中海萬吉玖序
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在北京城市更新的版图上，酒仙桥始终是片自带戏剧张力的土地。站在798艺术区斑驳的红砖墙下仰望，天际线或许将被中海萬吉玖序的玻璃幕墙切开，这里正在上演一场工业文明与未来城市的对话。当电子工业城的老厂房与科技金融新贵相遇，当老北京胡同里的烟火气碰撞国际社区的生活方式，这片土地的蜕变图谱，恰好映照着中海萬吉玖序的生存逻辑。
————【北京中海萬吉玖序】————
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在介绍中海萬吉玖序产品之前，我想给各位介绍一下酒仙桥板块的现在以及未来，毕竟对于确定的产品，一目了然。而对于项目周边的城市界面和配套以及将来的发展，才应该是购房人关注的重中之重。
一、新旧交织的城市更新
目前的酒仙桥现状，正处在城市新旧交替的城市更新中，现在已经进入大规模旧城改造的中期阶段，一期拆迁工作已完成，腾退出的土地主要是用于高端住宅的开发比如已经封顶的中建北京宸园以及刚刚入市的中海萬吉玖序。
酒仙桥拆迁腾退计划
二三期的拆迁工作正在推进，部分区域仍然存在待拆迁的厂房以及老旧社区，城市界面呈现的是“半成品”的状态。在这里，你能看到一个城市的两面，狭窄的街道与建筑工地的噪声此起彼伏，破败的小矮楼和崭新的高楼形成鲜明的对比，在短期内，酒仙桥板块拆改腾退的施工工作依旧会有条不紊的进行，交通的拥堵和城市界面的杂乱依旧会存在。
酒仙桥老街坊原布局
对于酒仙桥板块的期待，更多的应是道路的拓宽以及城市界面的提升。目前萬吉玖序所处的板块，周边的道路是酒仙桥最为拥堵的，酒仙桥路、亮马河北路、酒仙桥南路、亮马桥路、三街坊北路、酒仙桥东一路、红霞路及红霞一街等，全部要进行改造升级拓宽。
其中酒仙桥路由现在的双向两车道11米宽，拓宽至45米双向六车道；亮马河北路西起东四环，东至机场二高，全长9.1公里，红线宽度45-80米；亮马桥路拓宽至红线宽度55-65米；三街坊北路已经建成，红线宽度20米；酒仙桥南路拓宽为30米宽支路；酒仙桥东一路拓宽为25米支路；红霞路和红霞西街拓宽为25、20米支路。届时等这些道路全部拓宽，并且还有非机动车道和隔离带，整个酒仙桥板块的交通拥堵将一去不复返。
另外酒仙桥的城市更新目前也在紧锣密鼓的进行，围挡上面随处可见的腾退的标语以及进度情况。可以预见的是在中海萬吉玖序交付时，酒仙桥板块在道路以及城市界面上，都会迎来翻天覆地的大变化。
二、周边的配套情况
1、交通情况：
萬吉玖序位于朝阳东北四环至五环之间，且离四环更近，通达性非常强。之前写过北京宸园的交通情况，由于萬吉玖序和北京宸园紧挨着，所以配套基本完全一致，我就按照从北京宸园到一些常见的商圈或者板块，给大家整理了一下自驾所需的时间。包含现在不堵车和周三早高峰8点出发的用时，可以看出，望京、国贸、亚运村、太阳宫、东直门之类的地方，哪怕堵车，30分钟之内都全部能到，可以说交通方便是无敌的存在。
到望京SOHO:车程4.8公里，不堵车17分钟，模拟周三早高峰8点出发用时18分钟。
到国贸:车程9.3公里，不堵车15分钟，模拟周三早高峰8点出发用时20分钟。
到东直门:车程6.4公里，不堵车18分钟，模拟周三早高峰8点出发用时23分钟。
到太阳宫:车程5.7公里，不堵车12分钟，模拟周三早高峰8点出发用时21分钟。
到亚运村:车程9.4公里，不堵车13分钟，模拟周三早高峰8点出发用时25分钟。
到朝阳公园:车程3公里，不堵车7分钟，模拟周三早高峰8点出发用时8分钟。
另外项目距离十四号线将台或者东风北桥地铁站步行基本都是在1.2公里左右，略远，所以出行基本还是依靠自驾或者公交，不然就得骑车去地铁站。
