有网友问，北京要建这么多保障房，会不会冲击商品房市场？

前几天北京市住房和城乡建设委员会发布了一个重磅通知，就是《2025年全市保障性住房建设筹集计划（第一批）》，我仔细研究了一下，今天就跟大家聊聊这个话题。

先看看官方数据，心里有个底

这次的计划规模确实不小：

- 建设计划：38个项目，53220套房源

- 筹集计划：5个项目，2428套房源

- 竣工计划：41个项目，56083套房源

光看这个数字，确实挺吓人的，5万多套房子，这要是都投到市场上，那还了得？

但是，各位，你们有没有注意到一个关键信息？这里面包括了公租房、保租房、安置房，还有共有产权房，这些房子的性质和平时买卖的商品房完全不一样！

看完这个文件，我有三个很明确的判断，跟大家分享一下。

第一，国家的思路很清楚，双轨制各走各路

这几年国家一直在提探索新的房地产发展模式？其实说白了，就是要搞商品房和保障房的双轨制。

什么意思呢？就是让商品房归商品房，保障房归保障房，各管各的事儿，互不相干。

商品房主要解决改善性需求，你有钱想住得更好，那就去买商品房；保障房主要解决基本居住需求，收入不高但需要住房，那就申请保障房。

这就像高铁和绿皮火车，虽然都是交通工具，但服务的人群不一样，价格也不一样，谁也替代不了谁。

第二，位置和产品力差距明显

我特别留意了一下这次计划中保障房项目的分布，大部分都在五环外，甚至六环外。

你想想，真正有购买力的改善客户，会去五环外买保障房吗？人家要么在城里换个大户型，要么在三四环找个好地段，谁会跑到那么远的地方去？

而且从产品力来说，保障房和商品房根本不在一个档次上，文件里也提到了，要解决"渗漏、串味、噪声"等问题，要提升"功能空间灵活度"，这说明什么？说明现在的保障房在品质上确实还有很大提升空间。

申明一下，我不是贬低保障房，毕竟是解决基本居住需求的，但你要说和商品房竞争，那真的是想多了。

第三，目标客群完全不重合

最关键的是，这两个市场服务的人群完全不一样。

保障房主要面向的是什么人？刚毕业的大学生、城市服务人员、收入不高的夹心层，文件里特别提到要增加"一间房"和"一张床"的产品供应，这说明主要解决的是基本居住问题。

而商品房的客户呢？要么是首次置业的刚需，但这部分人看重的是地段、学区、配套；要么是改善客户，人家追求的是品质、舒适度、社区环境。

你说一个年薪百万的金融从业者，会因为有了保租房就不买商品房了？不可能的事儿！

好了，说了这么多理论，咱们来点实际的。

从供应结构上看，这次计划中的5万多套房源，分散在全市各个角落，而且很多是安置房，根本不会流入市场交易，真正可能对市场产生影响的，主要是保租房和公租房。

但这部分房源，一是位置相对偏远，二是只租不售，三是有严格的准入门槛，对商品房市场来说，更多的是分流了一部分租房需求，而不是购房需求。

从价格传导上看，保障房的定价机制和商品房完全不同，保障房是政府主导的民生工程，定价考虑的是保障性和可承受性；商品房是市场化定价，考虑的是供需关系和投资价值。

两个完全不同的定价逻辑，怎么可能形成直接的价格冲击呢？

所以我的建议是：

如果你是刚需，该买还是要买。保障房解决不了你对地段、学区、品质的需求，而且轮候时间也不确定，与其等着申请保障房，不如踏踏实实攒钱买套自己满意的房子。

如果你是改善需求，更不用担心。你看中的那些核心区域、优质楼盘，跟保障房根本不在一个维度上。

总的来说，保障房和商品房就像两条平行线，各有各的轨道，各有各的客群。

对好地段的商品房，我觉得影响真的很有限，至少从这次发布的计划来看，无论是位置分布、产品定位，还是客群需求，都和商品房有明显区别。

你们觉得呢？有什么想法欢迎留言讨论！