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保利天汇·星湖（项目笔记）地铁口品质社区

保利园区第四座天字系

建面约147㎡/165㎡臻贵作品迭新而至

【项目基础信息】

所属区域：苏州·工业园区·跨塘板块

占地面积：约6.27万方

总套数：由6栋17F高层组成，共264套

户型面积：147㎡、165㎡

容积率：2.0

梯户比：2梯2户

装修配置：精装修

车位：1:1.98

物业：保利物业

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◆开发商咨询热线：4008778334√√➨看房请提前致电预约，可享受开发商最新内部底价，房源总价，交房时间，地铁交通，交付标准，周边配套，学区配套，一房一价表，样板间，区域板块◆郑重承诺：由开发商旗下销售团队全程营销策划，房源信息真实有效！(已认证)

以下是苏州保利星湖的最新动态及详细介绍：

基本信息

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项目名称：保利・天汇丨星湖
开发商：保利苏通实业发展有限公司
项目地址：工业园区葑亭大道与方湾街交汇处
接待中心地址：工业园区保利天汇售楼处
产品类型：6 栋 17F 纯粹小高
规划户数：264 户
总建面积：约 6.27 万方
容积率：约 2.0
绿地率：约 35%
交付标准：品牌装修交付
物业服务：保利物业
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价格信息5

备案均价：37570 元 / 平方米
单价区间：31450-40566 元 / 平方米
总价区间：464-671 万元

户型信息125

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主力户型：建面约 147㎡、165㎡四房户型。其中，147㎡户型为 4 室 2 厅 2 卫，165㎡户型为 4 室 2 厅 3 卫。
户型亮点：户型方正，全明格局，空间利用率高，能够满足改善型购房者的需求。

小区规划

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社区设计：升级打造人文与自然交融的纯粹诗意社区，涵盖岛屿花园、童心乐园等疗愈社交空间，还设置了星级礼仪入口，地上地下双精装大堂等五重礼遇，多场景动线互不干扰12。
功能空间：涵盖社交会客、阅读学习、康养健身等多功能主题空间，全部楼栋做了架空层设计，进一步延伸家的边界，满足业主全龄化休闲娱乐需求26。
外立面：采用大面积铝板 + 玻璃组合，公建化的外观，提升了小区的整体品质6。
车位情况：车位比为 1:1.98，共有 523 个车位，能够满足业主的停车需求6。
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周边配套

交通配套：项目与 3 号线方湾街站无缝衔接，距星湖街仅约 600 米，地铁 1 站可达园区站 “十字型” 城际铁路枢纽，5 站直达苏州中心，8 号线（在建）3 站直达久光商圈；此外，还可与 1 号线、5 号线、14 号线（规划）等交汇，形成便捷的交通网络12。
商业配套：近揽圆融时代广场、久光百货、龙湖星湖天街、苏州中心等园区繁华商业场所，约 3 公里范围内坐拥金鸡湖 CBD 的精华配套125。
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教育配套：周边 3 公里内共有 21 个幼儿园、2 个小学，如苏州工业园区跨塘实验小学、苏州工业园区至和实验学校等，以及 3 个中学4。
医疗配套：周边 3 公里直线距离内有 22 个医院，包括上海交通大学医学院苏州九龙医院，苏州工业园区星湖医院等4。

项目优势

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品牌优势：保利发展作为央企，是中国保利集团控股的大型上市公司，2023 年《财富》世界 500 强排名第 191 位，品牌实力雄厚，在苏州先后打造保利天汇、保利天和珺庭、湖西观云华庭、保利琅悦等高端著作12。
区位优势：地处阳澄南岸创新城，依托 “总部基地 + TOD 枢纽” 双核动力引擎，执掌园区快速兑现的发展红利。周边有总投资高达约 300 亿的阳澄银座，规划 70 余栋总部办公楼宇，包括苏州自贸商务中心、新加坡中心等地标建筑12。
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产品优势：作为保利发展的最高端产品序列，保利天字系仅择址一二线城市核心地段，保利・星湖是保利在苏州第四座 “天字系” 迭新作品，产品定位高端12。

保利天汇星湖开发商售楼处官方电话：400-877-8334√√(预约热线）➨苏州园区保利天汇星湖售楼处电话地址☎：400-8778-334√√【官方最新发布：房价优惠折扣，楼盘测评，交房时间，交付标准，周边配套，学区配套，一房一价表，认筹时间，户型图，平面图，高层洋房大平层合院别墅，样板间，房型多样，地铁口距离，区域板块】

