最近几天，相信大家都被这个新闻刷屏了：

上海市规划和自然资源局官网，公示了对上海六大老牌商务区的更新计划：

包括苏河湾、虹桥经开区、大柏树、五角场、真如、漕河泾在内的六大“老牌”商务区即将启动更新。

消息在网上传递开后，我们线上线下也收到了一些粉丝的疑问：

为啥今年的大开发，转回了市区范围这些老面孔？

其实这个问题我们之前就已经在中城计划出炉的时候，回答过一次：

上海的发展方向变了，开发重心全面转回市区。

而这次，新推出的六大片区更新计划，就是进一步明确老上海未来，在未来很长一段时间内的建设思路，基本可以总结为一句话：

上海，将要“逆城市化”发展。

城市发展方向的转变，自然带来的就是楼市的优胜劣汰：

市区的大量板块会全面升级，郊区的部分地区将会被暂时“放弃”。

逆城市化的概念，正常指的是人口的变化：

通过城市化从农村进城的人，通过逆转城市化，从市区再回到乡下去。

类比到现实生活中的情况，大概就是“逃离北上广”。

这个情况其实已经在上海发生了：

2024年，上海外来人口减少了23.8万，外来常住人口总量跌至千万以下。

当然，这个数据的背后是很多原来的外来人口变成了本地人口：

通过居转户、人才引进等方式成为了“新上海人”；当然也有一部分人的确是离开了上海。

从大方向上看，上海正在进行的就是2500万人口总量下的人口结构优化：

不再疯狂的吸纳人口，而是控制人口总量不增长的情况下，通过人口结构升级，继续进行城市发展。

而在这个转型的过程中，上海就会阶段性的进入“逆城市化时代”：

郊区的发展外拓暂时放缓，资源和重心主要会回归市区部分的改造升级之上，也就是我们常说的：让市区再次伟大。

众所周知，上海外环以内有大量写字楼都是严重空置，大量的商场经营不佳，大量的板块居住环境较差。

而逆城市化的发生、人口结构的升级变化其实是一个中产变多、刚需变少的过程。

大量的中产家庭需要匹配的中产配套和中产住宅，新来的富豪需要顶级豪宅，这就需要大量的市区板块改造升级。

在这样的人口趋势下，势必会都在倒逼上海的城市化发展方向发生转变。

之前中环搞完搞外环，外环搞完搞郊环，无限套娃向外摊大饼的模式肯定是行不通了：

市区的开发、城市更新、板块升级需要大量的资源，需要大量的中产住宅去匹配逆城市化背景下的居住需求。

这个大背景下，才有了上海未来阶段，城市建设的新三步棋：

第一步，市中心的城市更新和CAZ范围的扩大。

包括黄浦、徐汇、老静安等区域的旧改开发，徐汇滨江外围地块的豪宅化开发以及浦东沿江的开发上海市中心，向东南转移。

第三步，是中城计划。

把中外环的大量欠发达地区的城市更新、改造开发提升日程。

而第二步棋，也就是CAZ和中城之间地带的更新，或者说是内中环地带的更新一直是空白。

之前的金色中环计划，浦西部分一直没啥声音，因为浦西这些区域都很成熟；

浦东由于大部分地区城市化水平较弱，金色中环的带动下都属全新开发，改造升级的味道并不大：

前滩南、后滩、新杨思、张家浜、张江副中心、金桥副中心、金滩都属正式开发的板块。

而如今，上海楼市正式进入新的开发阶段，浦西部分显然也要启动内中环地区的城市更新。

最近公示的这六个区域的旧改，其实就是标志性的事件，把这第二步棋正式把提上了日程:

上承CAZ外拓，下接中城计划的启动，全面开启市中心的升级宏图。

这次开发预示着上海城市建设正式进入新阶段，将会给上海楼市带来两大史诗级的转折。

第一就是上海市区的板块格局，部分会强化、部分会轮动。

如果预演一下未来十几年上海市区的开发过程，和90年代开始的上海近代化开发时期的板块轮动过程有很多相似之处。

当年的情况是，市中心的人民广场、南京西路、淮海路开发CBD，市区边缘搞了徐家汇、真如、五角场、花木四个副中心，不断地扩大市区的范围，一圈又一圈向外摊大饼。

当年的特例就是虹桥经开区和古北的开发，算是当时的特殊产业核，以外企时代的辉煌，带动了整个上海西部和西南区域的开发启幕。

如今市区的范围已经扩大很多，但是更新的思路却还是大差不差，依然是摊大饼：

1、市中心先启动旧改升级，搞豪宅区和地标商务区，这一步已经正在进行时。

2、向外摊大饼，搞副中心的升级建设，就对应如今这轮浦西的六大商务区改造+浦东的金色中环。

3、未来就是继续向外开发的中城计划，主要是中环和外环一圈。

而对应这个时代的产业核心其实就是张江，以三大先导产业为核心，带动整个浦东南部的发展，作用和当年的虹桥经开区和古北类似。

市区进行了更新，有新房子的建设，自然就会有板块崛起，对应的就是有板块会没落。

之前在真如更新一文我就提过上海发展最艰难的副中心，终于要翻盘起飞了？，真如如果开发了成片的中产社区，至少分流了大宁西部的购买力；

西藏北路分流了大宁市区方向的购买力，那么一定程度上来说，大宁就会受到不少的威胁。

类似的案例会有很多，篇幅有限，我们后面也会逐渐推文慢慢写板块分析，这是我们的精品栏目，大家可以保持关注，本文就不过多举例。

当然，并不是说新开发的区域一定秒杀老区域，具体还要结合城市更新的落地情况来分析，但是比较明确的是：

板块的轮动和升级是一定会发生的，并不是所有区域能够一直保持强势。

而逆城市化时代的另外一个变化：

自然就是郊区的发展，将会进入到缓慢纪元。

这点不难理解，刚需不够用，郊区建太多的房子卖给谁？

产业不够用，市区尚且一堆写字楼需要，郊区如何拿到更多的资源？

可以预见，未来的一段时间内，如果没有额外的增量机遇，郊区的发展都不会太快。

当然，这个问题也不是无解，缺人可以补人。

我之前在上海上海即将全面救市一文中就讲过，今年上海大概率要全面救市，而具体的方向，大概率也就是帮助郊区补充购买力。

这种情况下，郊区楼市并不是毫无机会，甚至部分板块会在新时代快速崛起。