“名为买卖、实为借贷”合同的签订在实践中存在多种表现形式，包括仅签订房屋买卖合同，债权人出具回购承诺函的形式；合同双方同时签订房屋买卖合同和借款合同的形式等，但是无论采用何种形式，其实质均是借贷，买卖只是作为担保而存在。

具有丰富执业经验、从事律师行业十多年的要永辉律师【15824811815】解答：

判断双方签订的是商品房买卖合同还是以签订商品房买卖合同的形式为借款提供担保，应从以下几个方面确定真实意思：一是审查买受人有无购房意愿，可从有无购房款的交付、购房款的交付对象等方面进行考察；二是从双方的交易行为是否符合买卖合同履行的基本规则等方面进行考等察。如经考察系以签订商品房买卖合同的方式为借款提供担保，从而债务人或第三人与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但并未实际让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权，且在债务人不能履行还款义务之时，也不能转移所有权，而是对担保标的物进行拍卖折价后从价款中受偿。

一、如何认定“名为房屋买卖，实为借款担保”的法律行为？

“名为房屋买卖，实为借款担保”的认定，往往需要对房屋买卖合同中约定的房屋情况是否清楚、权利义务是否对等、履约方式是否有违常理、是否约定了回购条款等多方面因素进行综合考量。如果双方对买卖房屋没有符合日常交易习惯的情况描述（如房屋面积、家具设施、交付使用等），缺少正常交易买卖双方应尽权利义务的约定（如限制出卖方权利、任意扩大购买方权利），存在一定时间内溢价回购房屋的约定，并明确到期不回购则房屋归另一方所有的，则当事人之间的法律关系实为借贷法律关系，从而认定房屋买卖合同为当事人虚假的意思表示，应当无效。在实践中，交易双方签订的房屋买卖合同并无买卖的合意，双方约定的价格明显偏离市场价格，房屋也并未实际进行转移登记，故应认定该房屋买卖合同是为借款合同提供担保，该合同无效。

二、约定以房屋买卖为借款担保，到期不偿还则房屋所有权转移的法律效力

若当事人以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保，并明确到期不偿还债务则房屋所有权转移的，属于流押条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百零一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定，该约定不具有法律效力，但是流押行为的无效并不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力，当事人之间的担保法律关系仍然成立。若债务人到期无法偿还债务的，债权人虽然不能取得房屋所有权，但可以请求折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务。不过，由于未办理房屋产权转移登记手续，债权人依法不享有优先受偿权。

在实践中，房屋买卖交易双方未对案涉房产办理所有权转移登记手续，对第三人而言，不具有公示效果，故不具有优先受偿的权利。若不履行判决的，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物（涉案房产）。

因此，交易双方签订商品房买卖合同的目的是为借款合同提供担保，构成通谋虚伪表示，商品房买卖合同本身作为伪装行为，并非双方的真实意思表示，故该买卖合同无效，而借款担保作为隐藏行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，可以肯定该合同的担保效力。

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