2、商业配套
一路之隔有久隆百货，基本满足简单基础的购物需求，另外项目北侧步行1公里就是颐堤港一期，一期旁边的二期商业太古坊在建。其中太古坊总建筑面积约60万方，包括7栋写字楼、一座购物中心和一家酒店，建成后和一期连为一体，预计2026年完工，于26年底分批开业。北京太古坊是太古地产在中国内地首个以“太古坊”品牌命名的综合商业体，由已运营12年的颐堤港升级扩建而成 。作为朝阳区“一纵一横一核”消费版图的核心项目，其定位为世界级地标，旨在重新定义高品质商业社区标准，推动将台地区成为北京最具活力的商业中心之一。
3、教育配套
作为酒仙桥棚户区改造的一部分，该地区规划了2所幼儿园，托幼用地，新项目北京宸园内配建幼儿园；1所九年一贯制学校以及1所中学清华附中（规划），板块内规划的约5万㎡中小学用地，引入的朝阳区的优质教育资源。此外，现有的酒仙桥第一中学、首都师范大学附属中学朝阳学校和常青藤国际学校等教育资源也近在咫尺。
4、医疗配套
北侧200米即是清华大学第一附属医院（华信医院），3公里内还有国医之家中医医院、和睦家医院、宜和医院、明德医院等。
5、生态配套
步行距离仅1公里就能到达有朝阳公园（288公顷），2公里内覆盖将府公园、丽都公园、东风公园、四得公园等，形成“翡翠项链”式生态闭环，亮马河国际风情水岸已呈现“1河2湖24桥18景”，结合坝河游船通航规划，打造都市滨水休闲体验。
酒仙桥城改项目一期已经完成，二期征收地块正在启动。
酒仙桥城改是北京中心城区规模最大，人员疏散最多的一次城市更新项目，旧城区改建项目规划用地面积约48.86公顷，建筑规模约72.5万平方米，从交通、 商业、滨水空间、公共空间等多方面进行城市更新及改造。
酒仙桥是朝阳区旧改重点区域，未来将新增8条街坊路，交通路网和城市界面将大幅提升。同时，规划中的清华附中九年一贯制学校将落地，进一步强化教育配套。
1月18日，北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块R2二类居住用地项目方案公示。该地块为中海地产11月29日摘得的朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块中一部分。位于朝阳区酒仙桥街道，占地2.79公顷，容积率2.8，总建面12.54万平方米，地上7.81万平方米，地下4.73万平方米。
3月15日，中海酒仙桥案名发布——中海·萬吉玖序。指导价12.5万元/㎡。
“萬吉玖序”是全国第五座、北京第二座“玖序”系豪宅，也将融入“好房子”标准体系。全国前四座玖序分别是北京京华玖序、上海领邸玖序、深圳深湾玖序、南京江南玖序。
中海·萬吉玖序位于朝阳区东北四环外，紧邻亮马河，距离北京宸园（同板块热销豪宅）仅一路之隔。
4月27号，酒仙桥中海萬吉玖序下预售证。这次下了8栋楼、332套房源。实际萬吉玖序总共也就9栋楼、370户。
和北京宸园开盘热销所不同的是，同样位置的中海萬吉玖序则选择了直接低调顺销，交钱就可以锁房。没有做集中开盘选房，和上个月30号的中海丽金府一样，低调开盘。我觉得主要还是蓄客不理想导致的。
酒仙桥中海萬吉玖序今日开盘，官方海报成交63.7个小目标！这个开盘数据应该没人会当真吧
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中建北京宸园的热销，给了后来者打了个样，只要产品做的够好，酒仙桥板块不缺乏高端购买力。中海斥巨资153亿拿下酒仙桥、小红门、十八里店三个板块的住宅，为酒仙桥持续注入热度。