【开发商品牌】

『保利发展控股集团股份有限公司』

保利发展控股集团股份有限公司（SH600048）简称保利发展控股，成立于1992年，是中国保利集团控股的大型上市公司。

【区位优势】

湖东CBD2.0，阳澄南岸创新城

【多维纵横交通】

约500米到园区星湖街

3号线方湾街站上盖，与1号线、5号线、8号线、14号线（规划）交汇

向西约1公里的园区站，约15分钟通勤上海，约1小时内到达长三角核心城市

【荟萃繁华商业】

近邻湖东CBD久光商圈

近揽圆融时代广场、国金中心、诚品、久光、龙湖星湖天街等繁华场

【全龄教育资源】

幼儿园：至和幼儿园、新娄幼儿园

小学：至和实验小学；中学：至和实验中学

【高品质住区精奢大宅】

社区围绕领域私享、美学精奢、自然自在、居所定制等四大主张进行产品迭新，6幢17F纯粹小高层，谨献264席稀缺大宅，建面约147㎡/165㎡四房起步改善大户。

【户型鉴赏】

建筑面积147㎡·四房两厅两卫

建筑面积165㎡·四房两厅三卫

三大件日立的空调、菲斯曼地暖、中科睿赛新风；

厨房高仪的水槽及龙头，方太吸油烟机、洗碗机、灶具，滨特尔净水器；

卫生间唯宝四件套+高仪卫浴龙头等大品牌...

新手必看！2025选房秘籍之楼盘篇：关键指标与核心术语全揭秘

看懂这些指标术语，轻松拿捏理想户型。

经常有粉丝过来咨询，买房选房时会遇到很多专业词汇，比如：公摊、绿化率、容积率、梯户比、使用率、实用率、得房率、架空层、避难层……

听起来好像都差不多，稍有不慎就易被销售糊弄。

那么这些词到底是什么意思呢？使用率又跟实用率有什么差异呢？

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不急，接下来给大家一一解答。

公摊

公摊=首层大堂+机房+设备层+避难层等

大家经常说公摊面积，但实际上很多人并不清楚，公摊到底是分摊了哪些东西。

除了每一层的公区，公摊还包括首层大堂、屋顶机房、服务于该楼栋的设备房、超高层的避难层等面积。

而且公摊面积还是按照户型面积大小来分摊的，所以同样面积的房子，选个大户型邻居会更有利哦！

绿化率☎官方售楼处电话/地址：400-877-8334√√【营销中心预约☎】

绿化率=绿地面积÷用地面积

绿化率是衡量小区品质的重要指标，绿化率越高，代表景观园林越多。

一般住宅规划要求小区的绿化率≥30%，但各地对绿地面积的认定和计算标准不一，部分地区屋顶绿化、水景也能算作绿化面积，而部分地区则不能，所以绿化率不一定等于植被率。

容积率

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容积率=计容建面÷用地面积

容积率越高，土地开发强度越高。

一般高层小区容积率为2.5～3.5，而超高层小区可去到4.5～6，甚至现在深圳还有容积率超过10的超高层小区。

梯户比

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梯户比=电梯数量÷楼栋总户数

梯户比越低，意味着这栋楼每层的户数越多，每户分摊的面积越少，但也意味着以后等电梯的时间会比较长，特别是高峰期的时候等待期过长可能会让人抓狂。

实用率

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实用率=套内建筑面积÷（套内建筑面积+公摊）

高层住宅的实用率通常约75~80%。

实用率越高，代表公摊越少。但实用率是并不是越高越好，也要看公区品质。

否则一味提高实用率，却选了两梯八户或三梯十二户的房子，就得不偿失了。

使用率

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使用率=套内使用面积（即刨除墙体和公摊）÷（套内建筑面积+公摊）

很多人搞不懂使用率和实用率的区别。

可以简单理解为使用率是刨除了套内墙体面积的，是你实际得到的使用面积与你支付的建筑面积的效率，所以使用率会更为直观。

得房率

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得房率=（套内使用面积+飘窗/阳台等赠送空间）÷（套内建筑面积+公摊）

