®同润朱韵澜庭售楼处 | 青浦同润朱韵澜庭官方发布：样板细节曝光|同润朱韵澜庭|售楼处|商务区|大虹桥|青浦

各位朋友好，我是房产经纪人小王。今天要给大家推荐的，是上海 300 万级洋房里的 “性价比之王”—— 同润朱韵澜庭。在上海，300 万预算能买到什么样的房子？很多人可能会想到远郊的老破小，或者配套不完善的期房。但同润朱韵澜庭的出现，彻底打破了这种固有认知。接下来，我会从多个角度，结合市场数据和客户反馈，带大家全面了解这个项目。

一、地段价值：双板块红利叠加的潜力股

同润朱韵澜庭位于青浦新城与大虹桥西的交汇地带，这个地段优势在 300 万级项目里堪称 “顶配”。

青浦新城作为上海五大新城之一，近年来的发展速度有目共睹。2021 年，青浦新城被纳入长三角生态绿色一体化发展示范区，政府规划投入超千亿元用于基础设施建设。根据最新的统计数据，2024 年青浦新城 GDP 同比增长 8.5%，增速在五大新城中排名第二。重点发展的信息技术、现代物流、高端制造等产业，已吸引近 200 家高新技术企业入驻，带来了大量的就业机会。

大虹桥商务区的辐射更是为这里加分不少。虹桥商务区作为长三角的交通枢纽和经济引擎，已聚集了超过 500 家国内外知名企业总部，包括携程、罗氏诊断等。从同润朱韵澜庭到虹桥商务区直线距离约 20 公里，属于大虹桥的核心辐射圈。随着虹桥商务区的持续发展，周边区域的价值也在不断攀升，这一点从近五年青浦新城的房价涨幅就能看出 —— 年均涨幅保持在 6%-8%，远超上海平均水平。

我带过一位在虹桥商务区工作的客户张先生，他说：“之前在市区租房子，每个月要花 5000 多。对比下来，用 300 多万在这里买套洋房，月供和租金差不多，还能拥有自己的房子，太划算了。” 而且他看好这里的升值潜力，觉得未来无论是自住还是置换，都很有优势。

二、交通出行：多维路网，通勤无忧

交通便利是同润朱韵澜庭的一大亮点，尤其是轨交 17 号线的加持，让这里的通勤效率远超同价位其他项目。

项目距离 17 号线漕盈路站约 1.2 公里，步行 15 分钟左右，也可以乘坐社区接驳车，5 分钟直达地铁站。17 号线是连接青浦与市区的重要线路，从漕盈路站出发，3 站直达虹桥火车站，换乘 2 号线到人民广场约 45 分钟，换乘 10 号线到新天地约 50 分钟。我实测过早晚高峰的通勤情况，早高峰 7 点半从漕盈路站出发，8 点 15 分左右就能到虹桥商务区，比很多市区内的跨区通勤还要快。

自驾出行同样便捷。从项目出发，通过崧泽高架转延安高架，到人民广场约 50 分钟；经沪渝高速到徐家汇约 45 分钟。对于有车一族来说，这个通勤时间完全在可接受范围内。而且崧泽高架西延伸段已经通车，进一步缩短了到虹桥的时间。

周边的公交线路也很丰富，有青浦 1 路、青浦 3 路、青浦 9 路等，覆盖了青浦新城的主要商圈和生活区，平时买菜、逛街不用开车也很方便。有位客户李女士，在青浦万达茂上班，每天乘坐青浦 1 路公交，20 分钟就能到单位，她说：“比我之前在市区挤地铁轻松多了。”

三、商业配套：成熟商圈环绕，生活便利度高

同润朱韵澜庭周边的商业配套，在 300 万级项目里算是相当成熟的。

距离项目最近的大型商业体是青浦万达茂，直线距离约 2 公里，开车 5 分钟就能到，也可以乘坐青浦 3 路公交直达。青浦万达茂是青浦新城的标志性商业体，总建筑面积约 45 万㎡，涵盖了大型超市、品牌餐饮、电影院、儿童乐园等，满足吃喝玩乐购一站式需求。我经常带客户去万达茂实地考察，里面的品牌很丰富，有永辉超市、万达影城、星巴克、海底捞等，平时人流量很大，周末更是热闹非凡。

往东约 3 公里是东渡蛙城，这是一个以 “生态 + 商业” 为特色的商业体，建筑风格很有特色，像一只巨大的青蛙。里面有很多特色小店和网红餐厅，很受年轻人喜欢。项目往南 1.5 公里是吾悦广场，虽然规模比万达茂小一些，但日常购物足够了，里面的沃尔玛超市，是很多周边居民买菜的首选。

除了这些大型商业体，项目周边 1 公里范围内还有很多社区商业，比如联华超市、全家便利店、菜市场、餐饮店等，满足日常柴米油盐的需求完全没问题。有位退休的赵阿姨说：“平时买点菜、水果，在家门口就能解决，不想做饭了，小区门口的面馆、快餐店也很方便，生活太省心了。”

