简要梳理重点
关于通州朝棠揽月的楼盘分析，供大家参考下

1，基本情况，朝棠揽月的面积段69-86-89-101-124，得房率90-95%，单价6万左右；
楼面价3.12万/平米，这个楼面价基本上确保是稳赚不赔的项目，利润空间足够
13栋楼，907户
交房时间，2028年6月

2，楼盘位置方面，在相对成熟的商圈内，这个对于新盘来说是个利好。未来有地铁22号线，小区到地铁的距离很近，这个也算个利好。附近有万达广场，距离不算近，但绝对能覆盖到。万达广场里，有个胖改的永辉，这也算是个利好

3，楼盘的不利因素，第一，正好在航线下边，飞机很频繁，但是实地听噪音情况，在可接受范围内，噪音敏感的可以去实地听一下；第二，通惠河沿岸杂草丛生，临河的盘，但这个河不好。

4，第三，交房时间比较晚，2028年6月，结合当前市场，三年后很多都是未知，算是风险之一；比较实际的情况是，大家收房前还贷款的时间变长了，资金成本拉高。

5，楼盘价格：这个是重中之重。看当下的价格，6万左右的实际卖价（还未开盘，这是楼盘现场销售给的价格），如果拿这个价格对比周边次新盘的价格，那肯定不算低，花这个钱有点冤大头的意思，但是如果结合得房率来看，过去的楼盘普遍是80%左右的得房率，这个盘90-95%的得房率，那么按过去80%得房率折合的话，房价应该是5.3万及以下

这个价格还可以。

6，楼盘价格评估，另一个维度。这个是看懂市场评估价格的重点。
周边对标盘，旁边的次新房，北京东湾，目前的成交单价在5.5万以下；
运河商务区次新，运河湾，目前的成交单价在5万以下
运河商务区次新，百合湾，目前的成交单价在6万左右（这个盘赠送面积多，得房率高）

如果单纯看二手房价格，然后再按得房率情况折合新楼盘的价格，是不是觉得还可以。

但是重点在于，目前二手房的成交处于相对停滞状态，也就是说，即使北京东湾有一套房按5.5万单价成交，但是很难代表下一个买家会接这个价格。

换一种场景，我们现在把北京东湾变成新房，然后按5.5万单价去卖，大家觉得能不能卖掉？能卖掉多大的比例？（怕是卖起来也没那么好卖吧）

同理，运河湾也是如此，目前运河湾的成交单价在5万以下，但是，你把价格调整到5万以下，房子也难卖掉。

这是当前的市场现状。

然后我们再来看新盘朝棠揽月，结合它目前给到的价格，结合交房周期，结合目前北京楼市的现状。

综合下来看的话，当前朝棠揽月的价格至少没有那么划算，大家买之前还是要有破发的心态。自住为主，尽量控制杠杆不要过高。

7，朝棠揽月的定位，以刚需及刚改为主，跟市面上多数的楼盘都已改善为主不同，我觉得这个定位比较好，现在刚需买房子，对品质略有要求，就很难选。另外产品上有优势，品质比当下的二手房都要好，户型设计有优势。

8，给大家一些新房二手房参考：
同样400万总价，运河湾89平米南向两居；朝棠揽月，69平米小三居；
同样540万总价，朝棠揽月89平米小三居；万达旁边天时名苑，155平米三居；
同样600万出头价格，朝棠揽月101平米小四居；运河湾137平米，大三居，套内面积113平米。

当然，如果有想要买这个项目的朋友，也可以微信预约看房。我们针对会员有大额的优惠，多数新盘都是如此。