知道会亏，不知道会亏得这么惨烈。

2017年买进龙华梅林关片区的地铁口物业，总价504.2万，如今房产被法拍，最终以77.3万成交。

相比起买入价，8年血亏85%，亏了420多万。

几乎血本无归。

龙华地铁口物业，不涨反跌！

8年亏了11万/㎡

简单介绍一下这个法拍标的物的情况：

这套房源位于龙华白石龙地铁站旁，属于玖龙荟的商铺，建面约39.88㎡，业主于2017年买入，总价504.2万，单价约12.6万/㎡。

8年时间，商铺价值不增反跌。

今年6月，这套商铺被摆上法拍货架，评估价为94.5万，即单价约2.36万/㎡，相比买入价跌了超10万/㎡。

▲ 图源京东拍卖

一拍的起拍价约75.6万，因无人报名而流拍，二拍起拍价约60.5万，3人报名，最终以77.3万成交，成交单价约1.94万/㎡。

如果原业主当年是全款买入，亏损高达426.9万；

如果原业主为贷款买入，业内人士分析，商铺可以做到首付4.5成，首付约226.8万，贷款277.2万，按揭10年，按当时的商业贷款利率5.39%（基准利率4.9%上浮10%）来计算，月供约3万。

供楼8年，本息约287万，加上之前的首付，原业主实际支出约514万。

成本价514万 VS 如今成交价77.3万，满屏都是“亏麻了”。

而根据法院裁定书，原业主欠债约264万，这套商铺的成交抵债不足四成。

当年“天价铺”卖出158万/㎡

如今一铺坑三代？

事实上，如果分析上述法拍商铺如此“贱卖”的原因，大致有3个：

1、位置。

虽然玖龙荟就在地铁口，但客流较旺的仅有与地铁口接壤的临街商铺，而上述商铺属于内街铺，客流少。

@深圳买房计划 近日实探玖龙荟发现，商场临街商铺，尤其是半地下室这层基本都做了餐饮，光是奶茶咖啡店就有6家，也是这一层客流较大。

内街铺基本是美容养生、推拿按摩以及早教类，还有很多铺位正在招租。

▲玖龙荟

据乐有家APP显示，目前玖龙荟有97套商铺在放租。

▲图源乐有家APP，截图于2025年7月14日

2、租金

商铺投资，一直以来都是追求高租金，借此带来源源不断的现金流。

查看乐有家APP，玖龙荟放租的商铺建面约18-104㎡，月租金在3600-28000元之间，当中底层临街商铺、楼上临街商铺和内街商铺的价格也不同。

当中，一套约56.92㎡的内街铺，房东的报价是租金3800元/月。

假设上述法拍商铺以3800元的价格放租，对于原业主而言，租金回报率不到1%。

当然，此前实际放租情况可能比如今乐观，租金回报率大概会更高一些。

3、商铺这类产品不再受市场欢迎。

除却标的物本身的硬伤外，最大的原因是如今商铺已经不再受市场欢迎。

电商的冲击、产业转型，导致实体店铺寥落，即便是南山海岸城、宝中这样的繁华商圈，也有临街商铺显得萧条。

深圳商铺曾经也有辉煌史。

2003年前后，华强北电子产业黄金时代，据档口店主说，位置好的铺位最高卖到60万/㎡。

2012年，人潮汹涌的罗湖东门也曾经出现过天价铺，32㎡，158万/㎡，分租给绝味鸭脖、天美汇和糖炒板栗三家，月租金合计20万左右。

▲东门“天价铺” | 图源网络

如今都成了过眼云烟。

坊间有一句话调侃现在的商铺产品：“一铺坑三代，人走坑还在”。

曾经一铺难求的华强北，今年3月赛格广场一个3.85㎡的档口被法拍，成交价约18.8万，而原业主2004年买进的登记价为24.4万。

这个档口或许曾经有很高的租金回报率，或许早已回本。

而单从成交价来看，现在市场对于商铺这类产品，已经撕去了滤镜。

如今还有买了不亏的商铺吗？

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