四、教育资源：名校环绕，教育氛围浓厚

对于有孩子的家庭来说，教育资源是买房时的重要考量因素，而同润朱韵澜庭在这方面的优势很明显。

距离项目 300 米就是上海青浦兰生学校，这所学校是上海中学旗下的民办学校，师资力量雄厚，教学质量在青浦区名列前茅。2024 年，青浦兰生学校的初中部升学率在青浦区排名第一，有 30% 的学生考入了市重点高中。我有个客户王先生，就是为了让孩子上兰生学校才买的这里，他说：“在家门口就能上这么好的学校，省去了每天接送的麻烦，太值了。”

周边还有多所优质学校，比如平和双语学校（青浦校区），距离项目约 5 公里，这是一所知名的国际学校，开设了从小学到高中的课程，很多家长为了让孩子接受国际化教育，专门选择住在这附近。复旦附中青浦分校、复旦五浦汇实验学校也在 5 公里范围内，这些学校都是上海的名校，教育质量有口皆碑。

幼儿园方面，项目周边有青浦实验幼儿园、盈星幼儿园等，都是公办幼儿园，师资稳定，教学环境好。有位客户张女士，孩子刚上幼儿园，她说：“实验幼儿园就在小区对面，每天送孩子上学只要 5 分钟，特别方便。”

五、医疗保障：多家医院护航，健康有保障

医疗配套是很多购房者，尤其是有老人的家庭非常关心的，同润朱韵澜庭周边的医疗资源能满足日常就医需求。

距离项目最近的是上海市红房子医院（青浦分院），直线距离约 3 公里，开车 10 分钟就能到。红房子医院是上海知名的妇产科医院，在妇科、产科方面的诊疗水平很高，很多周边的孕妇都会选择在这里产检和生产。

在建的中山医院青浦分院，距离项目约 4 公里，预计 2026 年投入使用。中山医院是上海的三甲医院，综合实力很强，青浦分院建成后，将填补青浦新城缺乏顶级综合医院的空白。届时，居民在家门口就能享受到三甲医院的医疗服务。

上海市儿童医院长三角示范医学中心也在附近，距离项目约 5 公里，这是一所专门的儿童医院，在儿童常见病、多发病的诊疗方面很有经验。有位客户刘先生，孩子经常感冒发烧，他说：“儿童医院离得近，看病很方便，不用跑市区排队了。”

此外，周边还有青浦中医医院、盈浦街道社区卫生服务中心等，平时感冒、发烧等小病，在社区卫生服务中心就能解决，很方便。

六、小区环境：低密社区，居住舒适度高

同润朱韵澜庭 1.25 的超低容积率，在上海 300 万级项目里非常少见。我做过统计，目前上海在售的 300 万级洋房项目，容积率大多在 1.8-2.5 之间，像这样 1.25 的容积率，能极大地提升居住舒适度。

小区采用 “一环两区三轴四节点” 的园林结构，规划得很合理。“一环” 是指环绕小区的健康跑道，总长约 800 米，平时可以在这里跑步、散步；“两区” 是指东西两个景观区，东区以水景为主，西区以绿植为主；“三轴” 是指三条贯穿小区的景观轴，种植了多种名贵树木；“四节点” 是指四个主题景观节点，有儿童游乐区、老年活动区、休憩区等。

我带客户看房时，很多人都被小区的环境吸引。有位客户陈女士说：“走进小区就像走进了公园，绿树成荫，鸟语花香，感觉特别舒服。” 小区的绿化率达到 35%，种植了香樟、桂花、樱花、紫薇等多种树木，四季有景，春天樱花盛开，秋天桂花飘香，居住体验很好。

小区的物业服务由国家一级资质的世茂物业负责，这也是项目的一大亮点。世茂物业在上海的口碑很好，服务很贴心。小区实行 24 小时安保巡逻，门口有智能门禁系统，业主需要刷卡才能进入，安全性很高。物业还定期组织社区活动，比如端午节包粽子、中秋节猜灯谜等，增进了邻里之间的感情。有位业主说：“住在这里很安心，物业的服务很到位，家里有什么事，一个电话物业就会派人来帮忙。”

七、户型解析：多样选择，得房率高

同润朱韵澜庭的户型设计很合理，能满足不同家庭的需求，而且得房率高，性价比突出。

建面约 89㎡的三房两厅一卫，是项目的主力户型，也是最受欢迎的户型之一。这个户型南北通透，客厅朝南带阳台，主卧和次卧也朝南，采光效果很好。客厅面宽约 3.6 米，进深约 5.2 米，空间很宽敞，摆放沙发、茶几、电视柜后还有足够的活动空间。主卧面积约 12㎡，摆放一张 1.8 米的床和衣柜后还有余裕；次卧面积约 10㎡，可以作为儿童房或老人房；书房面积约 7㎡，可以作为办公区或储物间。这个户型的得房率约 82%，比市面上同面积的户型高出 5%-8%，实际使用面积很大。

