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中海未来之境

北京市昌平区朱辛庄新区（二期）土地一级开发项目CP01-0801-0029地块、回龙观国际信息产业基地二期（二）地块CP01-0801-0041地块R2二类居住用地、A4体育用地。2月18号竟由中海+未来科学城联合体于底价12.8亿元竞得，住宅楼面价3.17万/平米。这里有1.12万平米的配建，该项目配建占比超过20%，且该地块竞得人不得分割销售，仅可以整体出让或自持。遥想2023年2月8日，越秀星樾楼面价3.7万/平方米，还要现房销售，2023年3月23日，大华启宸府楼面价：3.54万/平米，2023年12月16日，中海寰宇未来楼面价已经跑到了3.92万/平米加二拨子的配建。0029地块比最高峰的中海寰宇未来低了0.75万/平米。

0029地块位于昌平朱辛庄，距离8号线/昌平线朱辛庄地铁站直线距离约350米，在朱辛庄来说也是位置最好的一批，目前案名叫中海未来之境。周边在售项目包括中海寰宇未来，越秀·星樾现房，越秀星耀未来，龙湖观萃等。

中海未来之境是朱辛庄板块核心位置的最后住宅新盘项目了。地块南侧500米就是北清路，西侧1公里则是京藏高速，交通位置不错。

0029地块R2二类居住用地，用地规模1.61万平方米，容积率2.5，地上建筑规模4.03万平方米，控高80米，需配建不少于0.1万平方米的沿街商业服务设施，和1处0.1万平方米的养老服务驿站（无偿移交相关部门）。

住宅建筑规模3.83万平方米，按照套均100平米计算，不足400套房。

0041地块A4体育用地，用地规模1.88万平方米，容积率0.6，地上建筑规模1.13万平方米，控高45米，包含1处能源站（不在本次出让范围内），规划1处非独立占地社会停车场，共180个停车位。

把沿街商业、养老、体育用地的成本加上去，最后的实际楼面价3.35万/平米，当然了，体育用地能够为整个项目背负多少的土地价款，对于住宅部分的利润拖累会有多大，其实很难判断。

2025年6月30日获得预售许可证，销售指导价在：6.7-7.2万/平米之间，算是昌平新房价格的天花板了。接下来就看开发商的诚意了。这个价格肯定卖不动，要么就是高开低走。要知道隔壁几个新房的网签均价都在6.2万/平米左右，最后有朱辛庄各新房的网签均价，可以参考。当然，考虑到现实情况，中海大概率会在开盘释放一定折扣，目前已经开始排卡认筹了，小户型是10万，大户型是20万，排卡有一个日进斗金的活动，最高累计20万。

项目整体规划6栋8-18层的洋房与小高层，采用北高南低的布局排列：

1#、2#、3#楼为18层设计，2梯2户，户型面积108-129平米；

4#楼9层、5#楼11层、6#楼8层，均为1梯2户。主力户型105平米，6#楼还包含少量96平米户型。

6栋住宅楼中，仅6#楼为3个单元，其余楼栋均为双单元设计。

未来之境户型基本就是比着寰宇未来做的，略做了升级。3#楼设置首层局部架空；南向采用内嵌阳台+飘窗设计，北向均未配备开敞阳台和设备平台。因此得房率普遍不算高。

97平米南向两面宽的三居设计，客厅270°拐角飘窗设计，客厅南向面宽4.1米，主卧面宽3.3米，有阳台的赠送。厨房是开放式设计，餐厅也有独立的采光，且有飘窗的赠送。

北向的两间卧室没有设备平台的赠送，一间卧室面宽竟然有3.5米，相对来说另一间卧室有点小，面宽在2.5米，不太适合长期做卧室，如果用作书房或者孩子的儿童房还可以。客卫也是有亮点的，干湿三分离，且有飘窗的赠送。建委备案得房率82.37%，加赠送在88%左右。这个户型位于6号楼的东西两个边户，8层的洋房。只有16套。

105平米南向三面宽的三居，分边户和中间户，是市面上最主流的三居设计。南向客厅面宽3.8米，主卧面宽3.1米，两个功能区都有阳台的赠送。次卧就是飘窗的赠送。

北向的卧室也很方正，厨房是U型设计，且厨餐客一体化。还有独立家政间的位置，大大增加收纳空间。

三面宽的三居阳台进深只有1.2m，客厅和次卧都是阳台赠送。建委备案得房率82.74%，加赠送在87.13%左右。

108㎡的三居和105的三居基本上一样，只是存在尺寸上的差别。由于是18层的高层，因此得房率也会低一些。南向赠送的阳台进深也只有1.15m，建委备案得房率75.75%，加赠送在79.54%左右。

129平米是四居，南向三面宽，客厅的面宽在4.3米，主卧面宽在3.5米，位于小区楼王位置。整体布局通透开阔，功能性强。北侧中间次卧设计灵活多变，既可两个房间打通做豪华套间，也可独立设置为书房、茶室、健身房等个性化兴趣空间，满足多样化生活方式需求。客厅和主卧都是阳台的赠送。建委备案得房率78.85%，加赠送在82.44%左右。

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