目前项目售楼处样板间已经开放了，预售证已经下了，开放的样板间是168以及253的户型，372的户型即将开放，据说现在已经排卡260多组客户了！
【区域赋能】宸园已售罄？不，酒仙桥的黄金时代才刚开始！
1. 比肩宸园的“顶配资源包”
交通核爆升级：地铁12号线（已通车）+ 六车道酒仙桥路 + 亮马河北路直通东坝，与宸园共享“三轨三路”立体路网
商圈虹吸效应：颐堤港二期（2026年60万㎡航母商业）+ 798艺术区 + SKP北扩，与宸园同享“10分钟顶流生活圈”
教育王牌加码：清华附中（规划中）+ 12年制教育用地，比宸园多一重“全龄段教育护城河”
2. 旧改红利释放倒计时
酒仙桥六街坊、七街坊拆迁启动（2025年），未来3年将新增3个住宅+2个教育地块，区域界面从“老破旧”到“国际住区”的质变已不可逆
三街坊北路：规划为城市支路规划道路红线宽度为20米，已定线。规划道路横断面采用一幅路型式，路面宽度为12米，安排一上一下两条机动车道及两侧非机动车道。
酒仙桥路：规划为城市主干路，道路红线宽为45米，已定线。该路规划断面规划为三幅路型式，中间机动车道宽22米，安排三上三下六条机动车道，外侧非机动车道宽3.5米，机非隔离带宽度各为 2.5米。
亮马河北路：西起东四环路，东至机场第二高速,全长约9.1公里，道路红线宽45-80米。东四环路至驼房营路段按城市主干路标准建设，双向6车道。并在机动车道边界处设置高度5米的声屏障。
酒仙桥南路：规划为城市支路，道路红线宽度为30米，已定线。本次规划提出两个断面方案。方案一:规划道路横断面与现状红霞一街至酒仙桥路段道路断面维持一致。断面采用一幅路型式，路面宽度约16米，安排一上一下两条机动车道及两侧非机动车道。方案二:规划道路横断面为三幅路型式，中间路面宽8米，安排一上一下两条机动车道，外侧非机动车道宽3.5米，机非隔离带宽2.5米。本次规划推荐方案二。
亮马桥路:规划为城市次干路，道路红线宽度为55-65米，其中酒仙桥路至红霞一街道路红线宽55米，红霞一街至四环路红线宽65米，均已定线。
酒仙桥东一路：规划为城市支路，规划道路红线宽度为25米，已定线。
亮马河-坝河滨水带改造：3.2公顷公园+休闲绿地，与宸园共享“河园共生”生态
“中海·萬吉玖序抢的是未来——当酒仙桥旧改红利全面兑现时，这里就是下一个[泛海国际]而且是配套超级成熟的【泛海国际生活圈】
开发商：北京新鑫兴业房地产开发有限公司（中海）
设计单位：香港华艺设计顾问(深圳)有限公司
占地面积： 约2.79万㎡
地上建筑面积：约7.81万㎡
容积率：2.8总体量：370户
户均面积：约211平米
绿地率：30%
交付标准：精装交付
面积区间：建面168/194/220/252/294/360
样板间：168、253、360平米3个户型
层高：3.15--3.6米
层数：10-23F
限高：80米
楼栋：9栋（7栋一个单元、2栋两单元）
楼梯比：两梯两户、洋房一梯两户
车位配比：1:2
楼间距：南北向楼间距53-110米
地块：酒仙桥1019-0014 地块项目地址：朝阳区北京市朝阳区酒仙桥南路与酒仙路交叉路口东南侧（北京宸园南侧、亮马河北）
高层层高3.15米
4、6两栋楼层高3.6米
小高、洋房层高3.2米
限高80米，6号楼最高79.95米
正南北有重叠的楼栋楼间距约53-110米，均大于1.2倍（前后两楼间距不小于前楼高度的1.2倍）
楼间距最大约110米，是正南向楼高的1.37倍，大于要求的1.2倍
中海玖序的主力户型覆盖165㎡-360㎡，起步即为四居，户均面积超200㎡。
其中165㎡户型位于南侧楼栋，采光无遮挡；360㎡楼王户型10层洋房，一层一户。
