福州这个城市不大，生活在五城区的人口，只有300万不到，从城市的等级划分来看，勉强算得上是二线城市，且是在末端，但福州隐形的土豪却很多。

据克尔瑞的统计的数据参考，2025年半年度，福州成交金额排名前十的项目，全部都是豪宅系列。

排在第一位的芝兰月华，成交金额10.89亿元，项目均价超过4.5万元/平米，最小户型148平米；

排在第二位的建发灏云，成交金额10.6亿元，项目均价超过4.5万元/平米，最小户型148平米；

排在第三名的建发紫宸，成交金额8.17亿元，项目均价超过7.5万元/平米，最小户型186平米；

前三楼盘入住的门槛，从550万起步，然而，就是这样的房子，却被福州人争相购买。

从第四到第十的排名，也就不用多说什么了，单价2-3万都是算刚需楼盘了。譬如晋安湖三号院，建总流花溪，万科城市之光，榕发揽湖郡，最低的入住门槛， 也要200-300多万吧。

福州二手房领域里头，也不乏有很多土豪老板存在，近期刚刚成交2套鼓楼区市中心的别墅，大儒世家归壹墅，给大家做个简单案例分析。

成交小区：大儒世家归壹墅；

成交时间：2025年6月；

成交数据：产权294.87平米，6房2厅，双拼西端户，精装修，990万，成交单价33575元/平米。

房源成交分析：

1、这套别墅挂牌330天，期间价格调整2次，共带看6组客户 ，看房的人少，转化效率非常高。最后一次，业主挂牌价格是1150万，买家还价160万后双方达成交易。从这组数据可以看出，房子不一定要很多人看，特别是大标的房产，比较讲究缘分。

2、大儒世家归壹墅，6月份成交2套别墅，另一套是1350万，这里就不用它做对比，毕竟别墅之间，会因为它所在的位置，以及花园大小，装修情况，导致它们之间的价格，出现很大的差异。别墅之间往往都是大同小异，带有独立的地下室，车库，花园，以及露台，共有4-5层楼的使用，也是比较多中老年人喜欢的类型。

3、大儒世家很多人都不陌生，它位于福州鼓楼西，一个连接闽侯荆溪的地方，这里曾经是农林大学的农田实验基地，被厦门的仁文建设集团开发。2005年，从一期观岚开始，直至仁文集团暴雷，导致2014年最后一期天澜烂尾结束，共有8000多户业主在这里居家生活。

4、归壹墅和绿园在同一个小区，归壹墅曾经也有一段时间烂尾，许多房源被用作于工抵房，交房后的品质一般，且和高层同在一个小区内，更是降低了它总体的品质。别墅本身具有很强的居住属性，特别是在2018年福州出台禁墅令以后，别墅的保值程度变高了。

所以，归壹墅的总体价值，并没有很大幅度的缩水，相对比普通住宅来说，它更加保值一些。

购房建议：

受土地供应和城市规划限制，尤其是近年土地政策收紧，如禁墅令升级，别墅开发受限。这使得别墅产品稀缺性逐渐凸显，从长期来看，这种稀缺性有助于增强别墅的抗跌性和保值能力。

例如，自2018年福州执行禁墅令后，新的别墅楼盘在核心商圈和郊区都较难找到，纯别墅区更显珍贵，其价值增长空间也相对较大。

核心地段：核心地段（如鼓楼、湖前）高端改善型需求旺盛，但空置率较高，价格波动较大。高端需求保证了一定的市场基础，但较高的空置率和价格大幅波动可能影响其短期保值能力。当市场调整时，核心地段别墅可能因市场调整大幅下跌。

新兴区域：新兴区域（如南三环、闽侯高新区）配套逐步完善，但价格相对较低，增值空间有限，其保值能力更多依赖于区域未来的发展规划和配套设施的进一步提升。

不论市场怎么变化，我仍然保持一个观点，不管别人多有钱，房子是用于居家，提升人们幸福生活指数用的，不要太羡慕，也不要太悲观，和你一样的人，还有很多。

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