天津二手房真的太“顽强”了。

今年上半年，天津新房同比量跌14%（去年上半年379万平米，今年上半年327万平米）。但大家知道二手房卖了多少？跌幅又是多大吗？

肯定会出乎很多人的意料——622万平米、7.04万套！

什么概念？

·成交面积是新房的1.9倍，成交套数是新房的2.4倍！

·今年上半年，天津共计签约约10万套房子，二手房成交占比占到了71%。

也就是说，每成交10套房子，7套都是二手房。

新房只占3套。

夸张不？

短短5年，天津二手房市场份额就从51%飙到了71%，涨了20个百分点。

但这几年的趋势都是如此，只是现在更加剧了。

倒也不是太意外。

最令人瞠目的是，在整体市场依旧低迷、新房量跌14%，二手房更是“腹背受敌”，已连续两个月环比量跌。

最新6月又比5月少卖了8%。

在这样艰难的境况下，天津二手房的整体成交量竟然扛住了。

去年上半年，622万平米、7.03万套，今年上半年，约622万平米、7.04万套。

基本没跌。

若论套数，还微涨了0.2%。

怎能不叫人称奇？

而且这还是在今年没有“有效政策”刺激的情况下。

看下面这张贝壳二手房周成交走势图很明显，去年有3个成交高峰，除了第一个小阳春属于季节性行情后，其他两个都是政策刺激起来的。

而今年的行情完全是市场自发形成的。

只有小阳春一个高点。自小阳春过后，市场整体一直在往下走。

所以，能有如此“成绩”，真的太不容易了。

但又透着“诡异”。

平均算下来，二手房一个月就签约104万平米。而且截至现在，已连续4个月，月签约量在100万平米以上。

若搁正常行情里，这样的表现绝对可以支撑起涨价。

怎奈，现在市场太不正常。

天津二手房的成交量高企，本质是“以价换量”，用超跌的性价比换来的。

所以看房价，就是完全不同的画风。

·新房继续走高。

今年上半年，新房成交均价18349元/平米，再创历史新高。

·二手房持续走低。

今年上半年，天津二手房成交均价10620元/平米，为近十年新低。

·价差再度拉大。

一二手房一平米就差出7700多元，价差已高达73%。

早就超过了45%的合理值。

所以现在二手房卖得好的小区，要么是学区房里的门槛，要么是落户里的低总价。

无一例外都是价格有优势。

*2025年6月热销小区，数据来自贝壳找房

但其实，这些都是不正常的现象。

天津的市场并非存量市场，不像北京、上海有那么高的市场成熟度。

二手房不该有这么高的市场份额。

极值一定会回归均值。

还有价格，从2017年到现在，泡沫早就挤干，即便加上代际冲击，也已经跌过头了。

新房看量，二手房看价。

只有二手房价格止跌，市场才是真的止跌。

好的现象是，虽然二手房价格仍在下探，但整体跌幅却有所收窄。

据365房地产研究机构数据，去年上半年天津二手房价降幅7.2%，下半年降幅5.1%，今年上半年降幅则为4.5%。

已经在逐渐收窄中。

按照此趋势，止跌回稳值得期待。