面宽达22.8米，U型开敞阳台270㎡及以上户型层高3.6米，其余户型层高3.2米，空间尺度领先同类产品所有户型均配置南向通面宽阳台、北向飘窗+设备平台，得房率约89%-93%
户型欣赏
01
168㎡，四室三卫，总价预估约2100万
172㎡，四室三卫，总价预估约2150万
198㎡，四室三卫，总价预估约2470万
215㎡，四室三卫，总价预估约2690万
249㎡，四室三卫，总价预估约3110万
253㎡，四室三卫，总价预估约3160万
291㎡，四室三卫，总价预估约3640万
302㎡，四室三卫，总价预估约3770万
372㎡，5居室6卫生间，总价预估约4650万
样板间欣赏
02
项目除了户型跟层高可圈可点之外，在装标品质上更是细节拉满，精装配置对标中海高端系标准，采用进口厨卫品牌、智能家居系统等，目前样板间已经开放了，目前开放的是168以及249的样板间，372的样板间即将开放，
小区园林及外立面：
萃取巴黎LV白马庄园鼎奢酒店底蕴，经典三段式礼序凝练都会仪式感。纵向线条勾勒永恒优雅，精工细节致敬贵族庄园，浅灰石材与古铜金属对映淬炼新古典美学典范。
法式宫廷美学凝翠庄园礼序轴线，几何叠层景观环抱核心水庭，叠级水瀑镌刻时光韵律，优雅线条勾勒庄园轮廓，礼敬典雅生活。
致敬《百骏图》与塞纳河畔白马庄园，地下双层光影会所借垂直绿廊串联园林，五大奢享空间：行政酒廊「仙Lounge」、艺术馆「骏Gallery」、浮光泳池「沁Swim」、心驰健身房「驰GYM」、轻体馆「秀Yoga」，以质感镌刻圈层生活美学。
从产品力上面来看，萬吉玖序丝毫不比北京宸园差，论产品定位，萬吉玖序比北京宸园还要高，那么同为酒仙桥豪宅的萬吉玖序为什么不能像北京宸园那样大卖？我认为主要原因有以下几点
1、价格太高
北京宸园户型面积段145-165-220-249平米，其中145和165是绝对的主力户型，总价1500-1900万之间，单价10.5-11.5万，整个网签均价在11万左右。
而中海萬吉玖序最小户型168平米，主力户型都在200平米以上，一方面单价比北京宸园贵，另一方面因为户型偏大，所以总价较高，最便宜入门级户型总价都得近1900万，而且大部分户型总价2400-3000万之间。
这个价位段的产品除了面临朝阳本地豪宅的竞争外，还要去和海淀新房PK(海淀功德寺、树村项目、朱房村项目、香山樾、印香山等等)。
2、北京宸园作为酒仙桥板块首个新房豪宅项目，不仅产品做出了区别于其他豪宅的差异化，开盘之初开发商还给出了超预期的优惠折扣。那个时候整个朝阳的新房供地还不多，再加上开盘时间节点也恰逢北京9.30新政后，北京宸园在开盘之初就直接合作渠道，各种原因叠加，导致产品受到了市场的极大关注。
反观如今萬吉玖序，一方面是相比北京宸园，萬吉玖序价格卖得更贵了（虽然产品更好，但是购房人更多是对价格更敏感）；另一方面，同样东四环外的朝青板块有新地块入市了，又是中建智地操盘，且价格大概率在10万/平米左右，据悉产品定位也是高端改善。对两个地段都能兼容的客群大概率都会选择观望一下。
去年北京宸园作为酒仙桥首个入市的地块，因板块自带流量，在入市之初受到了市场的热烈追捧，板块热度被自媒体炒到了一个很高的热度。如今萬吉玖序入市后因为板块已经没啥可炒的，再加上开发商最开始嚷着不进渠道，所以即便产品做得好也没能在市场上掀起波澜。
3、生不逢时，如今的市场早已没有了去年北京宸园开盘时期的热度。中海万吉玖序除了把户型做大和装标提高以外，其他方面并没有比北京宸园强多少，甚至在园林景观、某些面积段户型设计还不如北京宸园，简单的说就是没有做出产品差异化。这种情况下还想卖高溢价就非常困难了。
4、因为某些原因，开发商这两年的口碑一言难尽。
