上海楼市去泡沫化的调整期已经持续了三年时间。
从老破小到老破大，到郊区次新，再到市区次新。
病来如山倒。
市区不少板块，目前都经历了大幅度的回调。
外环外一些热门板块，跌幅更是惊人，很多项目甚至跌回了9年前。
就连之前坚挺的次新标杆小区，也扛不住了。
宝山顾村
外环边上的顾村能跌那么惨，也是让人没想到，直接跌没了一个大周期。
顾村的二手标杆小区，保利叶上海，目前已经跌穿9年前的价格。
保利叶上海是顾村的品质社区，除了车位不太够，其他方面品质都不错。
北上海刚需客群也很认可它。
2016年的时候，保利叶上海最高能卖到5万多一平。
现在成交单价普遍回到了3万多。
顾村大量热门动迁房社区，如文宝苑、采菊苑、丰水宝坻、菊泉新城50弄、馨佳园1280弄，价格也同样跌回了9年前。
10年前，顾村几乎和嘉定南翔相同的起点。
如今，这里的价格已经普遍低于南翔1-2万了。
与同为外环线的莘庄、唐镇，更是拉开了很大的价差。
作为宝山二梯队板块，顾村是一个上海刚需买房不得不看的地方。
它把刚需最在乎的三件事——地铁、商业、医疗一次性打包。
地铁7、15号线双轨交，在外环附近是相当高的配置。
还有未来的18号线和规划中的宝嘉线，都在板块附近。
华山北院的三甲医疗、顾村公园的千亩樱花、14万方的龙湖天街。
更是把刚需板块卷出了改善级的烟火气。
在上海外环外想找“买得起、住得近、能看病、能遛娃”的板块，顾村基本是闭眼选项。
但为什么顾村房价会跌那么猛呢？
主要还是板块的底气不足，短板也明显：
1、板块内大量的动迁房扎堆，品质商品房短缺。
目前，顾村能拿得出手的社区，也不过只有保利叶语、保利叶上海这两个，都有近15年楼龄了。
顾村这里需要成片品质商品房的崛起。
2、顾村缺少帮手
大宝山太穷，所有精力都在打造大吴淞，根本没有余力来帮助顾村腾飞。
周围的邻居，共康、共富、罗店，都是自顾不暇，帮不上啥忙。
东边的杨行，吃了吴淞规划的资源。
唯一可以依靠的邻居南大，智慧城还没搞完。
3、产业规划问题很大
2008年顾村引入机器人产业园，这里前身是物流仓储，基本没有高科技的底子，产值也差强人意。
2015年等来了新顾城规划，超600万方的体量都被拿来做了住宅，能做产业和商务的土地连2成都没有。
如果新顾城能多建设些商品房，恐怕也能吸引一波改善客群。
现在顾村的上限被卡死，内生购买力不足，外溢客群被上游板块吸引，房价也上不去了。
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嘉定江桥
江桥是嘉定区二手成交量最大的板块，也是整个嘉定离市中心最近的地方。
江桥的二手标杆社区龙湖天璞，挂牌单价曾超过9万，成交单价突破8万。
但现在成交单价已经普遍回落到5万出头。
江桥虽然离市中心最近，但无奈嘉定ZF不上心。
把产业都放在安亭，打造宜居板块南翔，掏空江桥打造嘉定新城，江桥被沦为“嘉定弃子”。
好在江桥的邻居比较给力，成功抱上大虹桥的大腿，吸引到蔚来入驻。
再加上14号线建成，盘活了江桥的房地产市场。
虽然江桥南部街道旧，老破小居多，但整个江桥的重心在北侧。
北部的房子新，而且商业发达，有万达广场、有国家级北虹之星规划。
地铁有13/14号线，及在建的嘉闵线，35分钟到陆家嘴，十分方便。
江桥品质不错的二手次新，龙湖天璞、保利云上澄光、中星海上名豪苑，都比较抗打。
在江桥买房遵循“买北不买南”的逻辑，基本不会出错。
过去几年，冲着大虹桥概念和地铁14号线来江桥买房的新上海人，不在少数。
但大家对江桥的印象还是一个刚需上车的板块，板块内的二手成交主力是江桥二村这种安置老破小。
这种认知限制了板块的上限，江桥很难得到中产客群的认同。
再加上东边有个垃圾焚烧厂带来的刻板印象。
产业和环境都不占优势的江桥，在楼市普跌的行情下，没有房价支撑。
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青浦徐泾
前几年凭借“大虹桥辐射区”火出圈，房价被炒房客推上新高度。
整个徐泾普遍都是新房和次新房，环境舒适，界面新，圈层统一。
徐泾的房子好是好，就是供应量太大了。
投资客多，砸盘多，房价波动就大，徐泾的房价从6万涨到9万又跌回到6万。
徐泾二手标杆楼盘，仁恒西郊花园，127平的三房，最新一套成交单价5.7万。
价格跌回2018年。
蟠龙天地一期，2021年单盘认购数量之最。
低楼层98平的3房，最新成交单价6.1万/平，已经跌破发行价。
坦白讲，过去几年徐泾楼市能快速崛起，就是抓住了两拨机遇。
一个是大虹桥宇宙级规划概念；
一个是2020年市区房价大涨，2号线沿线置换客外溢。
但在徐泾楼市不断创新高的那几年，这里的产业并没有什么突破。
后面开发商撤退，虹桥商务区产业调整，徐泾房价没有实质性的支撑。
再加上楼市普跌，投资客砸盘，中内环新房分流客群。
多重打击下，徐泾房价“暴跌”在所难免。
而且徐泾整个区域没有学区，主要靠民办和国际学校。
2026年这里还有一万多套的次新房限售解禁。
徐泾未来的日子也不好过。
小结
除了上述板块外，松江泗泾、闵行浦江、浦东曹路、浦东周康也都有不小的跌幅。
上海楼市这轮调整，有先跌的，有后跌的。
但无论是受限于购买力，还是板块上限，都逃不掉周期调整的命运。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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