文=城记智库雨林

上周，《陕西省人民政府关于西安市雁塔区等10个县（区）国土空间总体规划（2021-2035年）的批复》公布。

这个批复最大的看点，是首次明确了西安十个区域的空间指标——尤其是城市开发边界。结合之前公布的各区规划，作为首次在“多规合一”下的空间规划，可以说这决定未来十年西安发展方向。

我们认为：基于土地性质、发展空间和产投效益，西安北部区域尚需再度整合；南部的发展重心和导向，需要重新审视并予以侧重。

备注：文底独家送出西安全景规划图（30M）

空间：西安发展空间在哪

作为首次“多规合一”的空间规划，耕地和生态保护红线被提到前所未有的重视高度。

因此，这就从根底上明确了各区的土地性质占比。在这个背景下，“城镇开发边界”就明确了城市的可开发范围，面积大小直接决定城市可开发空间。那么，谁是将是西安“王者”区域？

最大的看点就是长安区，成为面积和占比的“双料冠军”——是高新、航天和西咸 三大“国字号”开发区“最大的供地商” 。

西安人口和产业核心聚集区◎NEWS

长安区地处主城正南

在东西长达40余公里范围内

提供连片和成规模的增量开发空间

—— 在东部和北部几乎不可想象

主城区人口、产业和高校等，

可以说“无缝导入”。

产业和人口“重心”在南，是规律结果

尤其是拥有更低的开发成本

“南北中轴过，东西济三区”的长安，全域GDP走上腾飞之路，迅速成为西安第三大GDP区。 此后传导效应给到了鄠邑和周至，打破“西安郊县经济弱”的魔咒。

“城镇开发边界”面积排名◎制图/城记智库

新的西安城市格局， 从空间上可以这样理解：

中心城区是核心，人口经济大头占；

北部农业指标高，生态红线在南边。

工业布局向外走，最大空间在西咸。

CID/奥体和能金，三个中心撑新天。

未央和雁塔虽然面积排名靠前，但经过多年高速发展土地已告急。东北部片区，可成片的区域主要集中在港务片区。但是，“北跨”区域的高陵、阎良和临潼，依旧存在巨大的挑战：

“城镇开发面积”不足且分散，难以像南部拥有“成片成规模效应”，且跨渭河导致成本高昂。

基于此，北部空间有必要进行整合：目前，经开已对高陵泾渭新城、临潼渭北工业园进统领。当下， 西咸新区的秦汉、泾河和空港有必要进行重新整合，实现相对平衡的投入与产出效应！

红线：西安哪些不能碰的地方

通读历史和经济，就能理解“地理是一切的塑造者”。谈及城市发展，必须要将地理置于时代线中。

“实质是生态环境安全的底线，目的是建立最为严格生态保护制度”。严禁“生态保护红线任意改变用途，确保生态功能不降低、面积不减少和性质不改变。它既决定了西安开发空间，也决定生态环境。

占比方面，西安以37.6%的在国务院批复城市中排名第一。得益于秦岭，西安森林覆盖率达48.03%，位列北方省城第一。

“重要水源地”之一的周至县

拿下面积和占比“两个第一”

随后是蓝田、长安和鄠邑

这势必造成“县域经济不强”

不过，基于高新南拓和工业带动的结果

鄠邑已超过高陵，周至正赶超临潼

西安“生态红线”排名◎制图/城记智库

分析国务院批复的城市，“耕地和生态保护红线”的比例，与每座城市的实际情况有关。

比如全域面积皆超过1.6万平方公里的北京和杭州，因为山区占比较大，因此耕地占比分别只有6.7%和6.9%。西安大致与这两城相似，因为生态红线占比极高，耕地占地为13.4%。

可以看到，临潼区两项指标均位列第一。如果再加上骊山、秦陵文物保护等，临潼可开发面积确实局促。

西安耕地面积排名◎制图/城记智库

因为辖区和地理综合因素

西安的“粮仓”集中在南北两地

南部集中在长安、蓝田和鄠邑

占全市比例为42.3%

北部集中在临潼、高陵和阎良

占全市比例达48.3%

可以看到，本次西安最大增量空间在西咸新区，且包括基础条件、产业基底和开发条件等诸多优势。

相比之下，西安北部最大明确了核心功能——实现“工业用地管够” 。 原因其实也 并不复杂，基于用地性质、交通、投入成本以及人口迁徙等综合因素，北部要更具针对性和可行性开发，这个大致也是高陵、临潼和阎良定位“ 都市圈综合性新城”的来历。

西安区域开发方向，要综合“客观现状+产业基底+开发成本+发展机会”等角度，进行重新审视。

定位：西安十个区域定位

根据《陕西省人民政府关于西安市雁塔区等10个县（区）国土空间总体规划（2021-2035年）的批复》，各区域的定位如下：

西安十区县功能定位◎制图/城记智库

最后补充两点：

一是本次批复中未包括碑林、莲湖和新城：不过面积仅90余平方公里，已实现100%城市化率。“七普”中，三区人口高达242万人，密度悉数进入全国前十，总计达2.6万人/平方公里。再加上每日巨量旅游人口，三区人口密度“冠绝全国”也丝毫不为过。

二是本次以行政辖区口径，因此未包括自管区的西咸新区。1411平方公里“城镇开发边界”，在国务院批复城市排名第20名。纳入西咸自管区后的西安总指标，预估约1600平方公里，与宁波和杭州不相上下（全国前十左右），是西安有史以来规模最大的一次。

请收这张30M《2021～2025年西安国土空间规划》

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https://pan.baidu.com/s/1KjFvUa9ddCeTAP35J9OQiA

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文=城记智库雨林

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