客观地讲萬吉玖序产品其实还是做得挺不错的，不愧为中海的最高产品系列-玖序！户型设计上也没啥可挑的，个人认为萬吉玖序249的大平层甚至比北京宸园249更好！
萬吉玖序一房一价表（建委备案价）
想查看萬吉玖序其他楼栋一房一价表的伙伴可以私我
三、产品设计
中海萬吉玖序作为中海地产战略顶级产品“玖序”之一，目前是中国第五座，北京第二座（前四座为北京京华玖序、上海领邸玖序、深圳深湾玖序、南京江南玖序），可以说中海内部定位上，就已经奠定了其作为北京豪宅市场上的顶流或者是标杆产品了。
萬吉玖序由九栋10-23层的小高层和高层组成，共计370户，容积率2.8，车位配比1:2。产品面积涵盖165、168、172、176、198、215、221、249、253、291、302、372㎡四居五居，除了4、6号楼（291、302、372㎡）为3.6米层高，其余层高均为3.15米，梯户比两梯两户（楼王一户）或者一梯两户。
产品设计方面，总结一下几个特点：
全系四居起步：主力户型覆盖165㎡至372㎡，户均面积超210㎡，彻底摒弃小户型设计，入门即定位高端 。
楼王户型：372㎡顶配平墅采用“一层一户”设计，两梯一户布局，动静分区极致化，配备270°转角阳台及独立家政电梯，层高达3.6米，对标国际顶豪标准 。
高得房率与赠送面积：南向通面宽阳台（半赠送）、北向飘窗+设备平台（全赠
送），得房率89%-93%，空间利用率通过“去走廊化”布局优化，过道面积仅占4.2%。
外立面与结构：采用暖棕色金属质感干挂石材+玻璃幕墙，窗墙比突出，坡屋顶+顶退设计，兼具现代美学与功能性 。
社区规划：南北双花园、下沉式庭院及架空层（4号楼全架空350㎡、5号楼局部架空480㎡），增强归家仪式感与活动空间 。
Living OS智居生态：集成智慧中控屏，实现全屋设备管理、能耗监控及安全预警（如燃气泄漏自动开窗、毫米波雷达监测老人跌倒） 。
静音与舒适技术：采用YKK系统窗（隔音保温）、HDPE超静音管材、AI温控风口及混凝土底盘防渗漏技术，打造全屋静音化体验 。
顶奢配置：满铺奢石（如天山暮雪、鱼肚金）于玄关、电视背景墙及岛台，搭配嘉格纳7件套厨电、劳斯橱柜及贝母饰面，凸显顶豪气质 。
人性化细节：独立玄关收纳、LDKB一体化客餐厅、四分离卫浴及主卧套房设计（部分含步入式衣帽间），兼顾实用性与艺术感。
说了这么多好的一面，自然要客观评价一下项目的不足，萬吉玖序的产品设计整体来说算是非常优秀的，只是在产品的装标上面入门户型还是有些被差异化对待。另外户型的设计并没有超出大家对于豪宅的期待，至少不如去年中建北京宸园入市的时候，掀起一阵阵好评。另外萬吉玖序的园林设计也并没有隔壁宸园21米高的假山瀑布般震撼，而且水系也不如宸园，就园林方面，属实是比较一般。
作为纯改善豪宅的萬吉玖序，现在所处的时机也非常不佳，前有北京宸园作为酒仙桥近几年唯一一个高端豪宅，已经消化掉大部分的客群，再加上海淀清河还有即将入市的建发海晏和华润臻澐以及中海树村新地块，另外还有前段时间新拍的黄杉木店的新地块，感觉都快要对萬吉玖序形成围剿之势了。
总结一下吧，中海萬吉玖序以立体交通为骨架（地铁14/12号线+亮马河北路+酒仙桥路），叠加清华附中教育资源、三甲医疗覆盖及滨河公园生态链，构建了高端居住生态圈。区域旧改推进（如新增8条街坊路）与商业升级（北京太古坊、颐堤港）进一步强化了生活便利性，成为东北四环兼具稀缺性与成长性的顶豪标杆。但同时因为产品的设计并没有超出大家对于中海顶级产品系的预期以及还有众多优质地段的好项目即将入市，对于萬吉玖序而言，如何才能在这场没有硝烟的战争中全身而退，才是当下的关键。
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