白云新城，即将迎来一波换房潮！
楼市君发现，白云新城的标杆二手豪宅，比如保利云禧、天健云山府等，挂牌量出现了明显增加。
有中介表示，有几个项目的没对外展示的房源，比展示出来的还要多！
｜白云新城航拍
｜广州楼市发布 摄
白云新城这批“非富即贵”的业主们，下一步会把目光投向哪里？
壹
从数据上看，白云新城老牌豪宅的挂牌量，确实上升得十分明显。
比如保利云禧西区，一年前挂牌14套，现在最新挂牌18套，并且还有26套的待上架房源！
也就是说实际二手房源数量达到了44套，小区挂牌率接近10%！
即便是珠江岭南苑这种神龙见首不见尾的隐贵小区，也有差不多12套的房源。
按照总户数156户计算，珠江岭南苑的挂牌率也有7.7%！
｜广州楼市发布 制
要知道，白云新城标杆盘在过去几年的挂牌量，一直都是少且稳定的。
中介也表示，白云新城的挂牌量出现上涨，也是近期才出现的。
而白云新城的这波换房潮，也是有迹可循的。
最主要原因在于，白云新城多年来的土地断供。
在去年绿城和保利分别拿下齐富路北侧地块和云城东路地块之前，白云新城上一次有宅地出让还是2021年！
楼市君统计了一下，白云新城在15年的时间里，只卖了13块地。
｜广州楼市发布 制
这些早年就买入白云新城的买家，基本都是事业单位、公务员、企业主以及企业高管等。
根据中介介绍，这些挂牌的业主，大多是因为家庭结构变化以及生活方式升级，转而追求更大面积、更高品质、更纯粹圈层的新居所。
简单来说，他们换房不止是因为需要一个更大的空间，还有对身份和圈层的认同。
｜白云新城标杆二手小区
｜广州楼市发布 摄
因此，他们换房，大概率也是在白云新城内部换。
那么问题来了，现在的白云新城，他们还有什么选择？
贰
要解决这个问题，我们需要先了解白云新城的市场格局。
简单来说，目前的白云新城，是一个一二手存在断层的市场。
换房客户能选择的次新房和新房都不多。
｜广州楼市发布 制
先来看二手房方面。
白云新城由于这几年土地供应的稀缺，大部分二手房楼龄基本都在10年左右。
像是上文提到的保利云禧、珠江岭南苑，社区内部都涌出看不少换房需求。
而楼龄较小次新房，基本只有首开龙湖天奕和天健云山府。
以首开龙湖天奕为例，前两年也曾出现过10万+的成交，目前的成交价维持则维持在8-9万/平左右。
不过由于小区基本都是大户型，总价高达1500-2500万！
｜图源：贝壳找房
如果预算有限，面积更小一点的天健云山府更加亲民。
在去年5月份，天健云山府成交过一套97.56平的三房，总价477.5万，单价甚至不到5万/平。
再来看新房方面。
新房方面的选择也不多，目前在售/待售的只有三个：
粤海云港城、国贸绿城云樾和鸣以及保利云城东路项目。
粤海云港城目前在售140-270平的桂府壹号现房以及213-571平的云端大平层产品。
住宅均价约8.5万/平，最低总价门槛也要八九百万。
这个项目无论地段还是配置都非常不错，像是外立面就融入了银灰色铝板+玻璃幕墙+曲线美学，非常有标志性。
｜粤海云港城航拍图
｜广州楼市发布 摄
两个待售新房方面，云樾和鸣已经率先公布了部分产品细节和户型面积。
建面约100-138平的纯四空间户型，基本瞄准的是想买入白云新城的初级改善客户。
｜项目航拍
｜广州楼市发布 摄
而保利云城东路项目，改善属性更强一点。
项目位于白云新城的“黄金腹地”，不仅坐拥万达广场、无限极广场、广东画院、广州市城市规划展览中心等核心配套，更拥有稀缺的白云山景观资源。
目前产品虽然还未曝光，但是按照2.3容积率和60米限高来看，大概率将打造为小高层板楼产品。
再加上这两年保利玥玺湾、保利天曜等标杆项目，保利在产品打造上面已经积累了不错的口碑，未来的产品也值得期待。
｜保利云城东路地块航拍
｜广州楼市发布摄
因此，从白云新城的市场格局来看，白云新城的顶豪换房客户基本有两个选择：
一是选择楼龄较小的次新房，如首开龙湖天奕。
二是选择改善属性更强的新房，粤海云港城以及保利云城东路项目，都是不错的选择。
这样既能享受居住便利性，又能兼顾居住环境和圈层属性。
那么，你认为白云新城换房客会选哪里？
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