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户型解析：刚需与改善的双重满足

90/102㎡三居两卫：眼镜房设计，全南向采光，开放式厨房可加装推拉门，总价510万-580万，适合首置家庭。

116/143/166㎡四居两卫：7.8米超宽方厅、独立家政间、主卧270°飘窗等细节体现改善品质，总价660万-950万，143㎡户型更创新采用悬浮式双人洗手盆设计，兼顾实用与美学。

交通与配套：潜力与现状的平衡

交通：依赖“三横三纵”路网（北清路、京承高速等），定泗路拓宽工程2025年完工；地铁17号线未来科学城站当前步行距离约3公里，未来17号线支线规划落地后有望改善。

商业：北京最大山姆会员店（2025年开业）、保利未来大都汇（在建）等大型商业体环绕。

生态：周边5大公园（温榆河湿地、拉斐特城堡花园等），小区内部水系与绿化覆盖率高达35%。

市场表现与性价比
二期2025年4月开盘，网签均价5.2万-5.4万/㎡，较一期（5.5万/㎡）更具价格优势。对比昌平同价位二手房，国贤府在户型设计、园林品质和物业标准（物业费6.8元/㎡）上显著领先，但需接受当前轨道交通不便的短板。

一、土拍回顾
2023年7月20日，2023年北京第九批次土拍，昌平区北七家镇东二旗村0001、0003、0011、0012地块由中建智地+未来科学城联合体以底价27亿元竞得。住宅楼面价约2.55万/㎡，销售指导价60000元/㎡。

该地建设用地面积110126.855㎡，建筑控制规模133364.911㎡，容积率1.3，限高24米。

土地性质为二类居住用地、0012综合性商业金融服务业用地、0001基础教育用地，需配建4880平米12班制幼儿园、22500平米综合性商业金融服务设施，包括600个社会公共停车位、末端配送场所不少于500平米。商业部分，将引进北京规模最大山姆会员店，预计2025年10月开业。

二 、项目基本信息

位于北五环和六环之间，项目地址：昌平区定泗路与东北路交汇处西北角。分南、北两个区，南区7栋楼，北区18栋。都是6-8层的低密洋房。

容积率：1.3

户型：100㎡三居、115㎡/125㎡/143㎡/163㎡/180㎡四居

梯户比：1梯2户

得房率：81-84%（算上赠送面积，得房率在90%左右）

价格：指导价6万，实际成交均价5.5万

楼栋：共计25栋（南区7栋楼，北区18栋）

总户数：822套

物业公司：中建智地物业

物业费：5-6元/㎡/月

装修标准：精装

开盘时间：11月18日

交房时间：2026年中下旬

首期开盘楼栋和户型分布

南北地块均开盘，具体开盘的楼栋是南区1/2/3/5/7号楼，北区2/5/8/13/14/15/18/12/16号楼

三 、产品户型和样板间赏析

户型最大两点是南侧赠送阳台、北侧赠送设备平台，使用率达到惊人的90%左右，虽然这种产品在顺义早已是常规操作了（建发观云，璞瑅润府），但在昌平应该是近几年第一个有阳台的新盘。

户型和价格(项目指导价6万，但从网签结果来看，网签均价5.5万，这所有户型咱们先按照5.5万估计，实际价格一房一价，受楼层，户型，位置以及付款周期对应的具体折扣影响)

100㎡三居（中间户），总价约550万。

100㎡三居（边户），总价约550万。

115㎡四居，总价约632万。

125㎡四居，是北区最小的户型，总价约690万。

143㎡四居，总价约790万。

163㎡四居，总价约900万。

180㎡四居，总价约1000万。

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