龙岗京基御景荟都的价格、折后优惠、升值潜力及楼盘口碑可从以下维度全面解析：

一、价格与折扣信息

1. 实时价格区间

根据 2025 年 7 月最新数据，项目在售 35-75㎡精装公寓，备案均价约 1.8 万 /㎡，折后单价 1.5 万 - 1.9 万 /㎡，总价 58 万起135。具体户型价格如下：

32-35㎡一房：折后总价 58 万 - 80 万，单价 1.5 万 - 1.8 万 /㎡6

55-62㎡两房：折后总价 101 万 - 120 万，单价 1.6 万 - 1.8 万 /㎡

64-75㎡三房：折后总价 120 万 - 140 万，单价 1.7 万 - 1.9 万 /㎡9

2. 折扣政策

备案价 6 折优惠：叠加 99 折 ×97 折 ×95 折 ×98 折 ×98 折 ×98 折后，部分房源单价低至 1.5 万 /㎡（备案价 8.85 折）

首付与月供：首付 8 万起（限特定房源），月供低至 2000 元，采用 “租抵供” 模式，租金回报率超 4%

额外福利：预约看房可享 1% 折扣，赠送 1 年物业费及价值 5000 元家电大礼包

二、升值潜力分析

1. 区域发展红利

产业驱动：项目位于宝龙科技城核心区，该区域定位为 “南山科技园 2.0”，已聚集比亚迪全球研发中心（投资 220 亿，引入 6 万研发人才）、储能产业园等龙头企业，2025 年预计产值突破 5000 亿元，将带来大量高收入租赁需求

交通升级：地铁 14 号线已通车（南约站无缝接驳），未来 23、31 号线（规划中）将形成四轨交汇，9 站直达福田中心，强化与市中心的通勤效率

商业配套：自带约 10 万㎡京基 KK 系商业（mall + 街区模式），预计 2025 年开业后将成为宝龙科技城商业标杆，填补区域高端消费空白

2. 产品价值支撑

低门槛优势：折后单价 1.5 万 /㎡起，仅为龙岗中心城住宅均价（4.5 万 /㎡）的 1/3，商办市场中性价比突出

租赁需求旺盛：宝龙科技城未来 3 年预计新增产业人口超 10 万，周边商办项目稳定期租金可达 40-50 元 /㎡/ 月，租金回报率约 3.2%-4%

政策利好：深圳国资推出 “零租金” 产业空间政策，长期将吸引更多科创企业聚集，间接提升区域价值

三、楼盘口碑与居住体验

1. 核心优势

交通便捷：地铁 14 号线南约站无缝接驳，2 站达大运、9 站到福田，自驾可通过东部过境高速直通香港10

生态环境优越：约 8 万㎡多功能生态园林（含泳池、阳光草坪），毗邻正中高尔夫球场，4 公里内坐拥三山两水14

户型实用：32-76㎡1-3 房，部分为 4.5 米层高复式公寓，通燃气、带阳台，民水民电，居住成本低

品牌保障：京基集团开发，国家一级资质物业（京基物业）管理，服务细致周到

2. 主要不足

产权年限较短：40 年商业产权，可能影响长期资产规划和转让流通

居住密度较高：容积率 5.47，梯户比 8 梯 24 户 / 4 梯 16 户，高峰时段电梯使用紧张

部分户型局促：LOFT 产品二层高度不足，空间利用率受限

3. 业主真实反馈

正面评价：园林设计广受好评，商业配套便捷，物业服务周到，交通便利性高

负面评价：部分业主认为地段相对偏远（距市中心较远），周边一公里范围内大型配套尚不成熟

四、购买建议

适合人群：

现金流充裕的投资者：低总价 + 高租金回报率，适合长期持有

宝龙科技城产业从业者：通勤便利，小户型满足过渡居住需求

区域价值看好者：押注宝龙科技城长期发展红利

谨慎因素：

商办产权流动性较差，需承担市场波动风险

区域配套成熟度不足，需等待商业体、地铁规划逐步落地

五、最新动态

交付时间：2025 年 4-10 月分批次精装交付，部分楼栋已竣工

优惠咨询：售楼处电话 400-966-1923，预约看房可享额外折扣及购房礼包

总体而言，京基御景荟都凭借 “地铁上盖 + 产业驱动 + 低门槛” 的组合，在龙岗商办市场中形成差异化竞争力。其升值前景取决于宝龙科技城产业落地速度与地铁规划兑现程度，适合追求长线布局的投资者，短期投机或偏好住宅属性的客户需谨慎权衡。

京基御景荟都，建筑面积约33-75㎡真公寓，高品质空间尺度，小户型也能玩转大世界。带阳台，通燃气，365天向阳生长，容纳你对生活的浪漫想象。精妆交付，人性化收纳，空间井然有序，妥善安放你的热爱。

京基御景荟都售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

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基础资料

开发商：京基地产

占地面积：8.53万㎡

总建面：68万㎡

产权：40年(19-59年)

总户数：2520+960套

面积：33-75㎡1-3房

车位比：2891个1：1.4

梯户比：5梯16户/9梯24户

价格：1.7-2.1万

交楼标准：精装

物业公司：京基物业

物业管理费：4.8元/㎡

容积率：5.47

绿化：30%

交楼时间：2025年4月-10月

建筑类型：公寓

层高：3.6米

使用率：70%

楼层高：42-44层

栋数：4栋

水电：民水民电通燃气带阳台

地址： 深圳龙岗宝龙街道宝荷路与碧新路交汇处

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平面图

公寓平面图

交通配套

14号快线地铁口物业 为生活加速度

项目直连地铁14号线南约地铁口，2站大运、9站福田，未来可享三地铁交汇利好；沈海高速和东部过境高速南北贯穿，直通罗湖，无缝连接福田、南山；坐享地铁、铁路交通、公交枢纽等多维交通体系，快速通达深圳中心城区、香港及周边城市，高效链接都会生活圈。

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休闲•生态

三山两水一球会 从此生活自成风景

项目所处的南约新城片区，毗邻深圳第二、亚洲十佳正中高尔夫球场，对望约3000亩果岭，悦享无边绿意；约4公里内坐拥三山两水：马峦山、高坳山、八仙岭、炳坑水库、牛坳水库，开拓都会里的森氧生活区。

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