺，回报率似乎更可观。
一套成交价268.9万的双层商铺，目前年租金就有超过22万！而且是带租约出售，根据租约每年递增500元/月。
这么算下来，租金回报率超过8%，未来还有增长空间。
▲带22万/年租约的商铺，以268.9万成交 | 图源：阿里资产
但资产平台并非司法拍卖，一般由拍卖公司主持，拍卖行为带有销售性质，往往不如司法拍卖公正权威，需要谨慎甄别。
整体来看，商铺的租金回报率是远高于住宅。
根据@深圳贝壳研究院 数据，2025年深圳住宅租金回报率只有约1.7%。
但商铺如今的高租金回报率，也是价格大跌的结果。
比如华强北的商铺，在高峰期2016年前后，买入单价超过12万/㎡，而现在不到4万/㎡就能买到，相当于打3折。
▲2016年，一个5㎡左右的档口售价超65万
▲2024年，以17.3万的价格卖出
又如龙华白石龙地铁站旁约40㎡的商铺，2017年以504万左右购入，2025年仅约77万成交，大跌近85%！
▲2014年约504万买入
▲2025年约77万卖出
也正是经过跌价洗礼，才有了商铺现在看似不错的租金回报率。
你觉得这样的租金回报率，值得投资吗？
超6成商铺流拍！
房东：“最怕商户撑不住倒闭！”
尽管租金回报率远高于住宅，但商铺的行情也只是慢慢回暖。
从透明度最高的司法拍卖平台来看，阿里拍卖近2个月上架了约28套商铺，其中9套成交、19套流拍。
流拍率达到了约68%——远高于深圳2025年住宅整体流拍率的约43%。
有的商铺明明有商家在租赁中，却依然流拍，可见买家有多谨慎。
▲部分有商家经营的商铺，依然流拍 | 图源：阿里拍卖
因为买商铺除了税费更高、物业费更贵之外，还有两大“天敌”：空租、降租。
网上就有商铺业主感叹租金不如从前：
“900万买入，现在一个月的租金才2.6万，之前是3万多。”
有的认为现在的租户普遍不稳定：
“一条街十几个店面，六七间在‘旺铺招租’。”
还有不少网友认为：
实体店受线上冲击，已经越来越不好做了。
对于商铺能不能买，有业内人士表示，租金回报率必须高于4%才能买。
“投资商铺赚的不是‘快钱’，大部分都要十几二十年才能回本，所以一个商铺值不值，要长远评估它的价值，要看能不能稳当地租出去。”
但这却是最难评估的。
比如海岸城，五年前很多店铺轻松能租到1500元/㎡，而现在只有200+元/㎡。又如华强北，当年一个档口月租金几十万，如今已经有几千租金的档口了。
而几年前客源流失的商圈，如福田会展中心片区、罗湖口岸片区，如今被港人北上带动，客流如织，一铺难寻。
▲会展中心地下餐饮商铺月租金320元/㎡·月
而除了租金问题外，要手持一份资产10-20年不出售，否则就会亏损，对于大部分人来说，也是一种资金实力的考验。
你觉得商铺值得买吗？
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