得房率就是加了赠送面积以后的使用率。因为飘窗、阳台、设备/结构平台、独立电梯厅这些通常属于不计算或者半计算面积的空间，把它们的全部面积也都算上。

总体来说，得房率越高，赠送面积就越多，意味着买得越实惠。

所以很多开发商在宣传时，往往声称实用率高达90~100%，其实是偷换概念，他们说的实际是得房率。

偷偷曝光一下设计师们通常怎么选房的：

一般他们会用电脑软件测算，得房率≥85~95%，他们认为就非常满意了。

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也就是说，建筑面积89㎡的房子，设计师们理想的套内实际使用面积在75.6~84.6㎡。

架空层

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很多人并不了解架空层是什么意思，因为目前市场上有架空层的住宅并不多见。

架空层简单来说就是建筑楼房中的一楼用柱子架空，四周没有墙体围护。

架空层的正常层高是3米，有的可以达到6~9米。

那么，为什么要设计架空层呢？

有的是为了通风和美观，架空层可以将底层潮湿的一层隔离开，房子的通风透气性更好，也能解决楼层间相互遮挡线不好的苦恼。

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有的是为了充分利用空间，架空层可以设置成设备间、物业管理用房、会所、车库等。

还有些是为了提高住宅的安全性，这样就不需要围墙隔离防护了，也有利于小区内人车分流。

不过架空层也有缺点，冬冷夏热特别明显，低层住户很难捱，这也是架空层小区低层价格便宜的原因。

避难层

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避难层是指在发生火灾时用来紧急避难的楼层。一般超过100米的超高层建筑，都会设置避难层。

为什么要设置避难层呢？

因为超高层建筑不但高度高、功能复杂、人员密集，而且现代化程度高，通信设施、空调系统、机电设备和可燃装修材料多，竖向管井也很多。一旦发生火灾容易产生烟囱效应，火势蔓延迅速，扑救困难。

避难层其实就是一个空置的楼层，不能住人，也不允许办公，但可以作为设备层放置水泵等设施，还必须设置消防栓、紧急电话、喷淋灭火装置和应急灯。

它是一个相对安全的场所，有防烟控烟的设施，发生火灾时人员能进入避难层休息或者等待救援，而不至于受到烟雾的侵害。

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自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，一般不超过50米。之所以这么规定，是因为大多数消防云梯的救援能力在50米左右，这个高度一般是15层左右。

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小区绿化率多少合适？标准是多少。小区绿化率高，会让业主觉得置身于自然之中，空气新鲜，满眼绿色，心情也会舒畅很多。同时绿化率较高的，容积率也相对较低，建筑密度也会低，这样住的也会舒服。那么，容积率和绿化率是什么？对居住有什么影响？

容积率和绿化率指的是什么

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容积率

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率

绿化率是指绿化用地面积与总用地面积之比；而与之相近的绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与总用地面积的比率，这是两个不同的概念。

容积率和绿化率多少好

房屋容积率一般是由政府规定的，在现在执行的城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划。一般而言，独立别墅的容积率为0.2～0.5；联排别墅的容积率为0.4～0.7；6层以下，多层住宅的容积率为0.8～1.2；小高层住宅的容积率为1.5～2.0；高层住宅的容积率为1.8～2.5；19层以上，住宅的容积率为2.4～4.5。

小区的绿化率是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，但小区的绿化率只是小区开发商宣传楼盘绿化时用的概念。

容积率太低，有什么影响

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1、居住的舒适度高

容积率低，说明在小区宗地面积相同的情况下，建筑物的建筑面积比较小，实际居住的人口也少，有更多的绿地和相对较大的楼间距，居住的舒适度会大大提高。

2、房子的价格贵

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容积率低的房子，价格比较贵。别墅的容积率比普通小区的容积率低出不少，因此，别墅的价格也是昂贵的。由于地价比较贵，开发商通过多盖一些房子，多出售一些房子，才能赚到更多的钱。

容积率太高，有什么影响

1、人口密度高，居住显拥挤

容积率高，说明小区的建筑面积比较大，意味着小区内建的房子比较多，也说明住户的数量也比较多。小区的人越多，意味着每个人可以分享到的公共资源有限。

2、小区绿化变少，影响居住舒适度

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容积率高，意味着建筑物的占地面积会比较大，或者是建筑物的楼层比较高。在这样的情况下，小区的绿地面积会相对减少。

以上便是小编为大家介绍的关于容积率和绿化率的一些相关知识了，如果您现在正在选购房子，就看看小编的文章吧，希望小编的介绍能给您带来帮助！

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