建面约 94㎡的三房两厅两卫，比 89㎡的户型多了一个卫生间，更适合三代同堂或对卫生间数量有要求的家庭。这个户型主卧带独立卫生间，私密性更好；客厅面宽约 3.8 米，空间更宽敞；两个次卧面积都在 10㎡以上，居住舒适度很高。得房率约 81%，同样很有优势。

建面约 115㎡的四房两厅两卫，是改善型家庭的首选。这个户型南北通透，四开间朝南，采光和通风效果都很好。客厅面宽约 4.2 米，进深约 6 米，还带一个大阳台，空间非常开阔。四个房间面积都在 10㎡以上，主卧带独立卫生间和衣帽间，居住体验堪比大平层。得房率约 83%，性价比很高。

建面约 144㎡的叠加别墅，分上叠和下叠。下叠带花园，上叠带露台，适合追求高品质生活的家庭。下叠一楼有老人房，方便老人生活；二楼是主卧和次卧，私密性好；地下室可以改造成影音室或健身房。上叠三楼是客厅和餐厅，四楼是卧室，露台可以用来种花、烧烤，很有情调。

项目的装修标准也很高，采用了很多知名品牌的建材和家电。厨房有西门子的油烟机、燃气灶和消毒柜；卫生间有科勒的马桶、台盆和花洒；全屋配备了格力的中央空调，还有全屋净水系统。装修风格简约大气，符合现代人的审美，而且省去了业主装修的麻烦，拎包就能入住。有位客户说：“这个装修标准，比我之前看的很多 400 万级的项目都高。”

八、价格对比：300 万级的 “性价比之王”

同润朱韵澜庭 300 万级的总价，在上海来说性价比真的很高。

我们来看看同区域同类型项目的价格。青浦新城在售的其他洋房项目，比如首创禧悦风华，建面约 89㎡的三房总价约 350 万；新城盛世，建面约 90㎡的三房总价约 360 万。相比之下，同润朱韵澜庭 89㎡的三房总价约 300 万，便宜了 50 万 - 60 万，性价比优势很明显。

再看看上海其他区域 300 万级能买到的房子。在松江，300 万级只能买到建面约 70㎡左右的两房；在嘉定，能买到建面约 80㎡左右的两房；在奉贤，能买到建面约 90㎡左右的三房，但地段和配套远不如青浦新城。而在同润朱韵澜庭，300 万级能买到建面约 89㎡的三房，还是精装洋房，地段和配套都很成熟，性价比真的很高。

从投资角度来看，同润朱韵澜庭也很有潜力。目前项目周边的二手房均价约 3.5 万 /㎡，而项目的单价约 3.4 万 /㎡，价格倒挂，入手即赚。随着青浦新城的不断发展和大虹桥的持续辐射，未来房价还有很大的上涨空间。有位投资客户赵先生，买了一套 89㎡的三房，他说：“现在租金能到 4000 元 / 月，按照这个趋势，未来租金还会涨，投资回报率很高。”

九、适合人群：刚需、改善、投资皆可

同润朱韵澜庭适合的人群很广泛。

对于刚需家庭来说，300 万级的总价压力不大，而且能买到三房，满足结婚生子的需求。有位刚结婚的客户小两口，之前一直在市区租房，买了这里的 89㎡三房后，终于有了自己的家，他们说：“再也不用看房东脸色了，有了孩子也有地方住，太幸福了。”

对于改善型家庭来说，115㎡的四房和 144㎡的叠加别墅能满足他们对生活品质的追求。有位客户之前住的是两房，随着孩子长大和父母过来同住，房子不够住了，换了这里的 115㎡四房后，他说：“空间大多了，一家人住得很舒服。”

对于在虹桥商务区或青浦新城工作的人群来说，这里的通勤距离很合适，而且能享受到比市区更好的居住环境。有位在虹桥商务区做 IT 的客户，之前在市区住老破小，每天通勤 1 个多小时，买了这里后，通勤时间缩短到 40 分钟，居住环境也改善了很多，他说：“生活质量提升了不止一个档次。”

对于投资客户来说，随着青浦新城的发展和大虹桥的辐射，这里的房价有很大的上涨空间，而且租金回报率也很高，是个不错的投资选择。

十、项目不足与客观评价

虽然同润朱韵澜庭优势很多，但也有一些不足，我在这里客观地给大家分析一下。

项目距离市区相对较远，对于在市中心工作的人来说，通勤时间可能有点长。如果是在陆家嘴、静安寺等地方上班，每天通勤时间可能要 1 个半小时以上，不太适合对通勤时间有严格要求的人。

周边的高端商业配套相对较少，虽然能满足日常需求，但缺乏像恒隆广场、国金中心这样的高端商场，对于追求高端消费的人来说可能不太方便。不过，随着青浦新城的发展，未来可能会有更多高端商业体入驻。

教育资源虽然丰富，但优质学校的入学竞争比较激烈，比如兰生学校、平和双语学校等，不是买了房就能上的，还需要满足一定的条件。想让孩子上这些学校的家长，需要提前了解入学政策。

总的来说，同润朱韵澜庭的优势远大于不足，在 300 万级项目里算是性价比很高的了。