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昨天下午，关于天地源云水天境的一套二手房，一石激起千层浪，建面246㎡的大房子，房东报价430万还包税，单价来到16500+元/㎡。

二手房链接：

对软件新城而言，新房头顶太多光环，二手房却挨个破发，外人看不明白。

对业主而言，当年迷恋大户型的稀缺性，现在却困在400万的窄圈子里，等待个位数买家。

对买家而言，性价比确实有了，房子也不错，户型也算主流，但就是有心无力，总价过高。

曾经坚定认为买到400万总价的房子，就占据稀缺性，如今不住都是成本，留也不是，卖也不是。

类似处境的小区，并不只有云水天境，同区域的天谷雅舍，西派国樾，西派樘樾，曲江的翡翠国际，海德堡，航天的山水美树，香醍，鑫苑府等等，都面临二手大户型的卖房困境。

贝壳上，西安二手房挂牌量为16万3249套，其中400万以上的房子，有8170套 ，反而是总价200万以下的房子，达到12万9508套。

能看二手房的西安多数刚需，手头其实并不宽裕，首付45万，总价150万是常态，这一点每个月的二手成交面积，也是佐证。

这种消费能力下，让过去几年买大户型投资，总价超400万的房东就非常难受，购买力青黄不接，有钱的，都去看新房，没钱的，二手也买不起这么大的，思来想去，唯有继续降价。

且越大户型，因为房子多，客户少，内卷式竞争，就降的越多！

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。

（一对一私聊房哥答疑）

软件新城，在2021年左右的时期，主打大户型，改善，纯粹性，且投资客太多，中产跟风买，等涨价卖的，不是一两个人。

比如有改善第一股的西派国樾，172㎡和192㎡的大户型，被刚需资格秒清，最大280㎡楼王还有不少人排队，当年惊讶于高新中产的购买力，如今看，也是有泡沫的。

贷款杠杆拉的爽，但忘记了，西安能接住400万房子的人，真的没有多少。

新房，也曾经历过这样的狂飙，还是高新范围，25000+单价，143㎡起步的面积，起步350万门槛，贷款等交房后，至少400万成本，如果不住，同样面临流通难。

开发商的策略，就是变相打折，降价，工抵房，实际案例可参考高新CID央企小区，主打性价比，原本400万才能够到的，现在让有300万的人买，算是降价去库存。

二手房的策略也是相似，既然找不到400万的客户，就继续降价，直到300万的人认可捡漏。

最终结果就是，承认失误，冲动消费，挨打认输，投资失败，400万只代表预算，不代表眼光。

经历上述二手房中高端青黄不接现状，开发商也变聪明了，要么就是极致的刚需，要么就是极致的豪宅，前者收入算月供，买的起就买，后者买房不靠工资，可以贵但要好。

中间这部分，高预算，但低首付，敢贷款，敢杠杆的，成为尴尬的存在，二手不住，成本挑高，二手流通，受众太窄。

不止软件新城，不止高新CID，沣东，沣西，港务区奥体，这些抱着300万，400万投资买房，如今不住的，大家都面临相同处境，谁也没有笑话谁的资本。

如果时间能倒流，问问大家，还愿意首付100万，贷款300万，花400万买大房子吗，就为了所谓的稀缺性，跑赢周期。

今天直播，聊聊软件新城二手房的囚徒困境，除了继续降价，还有什么办法？

开播时间：今天中午12点

（中午直播，预约可看）

参与方式：视频号可预约本场直播，抖音搜索“西安房哥”观看，双平台直播。

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作者：晴明

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